Cuando una pareja se divorcia y existe una vivienda familiar, una de las cuestiones que más preocupan a ambos cónyuges es qué va a ocurrir con la casa.
¿Quién puede seguir viviendo en ella? ¿Puede uno de los cónyuges quedarse con la vivienda? ¿Hay que venderla? ¿Qué ocurre si todavía existe una hipoteca? ¿Y si la casa pertenece solamente a uno de los dos?
La respuesta no depende únicamente de quién sea el propietario.
En un divorcio hay que distinguir entre la propiedad de la vivienda y el derecho a utilizarla. Son cuestiones diferentes que deben analizarse teniendo en cuenta, entre otras circunstancias, si existen hijos menores, el régimen de custodia, la titularidad del inmueble y las necesidades de cada progenitor.
El artículo 96 del Código Civil establece las reglas fundamentales sobre el uso de la vivienda familiar después de la separación o el divorcio.
¿Qué se entiende por vivienda familiar?
La vivienda familiar es aquella que constituye el domicilio habitual de la familia.
Puede tratarse de:
- Una vivienda propiedad de ambos cónyuges.
- Una vivienda propiedad exclusiva de uno de ellos.
- Una vivienda adquirida durante el matrimonio.
- Una vivienda adquirida antes del matrimonio.
- Una vivienda arrendada.
- Una vivienda perteneciente a un tercero en determinadas circunstancias.
Por tanto, que una vivienda sea propiedad de uno solo de los cónyuges no significa automáticamente que pueda disponer libremente de ella cuando constituye la vivienda familiar.
El derecho de uso puede atribuirse judicialmente en determinadas circunstancias aunque la propiedad corresponda a uno de los cónyuges.
Propiedad de la vivienda y derecho de uso: dos cuestiones diferentes
Esta es probablemente la distinción más importante de todo el problema.
Una cosa es ser propietario de la vivienda y otra diferente tener atribuido su uso.
Por ejemplo, imaginemos que una vivienda pertenece exclusivamente al padre, pero después del divorcio se atribuye el uso de la vivienda a la madre y a los hijos menores.
El padre continúa siendo propietario.
Sin embargo, puede quedar temporalmente limitado su derecho a utilizar la vivienda como consecuencia de la atribución judicial de su uso.
Por eso, cuando se habla de «quién se queda con la casa», primero hay que aclarar qué significa exactamente:
¿Quién se queda con la propiedad?
o
¿Quién puede seguir viviendo en ella?
No son necesariamente la misma persona.
¿Quién tiene derecho a usar la vivienda familiar después del divorcio?
Si existen hijos comunes menores de edad y no existe un acuerdo diferente aprobado judicialmente, el artículo 96 del Código Civil establece como regla general que el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos menores y al progenitor en cuya compañía queden hasta que alcancen la mayoría de edad.
Por eso, cuando existe una custodia exclusiva, la atribución del uso de la vivienda suele estar estrechamente relacionada con el progenitor que convive habitualmente con los hijos.
Pero esto no significa que todas las situaciones sean iguales.
La evolución de la jurisprudencia y, especialmente, los supuestos de custodia compartida hacen necesario analizar las circunstancias concretas de cada familia.
¿Qué ocurre si hay custodia exclusiva?
Cuando los hijos quedan bajo la guarda y custodia exclusiva de uno de los progenitores, la vivienda familiar puede atribuirse a los hijos y al progenitor con quien conviven.
La finalidad de esta medida es proteger la estabilidad de los menores y garantizar que puedan mantener su entorno habitual.
En estos casos, la cuestión de la vivienda está directamente relacionada con las necesidades de los hijos.
El artículo 96 del Código Civil establece precisamente esta protección de los hijos menores como regla general cuando no existe un acuerdo aprobado judicialmente.
Esto puede ocurrir incluso cuando la vivienda pertenece total o parcialmente al otro progenitor.
