No todas las personas que ocupan una vivienda tienen un contrato de alquiler.
A veces una persona utiliza un inmueble porque el propietario se lo permitió temporalmente. En otras ocasiones, pudo entrar con autorización y continuar ocupándolo después de que esa autorización terminara.
También puede ocurrir que alguien ocupe una vivienda sin disponer de un título que justifique su posesión.
En estos casos puede plantearse una acción de desahucio por precario.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta acción para recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario. Se tramita por los cauces del juicio verbal, con independencia de su cuantía.
¿Qué significa estar en precario?
El concepto de precario no se limita a una persona que entra en una vivienda sin permiso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha definido como una situación en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin un título que justifique jurídicamente la posesión, ya sea porque nunca existió ese título o porque dejó de existir.
Por tanto, puede existir precario en situaciones diferentes.
Lo importante es determinar si quien ocupa la vivienda tiene actualmente un título que legitime su posesión.
¿Es lo mismo precario que ocupación ilegal?
No necesariamente.
Esta distinción es importante.
El precario puede existir cuando una persona ocupa una vivienda inicialmente con consentimiento del propietario y posteriormente debe devolverla.
Por ejemplo:
Un propietario permite a un familiar utilizar gratuitamente una vivienda durante un tiempo.
Si posteriormente solicita la devolución y el ocupante se niega a marcharse, puede plantearse una acción de desahucio por precario si concurren los requisitos necesarios.
Por tanto, no toda situación de precario comienza con una entrada no autorizada.
¿Cuándo puede existir un desahucio por precario?
Puede plantearse, dependiendo de las circunstancias, cuando:
- Una persona ocupa una vivienda sin contrato.
- El propietario permitió inicialmente la ocupación de forma gratuita.
- La autorización para utilizar el inmueble ha terminado.
- El ocupante continúa en la vivienda sin un título vigente.
- El ocupante tenía un título que posteriormente dejó de justificar su posesión.
La cuestión fundamental será determinar qué título tiene actualmente el ocupante.
¿Qué ejemplos son habituales?
Existen diferentes situaciones.
Un familiar que vive gratuitamente en una vivienda
El propietario permite que un hijo, hermano u otro familiar utilice una vivienda.
Si posteriormente quiere recuperar la posesión y el ocupante se niega a marcharse, puede existir una situación de precario.
Una vivienda cedida temporalmente
El propietario permite utilizar el inmueble durante un periodo determinado o para una finalidad concreta.
Cuando desaparece la razón que justificaba la ocupación, puede ser necesario recuperar la posesión.
Una vivienda ocupada sin contrato
Una persona utiliza un inmueble sin disponer de un título que justifique su posesión.
Habrá que analizar cómo comenzó la ocupación y qué derecho puede alegar el ocupante.
Un antiguo título que ha dejado de existir
Puede ocurrir que una persona tuviera inicialmente un título que justificaba su posesión y que posteriormente este haya desaparecido.
En ese caso habrá que analizar cuándo y cómo terminó ese título.
¿Tiene que existir una cesión expresa del propietario?
No necesariamente.
La jurisprudencia ha señalado que el concepto de precario puede abarcar situaciones en las que una persona utiliza un inmueble sin título suficiente y sin pagar una contraprestación, incluso cuando la ocupación no responda exclusivamente a una situación de mera tolerancia.
Por eso, no debe reducirse el precario únicamente a los casos en los que el propietario dice expresamente:
«Te dejo vivir aquí gratis.»
Hay que analizar la situación jurídica completa.
¿Puede existir precario entre familiares?
Sí.
Es uno de los supuestos que puede generar más conflictos.
Por ejemplo:
Un padre permite que su hijo viva en una vivienda de su propiedad.
Durante años no existe ningún problema.
Posteriormente, el propietario quiere recuperar la vivienda.
Si no existe un contrato de arrendamiento, comodato u otro título que permita al hijo continuar ocupándola, puede plantearse un desahucio por precario.
El Tribunal Supremo ha reconocido situaciones de este tipo. En una sentencia de 2024 analizó la ocupación de una vivienda por un hijo y su familia, permitida inicialmente por la usufructuaria, y consideró que, al no existir un título que justificara la ocupación y haberse puesto fin a la tolerancia, podía ejercitarse la acción de desahucio por precario.
¿Puede el propietario pedir que el ocupante se marche antes de demandar?
Es recomendable comunicar previamente la voluntad de recuperar la vivienda.
La comunicación permite dejar constancia de que:
- El propietario quiere recuperar la posesión.
- La autorización para ocupar la vivienda ha terminado.
- Se solicita la entrega voluntaria del inmueble.
- Se concede, cuando proceda, un plazo para hacerlo.
Además, puede facilitar una solución sin necesidad de llegar al procedimiento judicial.
¿Es obligatorio enviar un requerimiento previo?
No debe confundirse el desahucio por precario con el desahucio por falta de pago.
Las reglas y requisitos no son exactamente los mismos.
En todo caso, realizar una comunicación previa puede ser conveniente para dejar clara la voluntad del propietario de recuperar la posesión y evitar discusiones posteriores sobre si el ocupante sabía que debía abandonar la vivienda.
La estrategia concreta dependerá del caso.
¿Qué debe demostrar el propietario?
La cuestión central será acreditar:
que tiene derecho a poseer la vivienda
y
que la persona demandada la ocupa sin un título que justifique actualmente esa posesión.
Por eso pueden ser importantes:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple.
- Documentación registral.
- Contratos existentes.
- Comunicaciones.
- Documentos sobre la cesión de la vivienda.
- Requerimientos realizados.
- Cualquier prueba relacionada con el origen de la ocupación.
¿Es suficiente con demostrar que soy el propietario?
No siempre.
Ser propietario es muy importante, pero el procedimiento debe analizar también qué título puede tener la persona que ocupa la vivienda.
Por ejemplo, podría existir:
- Un arrendamiento.
- Un usufructo.
- Un comodato.
- Un derecho de uso.
- Una autorización todavía vigente.
- Otro título jurídico.
Por eso, antes de iniciar el procedimiento hay que estudiar la situación posesoria.
¿Qué pasa si el ocupante tiene un contrato de alquiler?
En principio, ya no estaríamos ante el supuesto típico de precario mientras ese contrato siga vigente y legitime la posesión.
Si el problema es que el inquilino no paga la renta, la vía adecuada será normalmente la correspondiente al desahucio por falta de pago, no utilizar el precario para evitar las reglas propias del arrendamiento.
Esta diferenciación es fundamental.
¿Y si el contrato de alquiler ha terminado?
Dependerá de las circunstancias.
Puede tratarse de un supuesto de expiración del plazo contractual o legal, que tiene su propia regulación.
No debe darse por hecho que cualquier ocupación posterior a un contrato extinguido debe tramitarse automáticamente como precario.
Hay que determinar cuál es el título que existía, cómo terminó y qué acción corresponde.
¿Qué pasa si el propietario permitió inicialmente la ocupación?
La autorización inicial no significa necesariamente que el ocupante pueda permanecer indefinidamente.
Por ejemplo:
«Puedes vivir en esta vivienda mientras encuentres otra.»
Si posteriormente el propietario pone fin a esa autorización, habrá que analizar si la ocupación continúa sin título.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce precisamente que una situación inicialmente tolerada puede convertirse en precario cuando desaparece el título o la tolerancia que justificaba la ocupación.
¿Qué ocurre si el ocupante dice que tiene derecho a quedarse?
Será necesario comprobar cuál es ese supuesto derecho.
Puede alegar:
- Un contrato.
- Una cesión.
- Un derecho de uso.
- Un préstamo de uso.
- Una relación familiar.
- Un acuerdo verbal.
- Una determinada aportación económica.
- Cualquier otra circunstancia.
La existencia de una relación familiar, por sí sola, no determina necesariamente que exista un derecho indefinido a ocupar una vivienda.
Lo importante será comprobar qué título jurídico existe realmente.
¿Puede haber precario si el ocupante paga algunos gastos?
No necesariamente.
El hecho de que el ocupante pague determinados gastos no significa automáticamente que exista un contrato de arrendamiento.
Pero también puede ser un elemento relevante para determinar la naturaleza de la relación.
Habrá que analizar:
- Qué cantidades paga.
- A quién las paga.
- Por qué concepto.
- Si existe una renta.
- Qué se acordó entre las partes.
No debe confundirse el pago de determinados gastos con el pago de una renta.
¿Qué ocurre si el ocupante ha realizado obras en la vivienda?
Las obras o gastos realizados por el ocupante pueden generar una discusión adicional.
Pero haber realizado determinados gastos no significa necesariamente que se haya adquirido un derecho a permanecer indefinidamente en la vivienda.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que el derecho de retención por gastos realizados en la cosa no corresponde al mero precarista sin título.
Será necesario analizar qué gastos se realizaron y qué derechos pueden derivarse de ellos.
¿Puede el ocupante alegar que lleva muchos años viviendo allí?
El tiempo de ocupación, por sí solo, no convierte automáticamente la posesión en legítima.
Lo importante será determinar cómo comenzó la ocupación y qué título la justificaba.
Si la ocupación comenzó por mera tolerancia del propietario, el paso del tiempo no significa necesariamente que esa tolerancia se convierta en un derecho permanente.
¿Qué ocurre si el propietario fallece?
Puede aparecer una situación especialmente compleja.
Los herederos deberán analizar:
- Quién ha adquirido la propiedad.
- Qué título tenía el ocupante.
- Si existía una autorización.
- Si había un contrato.
- Qué derechos corresponden a cada persona.
No basta con que una persona sea heredera para ignorar automáticamente los derechos que pudiera tener el ocupante.