¿Qué ocurre si se establece una custodia compartida?
La situación cambia considerablemente cuando los progenitores tienen custodia compartida.
En estos casos no existe necesariamente un progenitor que conviva de forma exclusiva con los hijos en la vivienda familiar.
Por ello, los tribunales deben valorar otras circunstancias para determinar quién puede utilizar la vivienda y durante cuánto tiempo.
El Tribunal Supremo ha reiterado que, en los supuestos de custodia compartida, la atribución del uso de la que fue vivienda familiar tiene carácter temporal y debe atender a las circunstancias concretas del caso. Entre los factores que pueden valorarse están las necesidades de vivienda de cada progenitor, su capacidad económica, la posibilidad de acceder a otra vivienda y las necesidades de los hijos.
Por tanto, custodia compartida no significa que automáticamente la vivienda tenga que venderse ni que uno de los progenitores pueda utilizarla indefinidamente.
Será necesario estudiar la situación concreta.
¿Puede atribuirse la vivienda al progenitor más necesitado?
Sí.
Cuando las circunstancias no permiten aplicar de forma automática una solución basada en la convivencia de los hijos con uno de los progenitores, puede ser relevante determinar cuál de los dos presenta una mayor necesidad de protección.
La capacidad económica, la disponibilidad de otra vivienda o las posibilidades reales de acceder a una nueva vivienda pueden ser factores importantes.
El Tribunal Supremo ha aplicado este criterio en diferentes resoluciones recientes. En abril de 2025, por ejemplo, consideró relevante la menor capacidad económica de uno de los progenitores para atribuirle temporalmente el uso de la vivienda, aunque posteriormente limitó su duración.
Esto demuestra que la atribución del uso no debe analizarse únicamente desde la perspectiva de la propiedad.
¿El propietario de la vivienda puede quedarse siempre con ella?
No necesariamente.
Si el propietario es uno de los cónyuges, puede conservar la propiedad, pero el uso puede ser atribuido temporalmente al otro cónyuge y a los hijos cuando concurran las circunstancias legalmente previstas.
Por tanto:
Propiedad ≠ uso.
Esta diferencia resulta especialmente importante en los procedimientos de divorcio.
El propietario puede seguir siendo titular del inmueble aunque durante un determinado periodo no pueda utilizarlo personalmente.
¿Cuánto tiempo puede utilizarse la vivienda?
La duración depende de la situación concreta y del régimen de custodia.
Cuando existen hijos menores y se aplica la regla general del artículo 96 del Código Civil, el uso se atribuye hasta que todos ellos alcancen la mayoría de edad. La norma contempla además reglas específicas para determinados supuestos de hijos con discapacidad.
Sin embargo, en situaciones de custodia compartida o cuando el uso se atribuye al cónyuge más necesitado de protección, el Tribunal Supremo ha insistido en la necesidad de establecer una duración temporal atendiendo a las circunstancias del caso.
Por eso no existe una única respuesta válida para todos los divorcios.
¿Puede el uso de la vivienda ser indefinido?
No debe darse por supuesto.
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha insistido en la temporalidad de la atribución del uso en determinados supuestos, especialmente cuando no se trata de la protección de hijos menores mediante el régimen ordinario del artículo 96 del Código Civil.
En mayo de 2025, por ejemplo, el Tribunal Supremo consideró que la atribución temporal de la vivienda en un caso de custodia compartida debía limitarse atendiendo a las circunstancias concretas y estableció un plazo de dos años.
También en abril de 2025 limitó a cinco años una atribución que se había establecido inicialmente hasta la mayoría de edad de la hija menor, al considerar desproporcionada esa duración atendidas las circunstancias económicas de ambos progenitores.
Por tanto, no puede asumirse que el derecho de uso vaya a durar indefinidamente.
¿Qué ocurre si la vivienda es propiedad de los dos?
Si ambos cónyuges son propietarios, el divorcio no elimina por sí mismo esa propiedad conjunta.