¿Puede existir precario entre copropietarios?
La situación requiere especial cuidado.
Cuando varias personas son titulares de un inmueble, cada una puede tener derechos sobre la posesión y el uso.
No debe confundirse una situación de copropiedad con una ocupación sin título.
Por eso, cuando existe una comunidad de propietarios sobre el inmueble, habrá que estudiar las reglas aplicables antes de plantear un desahucio.
¿Qué ocurre si la vivienda fue cedida a una pareja o expareja?
También dependerá de cómo se produjo la ocupación.
Puede existir:
- Un contrato.
- Una cesión gratuita.
- Una vivienda familiar.
- Un derecho de uso reconocido judicialmente.
- Una situación de precario.
No puede determinarse la vía adecuada únicamente por el hecho de que exista una relación sentimental entre las partes.
¿Puede utilizarse el desahucio por precario después de un divorcio?
En determinadas situaciones puede plantearse, pero hay que analizar previamente si existe alguna resolución judicial o convenio que atribuya el uso de la vivienda.
Esto es especialmente importante cuando se trata de una vivienda familiar.
Si una sentencia de familia atribuye el uso del inmueble a uno de los cónyuges, no puede ignorarse esa resolución mediante una acción de precario.
¿Qué ocurre si el propietario es un tercero?
También puede existir una situación de precario.
Por ejemplo, los padres pueden ser propietarios de una vivienda en la que ha vivido su hijo y su pareja.
Si la vivienda fue cedida gratuitamente y no existe un contrato que justifique la ocupación, el propietario puede tener acción para recuperar la posesión cuando finalice la tolerancia.
El Tribunal Supremo ha reconocido esta posibilidad en diferentes supuestos relacionados con viviendas cedidas por familiares.
¿Cómo se tramita un desahucio por precario?
La recuperación de la posesión de una finca cedida en precario se tramita mediante juicio verbal, conforme al artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
De forma simplificada, el procedimiento puede incluir:
- Preparación de la documentación.
- Presentación de la demanda.
- Admisión a trámite.
- Traslado al demandado.
- Contestación.
- Vista cuando corresponda.
- Sentencia.
- Lanzamiento, si procede.
La duración dependerá de las circunstancias del procedimiento y de la carga de trabajo del juzgado.
¿Qué debe incluir la demanda?
La demanda debe explicar claramente:
- Quién es el propietario o titular del derecho a poseer.
- Qué inmueble se reclama.
- Quién lo ocupa.
- Cómo comenzó la ocupación.
- Qué título tenía inicialmente, si lo hubo.
- Por qué actualmente no existe un título que justifique la posesión.
- Que se ha solicitado la devolución cuando corresponda.
La documentación debe respaldar los hechos alegados.
¿Qué puede alegar el ocupante?
Puede defenderse alegando que sí existe un título que justifica su posesión.
Por ejemplo:
- Contrato.
- Comodato.
- Derecho de uso.
- Usufructo.
- Autorización.
- Copropiedad.
- Acuerdo entre las partes.
- Cualquier otra relación jurídica relevante.
Por eso, el procedimiento no consiste simplemente en demostrar quién es el propietario.
También habrá que analizar si el demandado tiene un título que le permita permanecer en la vivienda.
¿Qué ocurre si el ocupante presenta un contrato?
Será necesario comprobar su autenticidad y alcance.
También habrá que analizar:
- Fecha.
- Duración.
- Firmantes.
- Condiciones.
- Objeto.
- Si sigue vigente.
- Si realmente legitima la posesión.
Si existe un contrato válido que ampara la ocupación, puede que el desahucio por precario no sea la vía adecuada.
¿Qué ocurre si el título del ocupante ha terminado?
Puede ser posible recuperar la posesión.
Pero habrá que determinar cómo terminó el título.
No es lo mismo:
- Una autorización revocada.
- Un contrato de arrendamiento extinguido.
- Un comodato finalizado.
- Un usufructo extinguido.
- Un derecho de uso reconocido judicialmente.
Cada situación puede tener consecuencias diferentes.
¿Puede el ocupante alegar vulnerabilidad?
La situación de vulnerabilidad puede tener relevancia en determinados procedimientos y debe analizarse conforme a la normativa vigente.
Además, la Ley de Vivienda introdujo determinadas obligaciones y requisitos procesales en algunos procedimientos de recuperación de la posesión.
En particular, el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene requisitos específicos para determinadas demandas de recuperación de la posesión, relacionados con cuestiones como la vivienda habitual y la condición de gran tenedor, aunque parte de las previsiones introducidas en 2023 han sido modificadas o anuladas posteriormente.
Por ello, estos aspectos deben revisarse conforme a la normativa vigente en el momento de presentar la demanda.
¿Existe jurisprudencia sobre el desahucio por precario?
Sí.
El Tribunal Supremo ha resuelto numerosos casos.
Por ejemplo, en la STS 3524/2024, de 18 de junio, se analizó un desahucio por precario promovido por la propietaria de un inmueble ocupado sin título. La sentencia recuerda la diferencia entre la posesión con título y la mera tenencia del precarista.
También resulta interesante la STS 5551/2024, de 6 de noviembre, sobre la ocupación de una vivienda por un hijo y su familia con consentimiento de la usufructuaria. El Tribunal Supremo consideró que, una vez finalizada la tolerancia y sin existir un título que legitimara la ocupación, podía ejercitarse la acción de desahucio por precario.
Y en 2025 el Tribunal Supremo ha seguido pronunciándose sobre esta materia, por ejemplo en la STS 4939/2025, de 7 de noviembre, aunque en un supuesto muy específico relacionado con una ejecución hipotecaria.
Esto demuestra que no todos los casos de ocupación sin contrato deben tratarse exactamente igual.
¿Qué errores conviene evitar?
Confundir precario con impago del alquiler
Si existe un contrato de arrendamiento y el problema es el impago, hay que analizar el desahucio por falta de pago.
Pensar que ser propietario es suficiente
También hay que estudiar el posible título del ocupante.
No documentar cómo comenzó la ocupación
Puede ser una cuestión fundamental.
No comunicar que se quiere recuperar la vivienda
Una comunicación previa puede resultar conveniente.
Ignorar un posible derecho de uso
Especialmente cuando existen relaciones familiares o resoluciones judiciales.
Utilizar el precario para evitar otro procedimiento
La acción debe corresponder realmente a la situación jurídica existente.
No revisar la normativa procesal actual
Los requisitos de determinados procedimientos de recuperación de la posesión han cambiado en los últimos años.
¿Cuándo conviene consultar a un abogado?
Especialmente cuando existe alguna duda sobre el título del ocupante.
Por ejemplo:
- Es un familiar.
- Existió un contrato antiguo.
- Se cedió la vivienda gratuitamente.
- El ocupante afirma tener un derecho de uso.
- Existe una sentencia de familia.
- Hay varios propietarios.
- Se han realizado obras.
- La vivienda procede de una herencia.
- Existe una ejecución hipotecaria.
- El ocupante alega vulnerabilidad.
En estos casos, determinar correctamente qué acción corresponde es tan importante como preparar la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un desahucio por precario?
Es la acción judicial destinada a recuperar la plena posesión de un inmueble cuando quien lo ocupa no dispone de un título que justifique jurídicamente su posesión.
¿Es lo mismo que una ocupación ilegal?
No necesariamente. Puede existir precario incluso cuando la ocupación comenzó con autorización del propietario.
¿Puede haber precario entre familiares?
Sí. Una vivienda puede haber sido cedida gratuitamente a un familiar y, posteriormente, el propietario puede querer recuperar su posesión.
¿Necesito ser propietario para iniciar el procedimiento?
Debe tener legitimación como titular del derecho a poseer la finca. El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil menciona al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.
¿Se tramita por juicio verbal?
Sí. La recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario está expresamente incluida en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Puedo iniciar un desahucio por precario si existe un contrato de alquiler?
Si el contrato sigue vigente y legitima la posesión, normalmente habrá que utilizar la vía que corresponda a esa relación contractual.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler terminó?
Habrá que analizar cómo terminó y cuál es la acción adecuada. No todo contrato extinguido conduce automáticamente a un desahucio por precario.
¿Puede un hijo ocupar gratuitamente una vivienda de sus padres?
Puede hacerlo si los propietarios se lo permiten. Pero esa autorización no significa necesariamente que tenga un derecho indefinido a permanecer en la vivienda.
¿Puede el ocupante defenderse?
Sí. Puede alegar que dispone de un título que justifica su posesión o cualquier otra circunstancia jurídicamente relevante.
¿Puede alegarse vulnerabilidad?
Puede tener relevancia en determinados procedimientos, pero debe analizarse conforme a la normativa vigente y a las circunstancias concretas.
Recuperar una vivienda cuando ya no existe un título para ocuparla
El desahucio por precario no está pensado para resolver cualquier conflicto relacionado con una vivienda.
Su finalidad es recuperar la posesión cuando quien ocupa el inmueble no dispone de un título que justifique actualmente esa ocupación.
Por eso, antes de iniciar el procedimiento hay que responder a una pregunta fundamental:
¿Por qué está esa persona en la vivienda y qué derecho tiene actualmente para permanecer en ella?
Si la respuesta es que existía una autorización que ya ha terminado, una cesión gratuita sin plazo o una ocupación sin título suficiente, puede existir una situación de precario.
Pero si existe un contrato, un derecho de uso, una resolución judicial o cualquier otro título vigente, la solución puede ser diferente.
En C&F Abogados podemos analizar cómo se inició la ocupación, qué título existe actualmente y cuál es la vía adecuada para recuperar la posesión de la vivienda.
Porque antes de iniciar un desahucio, lo primero es determinar correctamente qué situación jurídica existe.
Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, es normal que el propietario quiera solucionar el problema cuanto antes.
Sin embargo, las primeras actuaciones son importantes.
No conviene esperar indefinidamente, pero tampoco actuar por cuenta propia intentando recuperar la vivienda.
Lo recomendable es comprobar la situación, documentar el impago y valorar las diferentes opciones antes de tomar una decisión.
La falta de pago de la renta permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué debo hacer ante el primer impago?
Lo primero es comprobar que realmente existe un impago.
Puede parecer evidente, pero conviene revisar:
- La fecha en que debía pagarse la renta.
- El importe mensual.
- La cuenta bancaria en la que debe realizarse el pago.
- Las cantidades que corresponden al inquilino.
- Los pagos realizados.
- Las cantidades pendientes.
Una vez comprobado el impago, conviene dejar constancia documental de la deuda.
¿Tengo que esperar varios meses antes de actuar?
No existe una regla general que obligue al propietario a esperar varios meses.
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato.
Por tanto, ante el primer impago ya puede ser conveniente analizar la situación.
Esperar puede hacer que la deuda aumente y que recuperar las cantidades resulte más complicado.
¿Debo hablar primero con el inquilino?
En muchos casos puede ser una buena primera medida.
Puede existir un problema puntual:
- Un error bancario.
- Un retraso en una transferencia.
- Un problema administrativo.
- Una dificultad económica temporal.
- Una discrepancia sobre una cantidad.
Una conversación puede aclarar rápidamente qué ha ocurrido.
Pero conviene que las comunicaciones importantes queden documentadas.
¿Qué pasa si el inquilino dice que pagará próximamente?
Es una situación bastante habitual.
El propietario puede aceptar una solución amistosa si considera que resulta conveniente.
Pero es recomendable concretar:
- Qué cantidad debe.
- Cuándo se pagará.
- Cómo se realizará el pago.
- Qué ocurrirá con las siguientes mensualidades.
Si se alcanza un acuerdo, conviene dejarlo por escrito.
Una promesa verbal de pago no garantiza que la deuda vaya a solucionarse.
¿Qué ocurre si paga solo una parte?
Hay que calcular exactamente qué cantidad continúa pendiente.
Por ejemplo, si debe 1.500 euros y paga 500, todavía existiría una deuda de 1.000 euros, salvo que existan otras circunstancias que deban analizarse.
Conviene conservar el justificante del pago parcial y actualizar la relación de cantidades pendientes.
¿Cuándo conviene enviar un requerimiento formal?
Cuando el impago no se soluciona rápidamente, puede ser recomendable realizar un requerimiento fehaciente de pago.
Este requerimiento permite dejar constancia de:
- La existencia de la deuda.
- Las cantidades reclamadas.
- La fecha de la reclamación.
- La voluntad del propietario de exigir el pago.
Además, tiene una importancia especial respecto de la enervación del desahucio.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la enervación no procede cuando el arrendador ha requerido de pago al arrendatario por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se ha realizado al presentar esta.
Por eso, el momento y la forma del requerimiento pueden ser relevantes.
¿Qué es la enervación?
La enervación permite al inquilino evitar el desahucio en determinados supuestos mediante el pago de las cantidades exigibles.
No significa que el impago desaparezca.
Significa que, cuando se cumplen los requisitos legales, el arrendatario puede evitar que prospere el desahucio pagando la deuda en los términos previstos por la ley.
¿El inquilino puede enervar siempre?
No.
La ley establece límites.
Por ejemplo, la enervación no procede si el arrendatario ya hubiera utilizado esta posibilidad anteriormente, salvo la excepción legalmente prevista.
Tampoco procede cuando el propietario ha realizado el requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se ha producido.
Por eso es importante valorar la estrategia antes de iniciar el procedimiento.
¿Qué debe contener el requerimiento de pago?
Debe identificar claramente la deuda que se reclama.
Es recomendable indicar:
- Identificación de las partes.
- Referencia al contrato.
- Mensualidades pendientes.
- Otras cantidades exigibles.
- Importe total reclamado.
- Forma de pago.
- Plazo concedido.
- Consecuencias de no pagar.
La redacción debe ser precisa.
No conviene utilizar un modelo genérico sin comprobar previamente las circunstancias del contrato.
¿Cómo puedo enviar el requerimiento?
Debe utilizarse un medio que permita acreditar adecuadamente su contenido y su recepción.
Lo importante es poder demostrar posteriormente:
qué se reclamó, cuándo se reclamó y que la comunicación llegó al destinatario en los términos que correspondan.
La elección del medio dependerá del caso.
¿Qué ocurre si el inquilino paga después del requerimiento?
Habrá que comprobar qué cantidad ha pagado y si la deuda queda completamente satisfecha.
También será necesario analizar si el pago se ha realizado dentro de las condiciones que permitan evitar o no la enervación.
No conviene dar por terminado el problema simplemente porque se haya recibido una transferencia.
Hay que comprobar qué se ha pagado y qué sigue pendiente.
¿Qué pasa si continúa sin pagar?
Si el impago continúa, el propietario puede valorar la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago.
En este procedimiento puede solicitarse también la reclamación de las cantidades adeudadas.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula específicamente estos procedimientos y establece el requerimiento judicial al arrendatario.
¿Puedo reclamar las rentas pendientes?
Sí.
El propietario puede reclamar las cantidades que el inquilino adeude, siempre que sean exigibles y estén correctamente acreditadas.
Además, la demanda de desahucio por impago puede acumular la reclamación de las cantidades debidas.
Por eso es importante preparar desde el principio una relación clara de la deuda.
¿Qué documentación debo guardar?
Toda la relacionada con el alquiler.
Especialmente:
- Contrato.
- Anexos.
- Justificantes de pago.
- Extractos bancarios.
- Recibos.
- Comunicaciones.
- Mensajes.
- Correos electrónicos.
- Requerimientos.
- Facturas de cantidades repercutidas.
- Documentación sobre posibles daños.
No conviene esperar a que exista una demanda para empezar a ordenar la documentación.
¿Qué ocurre si el contrato es verbal?
El problema puede ser más complejo desde el punto de vista probatorio.
Será necesario acreditar:
- Que existe una relación arrendaticia.
- Qué renta se acordó.
- Cuándo debía pagarse.
- Qué obligaciones asumió cada parte.
- Qué cantidades se han abonado.
Pueden ser relevantes las transferencias bancarias, mensajes, correos, recibos y otros documentos.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura?
No debe intentar recuperar la vivienda por su cuenta mientras el inquilino mantenga la posesión legítima.
El propietario no debe utilizar vías de hecho para solucionar el problema.
Si el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, debe acudirse al procedimiento legal correspondiente.
¿Puede cortar el agua o la electricidad?
Tampoco es una vía adecuada para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
El impago debe solucionarse mediante las vías legales correspondientes.
Intentar presionar al inquilino mediante actuaciones sobre los suministros puede generar nuevos problemas.
¿Puedo entrar en la vivienda si no paga?
No por el simple hecho de existir un impago.
Mientras el contrato y la posesión sigan vigentes, el propietario debe respetar el derecho del arrendatario a la posesión de la vivienda.
Si existe un problema con el inmueble, habrá que analizar las circunstancias concretas y las reglas aplicables.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar y abandona la vivienda?
Es una situación diferente.
Si realmente ha abandonado la vivienda y la ha entregado, puede desaparecer el problema de recuperación de la posesión.
Pero puede continuar existiendo una deuda.
En ese caso habrá que valorar la reclamación de las cantidades pendientes y, si procede, otros daños acreditados.
¿Qué ocurre si el inquilino entrega las llaves?
La entrega de las llaves puede tener una importancia relevante.
Conviene documentar:
- La fecha de entrega.
- El estado de la vivienda.
- Las llaves entregadas.
- Las cantidades pendientes.
- Los posibles daños.
Es recomendable evitar dudas posteriores sobre si realmente se produjo la entrega de la posesión.
¿Qué pasa si hay daños en la vivienda?
Los daños deben analizarse separadamente del impago de la renta.
Puede ser posible reclamar determinados daños cuando sean imputables al arrendatario.
Pero será necesario acreditarlos.
Por eso conviene realizar una revisión del estado de la vivienda y conservar fotografías, presupuestos, facturas o informes cuando sean necesarios.
¿Y si el inquilino dice que no puede pagar?
Puede tratarse de una dificultad económica temporal o de una situación más grave.
El propietario puede valorar una solución negociada.
Por ejemplo:
- Un calendario de pagos.
- Un acuerdo para entregar la vivienda.
- Una reducción temporal de la deuda mediante acuerdo.
- Una resolución pactada del contrato.
Pero la decisión debe tomarse después de valorar el importe de la deuda y las posibilidades reales de cobro.
¿Conviene negociar con el inquilino?
Depende de las circunstancias.
Una negociación puede ser útil cuando existe una posibilidad razonable de solucionar el problema rápidamente.
Por ejemplo, puede ser preferible alcanzar un acuerdo de pago y entrega voluntaria de la vivienda antes que iniciar un procedimiento judicial.
Pero tampoco conviene aceptar indefinidamente promesas de pago que no se cumplen.
La negociación debe tener límites y plazos claros.
¿Cuándo debería acudir a un abogado?
No es necesario esperar a que la deuda sea muy elevada.
Puede ser recomendable consultar desde el primer momento cuando:
- El inquilino deja de responder.
- Existen varios meses pendientes.
- Hay dudas sobre las cantidades.
- El contrato contiene cláusulas especiales.
- Se quiere realizar un requerimiento formal.
- Existe riesgo de enervación.
- El inquilino plantea una oposición.
- Hay daños en la vivienda.
- Existen circunstancias especiales relacionadas con la vivienda.
Una revisión temprana puede evitar errores posteriores.
¿Qué pasa si el inquilino se opone al desahucio?
La situación pasa a ser más compleja.
El inquilino puede alegar, por ejemplo:
- Que ya ha pagado.
- Que la deuda no es correcta.
- Que existe una discrepancia sobre las cantidades.
- Que no procede el desahucio.
- Que concurre alguna circunstancia relevante.
Será necesario analizar las alegaciones y la documentación disponible.
¿Cuánto tarda en recuperarse la vivienda?
No existe un plazo fijo.
Dependerá de factores como:
- Si el inquilino paga.
- Si enerva el desahucio.
- Si se opone.
- La carga de trabajo del juzgado.
- La existencia de incidencias procesales.
- Las circunstancias concretas del procedimiento.
Por eso no es recomendable prometer al propietario una fecha concreta de recuperación.
¿Existen medidas especiales por vulnerabilidad?
Hay que prestar atención a esta cuestión porque la normativa ha cambiado recientemente.
El régimen extraordinario que ampliaba determinadas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2026 mediante el Real Decreto-ley 2/2026 fue derogado el 28 de febrero de 2026.
Por tanto, no debemos presentar actualmente esa prórroga como si estuviera vigente.
La situación de vulnerabilidad puede tener relevancia en determinados procedimientos y debe analizarse conforme a la normativa vigente en el momento de iniciar o tramitar el procedimiento.
Este es precisamente uno de los motivos por los que conviene revisar el caso concreto antes de iniciar el desahucio.
¿Qué no debe hacer nunca el propietario?
Hay varias actuaciones que conviene evitar.
Cambiar la cerradura
La recuperación de la posesión debe realizarse por las vías legales.
Entrar en la vivienda sin autorización
El propietario no puede actuar como si la vivienda siguiera estando bajo su posesión directa.
Cortar los suministros para presionar
No es una vía adecuada para solucionar el impago.
Amenazar al inquilino
La reclamación debe realizarse por medios legales.
Destruir o retirar sus pertenencias
Las pertenencias del arrendatario deben tratarse conforme a las reglas aplicables.
Esperar indefinidamente
Si la deuda continúa aumentando, también aumenta el problema económico.
Presentar una demanda sin revisar la deuda
Un error en las cantidades reclamadas puede complicar el procedimiento.
¿Es mejor negociar o iniciar un desahucio?
No existe una respuesta universal.
Dependerá de la situación.
Puede tener sentido negociar cuando:
- El impago es puntual.
- El inquilino mantiene una comunicación fluida.
- Existe una posibilidad real de pago.
- Ambas partes quieren continuar con el contrato.
Puede ser conveniente actuar judicialmente cuando:
- El impago continúa.
- El inquilino no responde.
- Las promesas de pago se incumplen.
- La deuda aumenta.
- No existe una solución negociada viable.
La decisión debe basarse en las circunstancias concretas.
¿Qué debe hacer el propietario paso a paso?
Podemos resumirlo así:
1. Comprobar el impago
Revisar contrato, pagos y cantidades pendientes.
2. Documentar la deuda
Preparar una relación clara de las cantidades.
3. Contactar con el inquilino
Comprobar si existe algún problema puntual.
4. Valorar un requerimiento formal
Especialmente cuando el impago continúa.
5. Analizar la enervación
Antes de decidir cómo actuar.
6. Intentar una solución cuando sea razonable
Siempre que exista una posibilidad real de acuerdo.
7. Preparar la documentación
Contrato, pagos, comunicaciones y deuda.
8. Valorar el desahucio
Si el problema no se soluciona.
Errores frecuentes
Esperar varios meses sin hacer nada
La deuda puede crecer rápidamente.
Confiar únicamente en promesas
Conviene documentar los acuerdos.
No calcular correctamente la deuda
La reclamación debe ser precisa.
No conservar los justificantes
Pueden ser fundamentales como prueba.
No valorar el requerimiento previo
Puede tener consecuencias sobre la enervación.
Intentar echar al inquilino por la fuerza
La recuperación de la vivienda debe hacerse por las vías legales.
Utilizar modelos antiguos
La legislación procesal ha cambiado y debe utilizarse documentación actualizada.
No consultar cuando existe una situación compleja
Un problema aparentemente sencillo puede complicarse si existen cantidades discutidas, oposición o circunstancias especiales.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi inquilino deja de pagar?
Comprueba el impago, documenta la deuda, contacta con el inquilino y valora un requerimiento formal y las acciones posteriores.
¿Tengo que esperar varios meses?
No existe una regla general que obligue a esperar varios meses. La falta de pago puede constituir causa de resolución del contrato.
¿Debo enviar un burofax?
Puede ser recomendable utilizar un medio fehaciente cuando se quiera dejar constancia formal de la reclamación. Además, el requerimiento puede tener relevancia para la enervación.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Puede hacerlo mediante la enervación cuando concurran los requisitos legales.
¿Puedo cambiar la cerradura?
No mientras el inquilino mantenga la posesión legítima. La recuperación de la vivienda debe realizarse por las vías legales.
¿Puedo cortar los suministros?
No debe utilizarse el corte de suministros como mecanismo para forzar la salida del inquilino.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas?
Sí, siempre que sean exigibles y puedan acreditarse.
¿Puedo reclamar los daños de la vivienda?
Puede ser posible si los daños son imputables al arrendatario y se acreditan adecuadamente.
¿Qué pasa si el inquilino no responde?
Puede ser recomendable dejar constancia formal de la reclamación y valorar las acciones legales correspondientes.
¿Cuándo debo acudir a un abogado?
No es necesario esperar a que la deuda sea elevada. Una consulta temprana puede ayudar a elegir correctamente la estrategia.
Actuar pronto, pero actuar bien
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario tiene dos riesgos.
El primero es dejar que la deuda siga creciendo.
El segundo es actuar de forma precipitada y cometer un error.
Por eso, lo recomendable es actuar desde el primer momento, pero siguiendo una estrategia:
comprobar la deuda,
documentarla,
reclamarla correctamente,
valorar la enervación,
intentar un acuerdo cuando sea viable
y, si no existe solución, plantear las acciones legales correspondientes.
En C&F Abogados podemos revisar el contrato de arrendamiento, analizar la deuda y valorar contigo cuál es la vía más adecuada para recuperar las cantidades pendientes y, cuando proceda, la posesión de la vivienda.
Cuando el alquiler deja de pagarse, actuar a tiempo puede evitar que el problema siga creciendo.
DERECHO CIVIL
Abogados especialistas en extinción de condominio
Le asesoramos cuando varias personas comparten la propiedad de un inmueble y desean poner fin a esa situación, estudiando las opciones para repartir o adjudicar el bien de la forma más adecuada.
DERECHO CIVIL
Asesoramiento jurídico para poner fin a una situación de copropiedad
Cuando varias personas comparten la propiedad de un inmueble, pueden surgir situaciones en las que resulte necesario poner fin a esa copropiedad y determinar la forma más adecuada de repartir o adjudicar el bien.
Analizamos la situación patrimonial, las participaciones de cada copropietario y las distintas alternativas para alcanzar una solución que proteja sus derechos e intereses.
DERECHO CIVIL
Soluciones jurídicas para poner fin a la copropiedad
Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble, cualquiera de ellas puede plantear la necesidad de poner fin a la situación de copropiedad y determinar cómo debe realizarse la adjudicación.
Analizamos las circunstancias del inmueble, las participaciones de cada copropietario y las distintas alternativas para alcanzar un acuerdo o, cuando sea necesario, ejercer las acciones correspondientes.
- 01 — Acuerdo entre copropietarios
Le asesoramos en la negociación para alcanzar un acuerdo sobre la forma de extinguir la copropiedad y adjudicar el inmueble.
- 02 — Adjudicación del inmueble a uno de los propietarios
Analizamos las posibilidades de adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios, compensando al resto según corresponda.
- 03 — Venta del inmueble y reparto
Estudiamos la venta del inmueble como alternativa para poner fin a la copropiedad y distribuir el resultado entre los propietarios.
- 04 — Valoración y compensación económica
Determinamos cómo valorar el inmueble y las participaciones de cada copropietario para establecer, cuando proceda, las compensaciones económicas.
- 05 — Extinción de condominio con hipoteca
Analizamos las consecuencias de la existencia de una hipoteca y las opciones disponibles cuando el inmueble está sujeto a financiación.
- 06 — Procedimiento judicial de división de la cosa común
Cuando no existe acuerdo entre los copropietarios, estudiamos la vía judicial para solicitar la división del inmueble y defender sus intereses.
DERECHO CIVIL
Aspectos jurídicos de la extinción de condominio
La extinción de condominio permite poner fin a una situación de copropiedad sobre un inmueble cuando uno o varios propietarios desean dejar de compartir su titularidad. Para ello es necesario analizar las participaciones, el valor del inmueble y las circunstancias de cada caso.
01 — Situación de copropiedad y participaciones
Para extinguir el condominio es necesario determinar quiénes son los propietarios y qué porcentaje corresponde a cada uno sobre el inmueble.
Analizamos la titularidad, la documentación disponible y las circunstancias de la copropiedad para determinar las opciones más adecuadas.
02 — Valoración y adjudicación del inmueble
Cuando uno de los copropietarios adquiere la participación de los demás, es necesario determinar el valor del inmueble y la compensación económica que corresponda.
Estudiamos las distintas posibilidades de adjudicación y las condiciones necesarias para alcanzar un reparto adecuado.