Puede ocurrir que:
- Uno de ellos se adjudique la vivienda.
- Se venda y se reparta el importe.
- Se mantenga temporalmente la copropiedad.
- Se atribuya el uso a uno de ellos durante un determinado periodo.
- Se produzca una compensación económica.
La solución dependerá de las circunstancias y de si existe acuerdo.
Cuando además existe una sociedad de gananciales pendiente de liquidación, la vivienda puede formar parte de las operaciones de liquidación de gananciales.
En ese caso habrá que diferenciar entre:
uso de la vivienda → medidas del divorcio
y
propiedad de la vivienda → liquidación y adjudicación patrimonial.
¿Qué ocurre si la vivienda es propiedad exclusiva de uno de los cónyuges?
También puede atribuirse su uso al otro cónyuge en determinadas circunstancias.
Esto es especialmente relevante cuando existen hijos menores y la vivienda constituye su domicilio habitual.
El derecho de uso derivado del artículo 96 del Código Civil tiene naturaleza familiar y no convierte al usuario en propietario del inmueble. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado expresamente esta diferencia entre la titularidad dominical y el derecho de uso familiar.
Por tanto, el propietario no pierde necesariamente la propiedad porque el uso se atribuya al otro progenitor.
¿Qué ocurre con la vivienda si no hay hijos?
La situación es diferente.
El artículo 96.2 del Código Civil permite que, cuando no existen hijos, pueda atribuirse el uso de la vivienda al cónyuge no titular durante el tiempo que prudencialmente se establezca, siempre que las circunstancias lo aconsejen y su interés sea el más necesitado de protección.
Por tanto, no existe en estos casos una atribución automática de la vivienda.
Debe realizarse una valoración de las circunstancias concretas de ambos cónyuges.
¿Qué pasa si la vivienda está hipotecada?
El divorcio no elimina la hipoteca.
Si ambos cónyuges aparecen como prestatarios o deudores, la separación o el divorcio no significa automáticamente que uno de ellos quede liberado frente al banco.
Esta cuestión es especialmente importante cuando uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda.
Puede plantearse, por ejemplo:
- Adjudicar la vivienda a uno de ellos.
- Compensar económicamente al otro.
- Continuar pagando la hipoteca.
- Solicitar al banco una modificación de la financiación.
- Vender la vivienda y cancelar el préstamo.
Pero hay que distinguir siempre entre el acuerdo entre los cónyuges y la relación con la entidad bancaria.
Un acuerdo matrimonial no obliga por sí solo al banco a aceptar que uno de los deudores quede liberado de sus obligaciones.
¿Puede venderse la vivienda durante el divorcio?
Depende de la situación.
Cuando existe un derecho de uso atribuido judicialmente conforme al artículo 96, el propio precepto establece determinadas limitaciones a la facultad de disposición sobre la vivienda.
Para disponer de la vivienda o de determinados bienes cuyo uso haya sido atribuido conforme a este artículo se requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta limitación puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, ser propietario no significa necesariamente poder vender la vivienda ignorando el derecho de uso atribuido judicialmente.
Antes de vender una vivienda afectada por estas medidas es imprescindible analizar su situación jurídica.
¿Qué ocurre si ambos quieren vender la casa?
Si ambos son propietarios y están de acuerdo, la venta puede ser una de las soluciones para poner fin a la situación patrimonial común.
Con el importe obtenido se podrá:
- Cancelar, en su caso, la hipoteca pendiente.
- Atender los gastos e impuestos correspondientes.
- Determinar el importe neto restante.
- Repartirlo según los derechos de cada propietario.
Cuando la vivienda pertenece a una sociedad de gananciales, la venta puede integrarse dentro de las operaciones de liquidación del patrimonio común.
Pero si existe un derecho de uso atribuido a los hijos o a uno de los cónyuges, habrá que analizar también los efectos de esa medida.