03 — Hipoteca, cargas y obligaciones
El inmueble puede estar sujeto a una hipoteca, préstamos u otras cargas que deben tenerse en cuenta antes de formalizar la extinción del condominio.
Analizamos las obligaciones existentes y sus posibles consecuencias para determinar cómo deben abordarse en la operación.
04 — Acuerdo o procedimiento judicial
La extinción puede realizarse mediante acuerdo entre los copropietarios. Cuando no existe acuerdo, puede ser necesario acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común.
Estudiamos las circunstancias de cada caso y le asesoramos sobre la vía más adecuada para poner fin a la copropiedad y proteger sus intereses.
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La cláusula penal es una de las herramientas que pueden utilizarse en un contrato para prever qué ocurre si una de las partes incumple determinadas obligaciones.
Permite establecer anticipadamente una consecuencia para determinados supuestos de incumplimiento, normalmente mediante el pago de una cantidad.
Pero su funcionamiento no consiste simplemente en poner una cifra en el contrato.
Hay que analizar qué incumplimiento contempla la cláusula, qué cantidad se ha pactado y qué efectos le atribuye la ley y el propio contrato.
El Código Civil regula la cláusula penal principalmente en sus artículos 1152 a 1155.
¿Qué es una cláusula penal?
Es una cláusula incluida en un contrato mediante la que las partes establecen una consecuencia para el caso de incumplimiento.
La consecuencia puede consistir, por ejemplo, en el pago de una cantidad determinada.
Su finalidad puede ser:
- Prever las consecuencias de un incumplimiento.
- Facilitar la cuantificación de determinados perjuicios.
- Reforzar el cumplimiento de una obligación.
- Evitar discusiones posteriores sobre determinados daños.
Por ejemplo, un contrato puede establecer que si una parte incumple una determinada obligación deberá pagar una cantidad previamente fijada.
¿Para qué sirve una cláusula penal?
Puede cumplir varias funciones.
Reforzar el cumplimiento
La existencia de una consecuencia económica puede incentivar a las partes a cumplir lo pactado.
Prever las consecuencias del incumplimiento
Las partes pueden determinar anticipadamente qué ocurrirá si se produce determinado incumplimiento.
Facilitar la reclamación
En determinados casos, la existencia de una penalización pactada puede evitar tener que empezar desde cero para determinar económicamente las consecuencias del incumplimiento.
Sin embargo, la aplicación concreta de la cláusula dependerá siempre de su redacción y de las circunstancias del caso.
¿Es obligatorio incluir una cláusula penal en un contrato?
No.
Las partes pueden celebrar un contrato sin incluir ninguna cláusula penal.
Se trata de una posibilidad que puede resultar útil en determinados contratos, especialmente cuando existen obligaciones cuyo incumplimiento puede generar consecuencias relevantes.
Pero no siempre es necesario ni conveniente establecer una penalización.
Lo importante es que la cláusula tenga una finalidad clara y esté correctamente redactada.
¿Qué debe indicar una cláusula penal?
Una buena cláusula debería identificar con claridad:
- Qué obligación está protegida.
- Qué incumplimiento activa la penalización.
- Qué cantidad debe pagarse.
- Cuándo nace la obligación de pagarla.
- Si existen condiciones o excepciones.
- Qué relación tiene la penalización con otros posibles daños.
Cuanto más clara sea la redacción, menor será el riesgo de conflicto sobre su aplicación.
¿Puede establecerse cualquier cantidad?
No conviene asumir que cualquier cantidad pactada será automáticamente exigible en cualquier circunstancia.
El contenido de la cláusula debe analizarse dentro del contrato y conforme a las normas aplicables.
Además, el artículo 1154 del Código Civil establece que el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido cumplida en parte o irregularmente.
Por tanto, la forma en que se haya producido el incumplimiento puede ser relevante.
¿La cláusula penal sustituye a la indemnización por daños?
Como regla general, el artículo 1154 del Código Civil establece que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
Esto es especialmente importante.
No debe darse por supuesto que una persona puede reclamar automáticamente:
la cláusula penal + todos los daños adicionales.
Hay que revisar qué se pactó y qué permite la legislación aplicable.
¿Puedo reclamar la pena y además los daños y perjuicios?
Dependerá de cómo esté configurada la cláusula.
El artículo 1152 permite que las partes establezcan otra cosa.
Por tanto, el contrato puede prever determinadas consecuencias adicionales.
La redacción concreta será fundamental.
Antes de reclamar, conviene comprobar si la cláusula:
- Sustituye la indemnización.
- Permite reclamar daños adicionales.
- Establece una penalización independiente.
- Está vinculada a un incumplimiento concreto.
¿La cláusula penal se aplica automáticamente?
No siempre.
Primero hay que comprobar que se ha producido el supuesto de hecho previsto en la propia cláusula.
Por ejemplo, si el contrato establece una penalización por retraso en la entrega, habrá que determinar:
- Cuál era la fecha límite.
- Si realmente hubo retraso.
- Cuántos días duró.
- Si existía alguna causa que justificara el retraso.
- Qué cantidad establece la cláusula.
La cláusula debe aplicarse conforme a lo que realmente se haya pactado.
¿Qué ocurre si el incumplimiento es parcial?
Esta cuestión puede ser especialmente importante.
El artículo 1154 del Código Civil establece la posibilidad de moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido cumplida en parte o irregularmente.
Por tanto, no es lo mismo:
incumplir completamente una obligación que cumplirla parcialmente o de forma irregular.
La diferencia puede tener consecuencias sobre la penalización.
Ejemplo de incumplimiento parcial
Imaginemos que una empresa se compromete a realizar una obra completa.
El contrato establece una penalización para el caso de incumplimiento.
La empresa ejecuta una parte importante de la obra, pero deja algunos trabajos pendientes.
No necesariamente puede aplicarse la cláusula exactamente igual que si la empresa no hubiera realizado ningún trabajo.
Habrá que analizar el contrato y las circunstancias.
¿Puede reducirse una cláusula penal?
En determinados supuestos, sí.
Como hemos visto, el artículo 1154 contempla expresamente la moderación cuando la obligación principal se ha cumplido en parte o irregularmente.
Pero esto no significa que cualquier cláusula penal pueda reducirse simplemente porque parezca elevada.
Hay que analizar el supuesto concreto y el régimen jurídico aplicable.
¿Qué ocurre si el contrato se incumple completamente?
La situación será diferente de un cumplimiento parcial.
Si se produce exactamente el incumplimiento previsto en la cláusula, habrá que analizar si concurren las condiciones para exigir la penalización pactada.
También habrá que comprobar si existe alguna circunstancia que impida o limite su aplicación.
¿Puede una cláusula penal aplicarse por retraso?
Sí.
Puede pactarse una penalización vinculada a un retraso en el cumplimiento.
Por ejemplo:
La entrega deberá realizarse antes del 30 de septiembre y se establece una cantidad determinada por cada día de retraso.
En estos casos es especialmente importante definir:
- Desde cuándo comienza el retraso.
- Cuándo termina.
- Qué cantidad corresponde por día.
- Si existe un límite máximo.
- Qué circunstancias excluyen la penalización.
¿Puede existir una cláusula penal por incumplir una obligación concreta?
Sí.
Puede vincularse a obligaciones específicas.
Por ejemplo:
- Incumplimiento de un plazo.
- Falta de entrega.
- Incumplimiento de una obligación de confidencialidad.
- Incumplimiento de determinadas obligaciones contractuales.
- Incumplimiento de determinadas condiciones pactadas.
La clave está en que el contrato permita identificar con claridad qué conducta activa la penalización.
¿Qué pasa si la cláusula está redactada de forma ambigua?
Puede surgir un conflicto de interpretación.
Una cláusula penal debe redactarse con suficiente precisión para evitar dudas sobre:
- El incumplimiento que contempla.
- La cantidad.
- El momento en que resulta exigible.
- Las condiciones para aplicarla.
Una redacción ambigua puede dificultar la reclamación.
Por eso es recomendable revisar cuidadosamente estas cláusulas antes de firmar el contrato.
¿Puede pactarse una cantidad por cada día de retraso?
Sí, dependiendo del contrato y del régimen jurídico aplicable.
Es una fórmula frecuente en determinados contratos.
Por ejemplo:
100 euros por cada día de retraso.
Pero conviene establecer también si existe:
- Un límite máximo.
- Un periodo de gracia.
- Una causa justificada de retraso.
- Una fecha de inicio.
- Una fecha de finalización.
Esto evita problemas posteriores sobre el cálculo.
¿Puede existir una penalización por incumplir una obligación de confidencialidad?
Puede pactarse una consecuencia económica para determinados incumplimientos de obligaciones de confidencialidad.
Pero la cláusula debe estar bien definida.
Conviene concretar:
- Qué información está protegida.
- Qué conductas constituyen incumplimiento.
- Qué cantidad se establece.
- En qué circunstancias se aplica.
Además, cuando el contrato esté sometido a una normativa específica, habrá que tenerla en cuenta.
¿Qué ocurre si el contrato no dice nada sobre una cláusula penal?
No existe penalización contractual por el simple hecho de que se haya producido un incumplimiento.
En ese caso habrá que acudir a las reglas generales que correspondan para determinar las consecuencias del incumplimiento.
Por tanto, la cláusula penal debe haber sido pactada.
¿Es lo mismo una cláusula penal que una indemnización?
No exactamente.
La indemnización tiene como finalidad reparar un perjuicio que puede derivarse del incumplimiento.
La cláusula penal establece anticipadamente una consecuencia pactada para determinados incumplimientos.
En determinadas situaciones pueden producir efectos similares.
Pero jurídicamente son conceptos diferentes.
¿Es lo mismo una cláusula penal que una multa?
Tampoco.