¿Qué ocurre si uno quiere vender y el otro no?
Aquí la situación puede complicarse.
Si ambos son propietarios y no existe acuerdo sobre la venta, habrá que analizar la situación jurídica de la copropiedad y las posibles vías para poner fin a ella.
Además, si existe un derecho de uso derivado del divorcio, será necesario tener en cuenta también esa circunstancia.
Por eso, no es recomendable plantear la venta de la vivienda únicamente como una cuestión económica.
Hay que estudiar conjuntamente:
- Propiedad.
- Hipoteca.
- Derecho de uso.
- Custodia.
- Necesidades de los hijos.
- Liquidación de gananciales.
- Situación económica de cada progenitor.
¿Qué ocurre si uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda?
Es una solución bastante habitual cuando existe una vivienda común.
Puede plantearse que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y compense económicamente al otro por el valor que le corresponda.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un determinado valor neto después de descontar la deuda hipotecaria, habrá que calcular qué participación económica corresponde a cada uno.
Pero el cálculo debe hacerse correctamente.
No basta con dividir por dos el valor de mercado de la vivienda.
Hay que analizar también:
- Hipoteca pendiente.
- Porcentaje de propiedad.
- Naturaleza ganancial o privativa.
- Aportaciones realizadas.
- Posibles créditos entre los cónyuges.
- Gastos.
- Otros bienes que formen parte de la liquidación.
¿Qué ocurre si la vivienda es ganancial?
Si la vivienda tiene carácter ganancial, puede formar parte de la liquidación de la sociedad de gananciales.
En ese caso, una de las posibilidades puede ser que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y compense al otro dentro de la liquidación.
Otra posibilidad es venderla y repartir el resultado conforme a los derechos que correspondan.
Por eso, uso de la vivienda y liquidación de gananciales son dos cuestiones relacionadas pero diferentes.
Una determina quién puede utilizar la vivienda.
La otra determina cómo se distribuye su valor dentro del patrimonio matrimonial.
¿Puede quedarse uno de los cónyuges con la casa y el otro seguir pagando la hipoteca?
Puede existir un acuerdo interno en ese sentido, pero hay que tener mucho cuidado.
Si ambos son deudores frente al banco, que uno de ellos asuma internamente el pago de la hipoteca no significa necesariamente que el otro deje de responder frente a la entidad.
Por eso, cuando se pacta una adjudicación de la vivienda, conviene analizar conjuntamente:
la propiedad + la hipoteca + la relación con el banco.
Es uno de los puntos que más problemas puede generar cuando se formaliza una liquidación sin estudiar previamente todas sus consecuencias.
¿Qué pasa con la vivienda familiar cuando los hijos cumplen 18 años?
La mayoría de edad de los hijos puede tener consecuencias importantes sobre el derecho de uso.
El artículo 96 establece como regla general que la atribución prevista para los hijos menores se mantiene hasta que alcancen la mayoría de edad. Después, las necesidades de vivienda de los hijos que carezcan de independencia económica deben atenderse conforme a las reglas sobre alimentos entre parientes.
Esto significa que cumplir 18 años no equivale automáticamente a que el hijo tenga derecho a seguir ocupando indefinidamente la vivienda familiar.
La situación debe analizarse conforme a las circunstancias existentes y a las medidas que se hayan establecido.
¿Qué ocurre si el hijo tiene una discapacidad?
La regulación contempla una protección específica.
Si entre los hijos menores existe alguno con una discapacidad que haga conveniente mantener el uso de la vivienda después de alcanzar la mayoría de edad, la autoridad judicial puede determinar la duración de ese derecho atendiendo a las circunstancias.
Además, los hijos mayores de edad que ya se encontraran en una situación de discapacidad al tiempo de la separación o divorcio pueden quedar equiparados, en los términos previstos legalmente, a los menores en situación similar.