Una cláusula penal es una estipulación contractual acordada entre las partes.
Una multa, en cambio, suele estar relacionada con una potestad sancionadora establecida por una norma o por una autoridad.
Por eso no deben confundirse.
¿Puede una cláusula penal proteger a las dos partes?
Sí.
Las partes pueden establecer penalizaciones diferentes para distintos incumplimientos.
Por ejemplo:
- Una penalización para el retraso de una parte.
- Otra para el incumplimiento de la otra.
Lo importante es que las obligaciones y consecuencias estén claramente definidas.
¿Qué ocurre si una de las partes considera excesiva la penalización?
Habrá que analizar el contrato y las circunstancias.
No basta con afirmar que la cantidad es elevada.
Puede ser relevante estudiar:
- Qué obligación protegía.
- Qué incumplimiento se produjo.
- Si hubo cumplimiento parcial.
- Cómo está redactada la cláusula.
- Qué normativa resulta aplicable.
En determinados supuestos pueden existir límites o mecanismos de moderación.
¿Qué pruebas necesito para reclamar una cláusula penal?
Como en cualquier reclamación contractual, habrá que acreditar los elementos relevantes.
Puede ser necesario aportar:
- Contrato.
- Anexos.
- Comunicaciones.
- Facturas.
- Justificantes.
- Informes.
- Documentación sobre las fechas.
- Pruebas del incumplimiento.
La cuestión principal será demostrar que se produjo exactamente el incumplimiento previsto en la cláusula.
¿Qué ocurre si la otra parte niega el incumplimiento?
Habrá que analizar las pruebas.
Por ejemplo, si la cláusula establece una penalización por retraso, será necesario acreditar:
- La fecha en que debía cumplirse.
- La fecha en que realmente se cumplió.
- Que el retraso es imputable a la parte correspondiente.
- Que la cláusula contempla ese supuesto.
La documentación puede resultar decisiva.
¿Conviene revisar una cláusula penal antes de firmar?
Sí.
Una cláusula penal puede tener consecuencias económicas importantes.
Antes de firmar conviene comprobar:
- Qué incumplimientos contempla.
- Qué cantidades establece.
- Si existe un límite.
- Si puede acumularse con otros conceptos.
- Qué circunstancias permiten evitarla.
- Si existen mecanismos de moderación.
- Si la redacción es suficientemente clara.
No debería aceptarse una penalización sin conocer exactamente sus posibles consecuencias.
Errores frecuentes con las cláusulas penales
Incluir una cláusula demasiado genérica
Debe quedar claro qué incumplimiento se penaliza.
No establecer la cantidad
La consecuencia económica debe quedar definida o ser determinable.
No establecer cuándo se aplica
Debe poder identificarse el momento en que nace la penalización.
No diferenciar retraso e incumplimiento definitivo
No siempre producen las mismas consecuencias.
Pensar que siempre puede reclamarse la pena y los daños adicionales
Hay que revisar lo pactado y las reglas aplicables.
No prever el cumplimiento parcial
Puede tener consecuencias sobre la aplicación de la pena.
Firmar sin revisar las penalizaciones
Una cláusula aparentemente secundaria puede tener un impacto económico importante.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una cláusula penal?
Es una cláusula contractual que establece una consecuencia, normalmente económica, para determinados supuestos de incumplimiento.
¿Es obligatorio incluirla?
No. Las partes pueden establecerla si lo consideran conveniente.
¿Puede aplicarse por retraso?
Sí, si el contrato establece una penalización para ese supuesto y concurren las condiciones pactadas.
¿Puedo reclamar la cláusula penal y además daños y perjuicios?
Dependerá de lo pactado y de las reglas aplicables. El artículo 1152 establece como regla general que la pena sustituye a la indemnización de daños e intereses, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
¿Puede moderarse una cláusula penal?
El artículo 1154 contempla la moderación cuando la obligación principal se ha cumplido en parte o irregularmente.
¿Qué pasa si la obligación se incumple completamente?
Habrá que comprobar si se ha producido exactamente el supuesto previsto en la cláusula y qué consecuencias establece el contrato.
¿Es necesario demostrar los daños para reclamar la cláusula?
Dependerá de la configuración de la cláusula y del régimen aplicable. La cláusula penal puede establecer anticipadamente una consecuencia para el incumplimiento.
¿Puedo incluir una cláusula penal en cualquier contrato?
Puede ser posible en muchos contratos, pero su contenido debe respetar la legislación aplicable y adaptarse a la operación concreta.
Una cláusula penal debe estar pensada antes de que exista el problema
La utilidad de una cláusula penal está precisamente en prever las consecuencias de un posible incumplimiento antes de que este se produzca.
Pero para que sea realmente útil debe estar bien redactada.
Debe quedar claro:
qué obligación se protege,
qué incumplimiento activa la cláusula,
qué cantidad se establece
y qué relación tiene esa penalización con los demás daños o consecuencias del incumplimiento.
Por eso, antes de firmar un contrato que incluya una cláusula penal, conviene revisar no solo la cantidad, sino también cuándo y cómo puede llegar a aplicarse.
En C&F Abogados podemos revisar contratos, analizar cláusulas penales ya pactadas o ayudar a redactar condiciones que permitan proteger mejor los intereses de las partes.
Una cláusula penal bien redactada no evita el incumplimiento, pero puede dejar mucho más claro qué ocurre cuando se produce.
Firmar un contrato supone asumir unas obligaciones.
Cada parte debe cumplir aquello a lo que se ha comprometido, en los términos pactados y conforme a las reglas aplicables.
Pero ¿qué ocurre cuando una de las partes no cumple?
La respuesta depende del contrato, del incumplimiento y de las consecuencias que haya producido.
En los contratos con obligaciones recíprocas, el artículo 1124 del Código Civil Civil permite a la parte perjudicada optar, en los términos que establece la ley, entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución de la obligación, con posibilidad de reclamar daños e intereses en ambos casos.
Por eso, ante un incumplimiento no siempre la mejor solución es acudir directamente a los tribunales.
Primero hay que analizar qué ha ocurrido y qué objetivo se quiere conseguir.
¿Qué se considera un incumplimiento de contrato?
Existe incumplimiento cuando una de las partes no cumple correctamente la obligación que asumió.
Puede ocurrir de diferentes formas.
Por ejemplo:
- No entregar un bien.
- No realizar un servicio.
- Entregarlo fuera de plazo.
- Realizarlo de forma defectuosa.
- No pagar el precio acordado.
- Incumplir una condición esencial.
- Realizar solo una parte de lo pactado.
No todos los incumplimientos tienen la misma importancia.
Por eso es necesario analizar qué obligación se ha incumplido y qué consecuencias ha producido.
¿Qué puede hacer la parte perjudicada?
Ante un incumplimiento, existen diferentes opciones.
Dependiendo del caso, puede ser posible:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Solicitar la resolución del contrato.
- Reclamar daños y perjuicios.
- Reclamar intereses cuando procedan.
- Aplicar una cláusula penal si se pactó.
- Intentar alcanzar un acuerdo con la otra parte.
La opción más adecuada dependerá de lo que haya ocurrido y de lo que se quiera conseguir.
¿Puedo exigir que se cumpla el contrato?
Sí, cuando concurran los requisitos para ello.
Si la otra parte no ha cumplido una obligación que sigue siendo posible, puede plantearse exigir su cumplimiento.
Por ejemplo:
Una empresa se compromete a realizar una obra y no la termina.
Si la prestación todavía puede ejecutarse, la parte perjudicada puede valorar si le interesa exigir que se complete.
Pero también habrá que analizar si el retraso o incumplimiento ha hecho perder el interés en continuar con el contrato.
¿Puedo resolver el contrato?
En determinadas obligaciones recíprocas, sí.
El artículo 1124 del Código Civil reconoce a la parte perjudicada la posibilidad de optar por la resolución cuando la otra parte no cumple lo que le corresponde.
La resolución supone poner fin a la relación contractual en los términos que correspondan.
Puede ser especialmente relevante cuando el incumplimiento es suficientemente importante y continuar con el contrato ya no resulta razonable para la parte perjudicada.
¿Cumplimiento o resolución?
Esta es una de las decisiones más importantes.
Exigir el cumplimiento
Puede interesar cuando todavía queremos que el contrato se complete.
Por ejemplo:
Contratas una reforma y la empresa no ha terminado una parte de la obra.
Puede interesarte que termine el trabajo.
Solicitar la resolución
Puede interesar cuando el incumplimiento ha hecho perder el sentido del contrato.
Por ejemplo:
Contratas un servicio para una fecha concreta y la prestación se realiza cuando ya no resulta útil.
En ese caso, puede ser necesario valorar si procede solicitar la resolución.
¿Puedo reclamar daños y perjuicios?
Sí, cuando concurran los requisitos legales.
El artículo 1124 del Código Civil permite reclamar el resarcimiento de daños y el abono de intereses junto con el cumplimiento o la resolución, en los términos previstos por la norma.
Además, el artículo 1101 del Código Civil establece la responsabilidad por determinados incumplimientos de obligaciones cuando concurren dolo, negligencia, morosidad u otras formas de contravención.
Por tanto, puede existir una reclamación económica además de la pretensión principal.
¿Qué daños pueden reclamarse?
Dependerá de las circunstancias.
Pueden aparecer, entre otros:
- Gastos ocasionados por el incumplimiento.
- Costes de reparación.
- Pérdidas económicas.
- Daño emergente.
- Lucro cesante.
- Otros perjuicios que puedan acreditarse.
La parte perjudicada debe poder justificar los daños que reclama.
No basta con indicar una cantidad.
Hay que explicar por qué se reclama y cómo se ha calculado.