En estos casos resulta especialmente importante realizar una valoración individualizada de las necesidades del hijo.
¿Qué ocurre si aparece una nueva pareja en la vivienda?
La convivencia de una nueva pareja en la vivienda familiar puede generar consecuencias jurídicas.
El Tribunal Supremo ha considerado en determinados casos que la entrada de una nueva pareja en la vivienda puede constituir una circunstancia relevante para revisar o extinguir el derecho de uso, siempre atendiendo a las circunstancias concretas y evitando soluciones automáticas.
En una sentencia de septiembre de 2024, el Tribunal Supremo confirmó la extinción del derecho de uso en un caso en el que la nueva pareja de la progenitora pasó a residir en la vivienda, aunque concedió un plazo para facilitar la adaptación a la nueva situación.
Por tanto, la aparición de una nueva pareja no produce automáticamente la pérdida del uso, pero puede ser una circunstancia relevante.
¿Se puede modificar posteriormente el uso de la vivienda?
Sí.
Las medidas adoptadas en un divorcio pueden ser objeto de modificación cuando se produce un cambio relevante de circunstancias.
Por ejemplo:
- Los hijos alcanzan la mayoría de edad.
- Cambia el régimen de custodia.
- Uno de los progenitores adquiere otra vivienda.
- Cambia significativamente la situación económica.
- Desaparece la necesidad que justificó la atribución.
- Aparecen nuevas circunstancias familiares.
El Tribunal Supremo ha insistido en que la atribución del uso debe analizarse conforme a las circunstancias concretas y que, especialmente en determinados supuestos, no puede entenderse como indefinida.
¿Quién paga los gastos de la vivienda?
Esta cuestión debe distinguirse de la atribución del uso.
Pueden existir diferentes tipos de gastos:
- Hipoteca.
- Comunidad.
- Impuesto sobre bienes inmuebles.
- Suministros.
- Reparaciones.
- Seguro.
- Gastos ordinarios.
- Gastos extraordinarios.
La distribución dependerá de la naturaleza del gasto, de la propiedad del inmueble, de las medidas adoptadas y, en su caso, de los acuerdos alcanzados entre los cónyuges.
Por eso, no es correcto afirmar de forma general que «quien vive en la casa paga todo» o que «el propietario paga todo».
Hay que analizar cada concepto.
¿Qué ocurre con la vivienda alquilada?
Si la vivienda familiar es alquilada, no existe una propiedad que repartir entre los cónyuges.
Pero sí puede ser necesario determinar quién continúa ocupando la vivienda y quién queda vinculado al contrato de arrendamiento.
La situación deberá analizarse conforme al contrato, a las medidas acordadas en el divorcio y a la normativa de arrendamientos aplicable.
Por tanto, una vivienda alquilada también puede requerir una regulación específica dentro del procedimiento de divorcio.
Vivienda familiar y liquidación de gananciales: no son lo mismo
Este punto merece especial atención.
Podemos encontrarnos con una situación como esta:
La vivienda es ganancial.
La madre tiene atribuida la custodia de los hijos.
La madre tiene atribuido el uso de la vivienda.
Esto no significa necesariamente que la madre sea propietaria exclusiva.
La vivienda puede seguir perteneciendo a ambos hasta que se liquide la sociedad de gananciales.
Posteriormente, puede adjudicarse a uno de ellos o venderse.
Por eso, en un divorcio hay que separar conceptualmente:
1. Quién es propietario.
2. Quién puede utilizar la vivienda.
3. Cómo se repartirá su valor.
Son tres cuestiones diferentes.
¿Qué conviene hacer antes de tomar una decisión sobre la vivienda?
Antes de decidir si vender, comprar la parte del otro cónyuge o mantener temporalmente la vivienda, conviene conocer:
- Quién es propietario.
- Qué porcentaje corresponde a cada uno.
- Si el inmueble es ganancial o privativo.
- Cuánto queda pendiente de hipoteca.