¿Qué ocurre si el incumplimiento provoca una pérdida de ingresos?
Puede existir un perjuicio económico.
Por ejemplo, una empresa contrata un servicio necesario para desarrollar una actividad y el incumplimiento provoca una paralización.
En determinadas circunstancias, puede plantearse una reclamación por las pérdidas sufridas o por las ganancias que razonablemente se hayan dejado de obtener.
Pero el lucro cesante debe acreditarse.
No basta con una estimación puramente hipotética.
¿Qué ocurre si el incumplimiento es parcial?
También puede existir responsabilidad.
Imaginemos que una empresa se compromete a realizar diez trabajos y solo ejecuta seis.
Habrá que analizar:
- Qué trabajos se han realizado.
- Cuáles faltan.
- Si los realizados son correctos.
- La importancia de los trabajos pendientes.
- Las consecuencias del incumplimiento.
La solución dependerá de la importancia que tenga la parte incumplida dentro del contrato.
¿Cualquier incumplimiento permite resolver el contrato?
No necesariamente.
La resolución contractual no debe confundirse con cualquier defecto o retraso de poca importancia.
Habrá que analizar la naturaleza del incumplimiento y su relevancia dentro de la relación contractual.
Por eso, antes de solicitar la resolución es importante estudiar:
- Qué obligación se ha incumplido.
- Si era esencial.
- Qué consecuencias ha producido.
- Si todavía puede cumplirse.
- Qué se pactó en el contrato.
¿Qué pasa si existe una cláusula resolutoria?
El propio contrato puede establecer determinadas consecuencias para determinados incumplimientos.
Cuando existe una cláusula resolutoria, habrá que analizar exactamente qué se pactó y en qué condiciones puede aplicarse.
La regulación de la resolución contractual puede variar cuando las partes han establecido expresamente cómo debe operar.
Por eso es fundamental leer el contrato antes de decidir qué acción ejercer.
¿Qué ocurre si existe una cláusula penal?
Una cláusula penal puede establecer una consecuencia económica para determinados incumplimientos.
Por ejemplo:
Si una de las partes incumple una determinada obligación, deberá abonar una cantidad previamente pactada.
Su aplicación depende de lo establecido en el contrato y de las reglas legales aplicables.
La cláusula penal será el tema del tercer artículo de esta serie:
«Cláusula penal: qué es y cuándo puede aplicarse».
¿Qué pruebas necesito para demostrar el incumplimiento?
La documentación puede ser fundamental.
Conviene conservar:
- Contrato.
- Anexos.
- Presupuestos.
- Facturas.
- Correos electrónicos.
- Mensajes.
- Fotografías.
- Informes técnicos.
- Justificantes de pago.
- Comunicaciones realizadas después del incumplimiento.
La prueba debe permitir responder a tres preguntas:
¿Qué se pactó?
¿Qué debía hacer cada parte?
¿Qué se ha incumplido?
¿Es importante guardar el contrato original?
Sí.
El contrato permite conocer las obligaciones asumidas por las partes.
También puede contener:
- Plazos.
- Precio.
- Condiciones.
- Garantías.
- Penalizaciones.
- Causas de resolución.
- Procedimientos de reclamación.
Por eso conviene conservar el contrato completo y todos sus anexos.
¿Qué ocurre si el contrato fue verbal?
También puede existir un incumplimiento.
El problema será demostrar qué acordaron exactamente las partes.
Pueden ser relevantes:
- Mensajes.
- Correos.
- Facturas.
- Transferencias.
- Presupuestos.
- Testigos.
- Actuaciones realizadas por las partes.
La ausencia de un documento firmado puede hacer que la prueba sea más compleja.
¿Qué debo hacer cuando descubro el incumplimiento?
Lo primero es documentarlo.
Después conviene revisar el contrato y determinar:
- Qué obligación se ha incumplido.
- Cuándo debía cumplirse.
- Qué consecuencias establece el contrato.
- Qué daños se han producido.
- Qué solución interesa.
A partir de ahí puede plantearse una reclamación.
¿Conviene reclamar primero por escrito?
En muchos casos puede ser recomendable.
Una comunicación formal permite:
- Identificar el incumplimiento.
- Exigir el cumplimiento.
- Reclamar una cantidad.
- Fijar una posición clara.
- Intentar alcanzar un acuerdo.
Además, dependiendo del tipo de asunto y de la normativa aplicable, pueden existir requisitos previos antes de acudir a los tribunales.
Desde abril de 2025, la legislación procesal civil incorpora con carácter general un requisito de procedibilidad basado en la utilización previa de un medio adecuado de solución de controversias, con las excepciones previstas legalmente.
Por eso, antes de presentar una demanda conviene comprobar qué requisitos procesales son aplicables al caso concreto.
¿Qué debe incluir una reclamación?
Dependerá del contrato y del incumplimiento.
Pero, como mínimo, conviene identificar:
- Las partes.
- El contrato.
- La obligación incumplida.
- Los hechos.
- La documentación.
- Los daños producidos.
- La solución que se solicita.
- El plazo para cumplir, cuando proceda.
Una reclamación clara facilita la negociación posterior.
¿Qué pasa si la otra parte reconoce el incumplimiento?
Puede facilitar la solución.
Pero conviene concretar qué reconoce exactamente.
No es lo mismo reconocer:
«Es cierto que no hemos terminado la obra.»
que reconocer:
«Es cierto que hemos incumplido y aceptamos pagar los daños reclamados.»
La documentación de las comunicaciones puede ser importante.
¿Qué ocurre si la otra parte no responde?
Si la reclamación extrajudicial no obtiene respuesta, habrá que valorar las siguientes opciones.
Dependiendo del caso, pueden plantearse:
- Nueva reclamación.
- Negociación.
- Mediación u otro mecanismo de solución de controversias.
- Procedimiento judicial.
La estrategia dependerá de la naturaleza del contrato y del incumplimiento.
¿Puedo reclamar judicialmente?
Sí, cuando exista base jurídica para ello.
La acción concreta dependerá de lo que se pretenda conseguir.
Puede tratarse, por ejemplo, de:
- Cumplimiento.
- Resolución.
- Reclamación de cantidad.
- Daños y perjuicios.
La elección de la acción es importante porque determina qué se solicita al tribunal y qué hechos deben acreditarse.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
El plazo dependerá del tipo de acción y de las circunstancias.
No existe un único plazo aplicable a cualquier incumplimiento contractual.
Por eso es importante analizar el contrato y la acción que corresponda antes de dejar pasar el tiempo.
Además, determinados actos pueden tener consecuencias sobre la prescripción.
¿Puedo exigir el cumplimiento y la resolución al mismo tiempo?
El artículo 1124 del Código Civil establece una opción entre exigir el cumplimiento o la resolución en las obligaciones recíprocas, con indemnización de daños e intereses en ambos casos. También contempla la posibilidad de solicitar la resolución después de haber optado por el cumplimiento cuando este resulte imposible.
Por eso es importante definir correctamente la estrategia desde el principio.
¿Qué ocurre si ya he pagado por un servicio que no se ha realizado?
Habrá que analizar el contrato y las circunstancias.
Dependiendo del caso, puede ser posible exigir:
- El cumplimiento.
- La devolución de cantidades.
- La resolución.
- Daños y perjuicios.
- Otras consecuencias previstas en el contrato.
La solución dependerá de la naturaleza del incumplimiento.
¿Qué ocurre si recibo un producto defectuoso?
Habrá que determinar qué tipo de contrato existe y qué normativa resulta aplicable.
Puede ser relevante distinguir entre:
- Incumplimiento contractual.
- Falta de conformidad.
- Garantías.
- Responsabilidad por daños.
Si además interviene un consumidor, pueden resultar aplicables normas específicas de protección de consumidores.
Por eso, no todos los contratos de compraventa se resuelven exactamente de la misma manera.
¿Qué ocurre si una empresa incumple un contrato?
Habrá que revisar:
- Qué se contrató.
- Qué obligación se incumplió.
- Qué condiciones se pactaron.
- Qué daños se produjeron.
- Si existen penalizaciones.
- Si existen garantías.
- Qué solución interesa.
En contratos empresariales puede ser especialmente importante valorar las consecuencias económicas del incumplimiento.
¿Puedo negociar una solución?
Sí.
No todos los incumplimientos tienen que terminar en un procedimiento judicial.
En ocasiones puede ser preferible negociar:
- Una reducción del precio.
- Una reparación.
- Un nuevo plazo.
- La devolución de una cantidad.
- Una indemnización.
- La resolución acordada del contrato.
La mejor solución dependerá de los intereses de cada parte.
Errores frecuentes ante un incumplimiento
Dejar pasar el tiempo
Los plazos pueden ser importantes.
Reclamar sin revisar el contrato
El contrato puede contener condiciones decisivas.
No documentar el incumplimiento
La prueba puede ser fundamental.
Exigir una cantidad sin justificarla
Los daños deben poder acreditarse.
Resolver unilateralmente sin analizar las consecuencias
No todos los incumplimientos permiten actuar de la misma manera.
Ignorar las cláusulas del contrato
Puede haber penalizaciones, garantías o procedimientos específicos.
Acudir directamente a los tribunales
En determinados casos puede ser conveniente intentar antes una solución extrajudicial y, actualmente, también debe comprobarse si existe un requisito de procedibilidad aplicable.
¿Qué puede hacer la parte perjudicada?
La respuesta dependerá del contrato.
Pero, en términos generales, puede plantearse:
Exigir el cumplimiento si todavía interesa que el contrato se ejecute.
Solicitar la resolución cuando el incumplimiento justifique poner fin a la relación contractual.
Reclamar daños y perjuicios cuando exista un perjuicio indemnizable.