- Quién figura como deudor.
- Si existen hijos menores.
- Qué régimen de custodia se plantea.
- Qué necesidades de vivienda tiene cada progenitor.
- Si existe derecho de uso.
- Qué otros bienes forman parte del patrimonio matrimonial.
Con esta información es mucho más sencillo valorar las alternativas.
Preguntas frecuentes sobre vivienda y divorcio
¿Quién se queda con la casa después del divorcio?
No existe una respuesta única. Puede atribuirse su uso a los hijos y al progenitor con quien convivan, al cónyuge más necesitado de protección en determinados supuestos o establecerse otra solución según las circunstancias.
¿Puede quedarse uno de los cónyuges con la vivienda?
Sí. Puede adjudicarse la vivienda a uno de ellos dentro de la liquidación patrimonial, compensando al otro cuando corresponda.
¿Puede el propietario perder el derecho a usar su vivienda?
Puede ver atribuido temporalmente su uso al otro cónyuge y a los hijos cuando concurran las circunstancias previstas legalmente.
¿Qué pasa con la vivienda si hay custodia compartida?
Debe analizarse específicamente la situación de ambos progenitores. El Tribunal Supremo considera relevante la capacidad de cada uno para acceder a una vivienda y establece que la atribución de uso puede ser temporal.
¿Hay que vender la casa al divorciarse?
No necesariamente. Puede venderse, adjudicarse a uno de los cónyuges o mantenerse en copropiedad, dependiendo de las circunstancias y del acuerdo alcanzado.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
El divorcio no elimina las obligaciones frente al banco. Si ambos son deudores, será necesario analizar la situación de la deuda aunque uno de ellos se adjudique la vivienda.
¿Puede venderse una vivienda cuyo uso ha sido atribuido a uno de los cónyuges?
La atribución del uso puede limitar las facultades de disposición y el artículo 96 del Código Civil exige consentimiento de ambos o autorización judicial en los supuestos previstos.
¿Qué pasa cuando los hijos cumplen 18 años?
Como regla general, finaliza la atribución del uso prevista para los hijos menores, sin perjuicio de las situaciones especiales previstas legalmente y de las reglas sobre alimentos para hijos mayores sin independencia económica.
¿Una nueva pareja puede hacer que se pierda el uso de la vivienda?
Puede ser una circunstancia relevante, pero no existe un automatismo. Los tribunales deben valorar las circunstancias concretas.
La vivienda es una cuestión de uso, propiedad y protección familiar
La vivienda familiar suele ser uno de los aspectos más delicados de un divorcio porque en ella confluyen cuestiones diferentes.
No basta con preguntar:
«¿De quién es la casa?»
También hay que preguntarse:
«¿Quién necesita utilizarla?»
«¿Hay hijos menores?»
«¿Qué régimen de custodia se ha establecido?»
«¿Existe una hipoteca?»
«¿Qué ocurrirá con la propiedad cuando se liquide el patrimonio matrimonial?»
La respuesta puede ser diferente en cada familia.
La legislación y la jurisprudencia buscan proteger especialmente el interés de los hijos menores, pero también deben valorarse las circunstancias de ambos progenitores y, en determinados supuestos, el interés del cónyuge que se encuentre en una situación de mayor necesidad.
Por eso, la vivienda familiar no debería analizarse de forma aislada del resto de las medidas del divorcio.
¿Qué ocurre con tu vivienda familiar después del divorcio?
Si estás valorando un divorcio y tienes dudas sobre quién puede utilizar la vivienda, qué ocurrirá con la hipoteca o cómo repartir el inmueble, es importante estudiar conjuntamente las medidas familiares y patrimoniales.
En C&F Abogados podemos analizar la titularidad de la vivienda, la situación de los hijos, el régimen de custodia, la hipoteca y, cuando exista sociedad de gananciales, las distintas opciones para organizar su liquidación.