Aplicar una cláusula penal cuando el contrato la contemple y resulte aplicable.
Negociar una solución cuando pueda ser más rápida y conveniente.
El artículo 1124 del Código Civil reconoce expresamente la posibilidad de optar entre cumplimiento y resolución en las obligaciones recíprocas, con resarcimiento de daños e intereses en ambos casos.
Preguntas frecuentes
¿Qué puedo hacer si la otra parte no cumple el contrato?
Puedes valorar exigir el cumplimiento, solicitar la resolución o reclamar los daños que correspondan, según las circunstancias.
¿Puedo resolver un contrato por cualquier incumplimiento?
No necesariamente. Hay que analizar la importancia y las consecuencias del incumplimiento.
¿Puedo reclamar una indemnización?
Puede ser posible cuando exista un daño indemnizable y concurran los requisitos legales.
¿Qué pasa si el contrato tiene una cláusula penal?
Habrá que revisar qué incumplimientos contempla y cuáles son las consecuencias pactadas.
¿Es necesario reclamar primero por escrito?
Depende del caso. Además, desde 2025 deben tenerse en cuenta los nuevos requisitos de procedibilidad establecidos en la legislación procesal civil.
¿Puedo acudir directamente a los tribunales?
Dependerá del tipo de reclamación y de los requisitos procesales aplicables.
¿Qué pruebas necesito?
Contrato, comunicaciones, facturas, justificantes de pago, fotografías, informes y cualquier documento que permita acreditar el incumplimiento y sus consecuencias.
¿Qué ocurre si el incumplimiento me ha provocado pérdidas económicas?
Puede ser posible reclamar los daños correspondientes si pueden acreditarse y existe fundamento jurídico para ello.
¿Puedo negociar con la otra parte?
Sí. Una solución negociada puede evitar un procedimiento judicial cuando ambas partes están dispuestas a llegar a un acuerdo.
Antes de reclamar, hay que decidir qué se quiere conseguir
Ante un incumplimiento de contrato, la primera pregunta no debería ser:
«¿Puedo demandar?»
Antes conviene preguntarse:
¿Quiero que cumpla el contrato?
¿Prefiero terminar la relación?
¿He sufrido daños?
¿Cuánto puedo acreditar?
¿El contrato establece alguna penalización?
¿Existe una solución negociada?
A partir de esas respuestas se puede determinar cuál es la estrategia más adecuada.
En C&F Abogados podemos revisar el contrato, analizar el incumplimiento y valorar las diferentes alternativas disponibles, desde una reclamación extrajudicial hasta las acciones judiciales que puedan corresponder.
Cuando un contrato no se cumple, lo importante no es solo reclamar: es elegir correctamente qué reclamar y cómo hacerlo.
Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede encontrarse ante una situación complicada.
No solo deja de recibir la renta.
También puede continuar teniendo gastos relacionados con la vivienda mientras el contrato sigue vigente y el inmueble no puede ser recuperado.
Ante esta situación, una de las preguntas más habituales es:
¿Qué puede hacer el propietario para recuperar su vivienda?
Cuando existe un impago de la renta o de cantidades que corresponden al arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un procedimiento específico para recuperar judicialmente la posesión de la vivienda.
¿Cuándo puede iniciarse un desahucio por impago?
El desahucio puede plantearse cuando el arrendatario deja de pagar la renta o determinadas cantidades cuyo pago le corresponda conforme al contrato.
El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente la falta de pago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario como causa de resolución del contrato.
Por tanto, el propietario no tiene que esperar necesariamente a que se acumulen varios meses de impago.
Pero antes de actuar conviene revisar exactamente:
- Qué cantidad se debe.
- Qué concepto corresponde a esa cantidad.
- Cuándo debía haberse pagado.
- Qué establece el contrato.
- Si existe alguna circunstancia que pueda afectar a la reclamación.
¿Un solo mes de impago puede dar lugar al desahucio?
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato.
Por tanto, no existe una regla general que obligue al propietario a esperar varios meses antes de poder iniciar acciones.
Sin embargo, antes de presentar una demanda conviene estudiar el caso concreto y comprobar que la deuda está correctamente determinada.
También es importante decidir si interesa realizar previamente un requerimiento fehaciente de pago.
Esta decisión puede tener consecuencias importantes sobre la posibilidad de enervación del desahucio.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación permite al arrendatario evitar el desahucio en determinados supuestos mediante el pago de las cantidades exigibles.
No significa que el impago no haya existido.
Significa que, cuando se cumplen los requisitos legales, el arrendatario puede poner fin al procedimiento de desahucio pagando la deuda correspondiente.
La regulación se encuentra principalmente en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
¿Puede el inquilino enervar siempre el desahucio?
No.
La ley establece límites.
Por ejemplo, no procede la enervación cuando el arrendatario ya hubiera utilizado esta posibilidad anteriormente, salvo la excepción prevista legalmente.
Tampoco procede cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera realizado al presentar la demanda.
Por eso, el requerimiento previo puede ser una cuestión estratégica importante.
¿Conviene enviar un requerimiento de pago antes de demandar?
En muchos casos puede ser recomendable.
El requerimiento permite dejar constancia de:
- La existencia de la deuda.
- La cantidad reclamada.
- Los conceptos pendientes.
- La voluntad del propietario de exigir el pago.
- La fecha en que se realizó la reclamación.
Además, si se realiza con las características exigidas por la ley, puede tener consecuencias sobre la posibilidad de enervar posteriormente el desahucio.
Por eso no conviene enviar cualquier comunicación de forma improvisada.
¿Cómo debe hacerse el requerimiento?
Debe poder acreditarse que se realizó y que llegó a conocimiento del arrendatario en los términos que correspondan.
Puede utilizarse un medio que permita dejar constancia suficiente de:
- Contenido.
- Fecha.
- Destinatario.
- Recepción.
La forma concreta dependerá de las circunstancias.
En reclamaciones de este tipo, es importante conservar toda la documentación.
¿Qué pasa si el inquilino paga después del requerimiento?
Habrá que analizar la situación concreta.
Puede producirse el pago total de la deuda, un pago parcial o una propuesta de acuerdo.
También habrá que comprobar si existen otras cantidades pendientes.
El propietario debe evitar considerar automáticamente solucionado el problema sin revisar qué cantidades se han pagado y qué obligaciones siguen pendientes.
¿Qué ocurre si el inquilino sigue sin pagar?
Si la deuda continúa y el propietario quiere recuperar la vivienda, puede plantearse la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago.
Los procesos de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas se tramitan por los cauces del juicio verbal.
La demanda puede acumular, además, la reclamación de las cantidades adeudadas.
¿Puedo reclamar las rentas pendientes además de recuperar la vivienda?
Sí.
La normativa permite acumular la acción de desahucio con la reclamación de las cantidades debidas.
Además, cuando se haya solicitado expresamente, la resolución puede incluir las rentas que se sigan devengando hasta la entrega efectiva de la posesión, conforme a las reglas procesales aplicables.
Esto es importante porque la deuda puede continuar aumentando mientras el procedimiento se tramita.
¿Qué documentación necesita el propietario?
Antes de iniciar el procedimiento conviene reunir toda la documentación relacionada con el arrendamiento.
Por ejemplo:
- Contrato de alquiler.
- Anexos.
- Justificantes de pago.
- Extractos bancarios.
- Recibos.
- Comunicaciones con el inquilino.
- Requerimientos realizados.
- Facturas de cantidades repercutidas.
- Cualquier documento que permita acreditar la deuda.
También conviene preparar una relación clara de las cantidades pendientes.
¿Cómo se calcula la deuda?
Debe determinarse con precisión qué cantidades están pendientes.
Por ejemplo:
- Rentas impagadas.
- Cantidades asimiladas que correspondan al arrendatario.
- Determinados gastos asumidos contractualmente.
- Otras cantidades exigibles.
No conviene presentar una reclamación con una cifra global sin explicar de dónde procede.
La deuda debe estar correctamente documentada.
¿Qué ocurre después de presentar la demanda?
Una vez admitida la demanda, se realiza al arrendatario un requerimiento judicial.
En los procedimientos de desahucio por falta de pago, el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un plazo de diez días para que el demandado:
- Desaloje la vivienda.
- Pague al propietario.
- En caso de pretender la enervación, pague las cantidades exigibles en los términos legales.
- O formule oposición alegando las razones por las que considera que no debe la cantidad reclamada o que el desahucio no procede.
Este requerimiento es una fase fundamental del procedimiento.
¿Qué puede hacer el inquilino cuando recibe el requerimiento?
Básicamente puede adoptar diferentes posiciones.
Pagar y desalojar
Puede entregar la vivienda y satisfacer las cantidades correspondientes.
Pagar para enervar
Si concurren los requisitos legales, puede pagar la deuda y evitar el desahucio mediante la enervación.
Oponerse
Puede alegar que:
- No debe la cantidad reclamada.
- La deuda no está correctamente calculada.
- Ya ha pagado.
- Existe alguna circunstancia que impide el desahucio.
- No procede la enervación o existen otras cuestiones que deben resolverse.
No hacer nada
Si no se opone dentro del plazo correspondiente, el procedimiento puede avanzar hacia el desalojo y lanzamiento conforme a lo acordado judicialmente.
¿Qué ocurre si el inquilino se opone?
Si existe oposición, el procedimiento continuará conforme a las reglas del juicio verbal.
Será necesario analizar las cuestiones planteadas por el arrendatario.
Por ejemplo:
- Si realmente existe deuda.
- Si la cantidad reclamada es correcta.
- Si el contrato continúa vigente.
- Si procede la enervación.
- Si existe alguna circunstancia que impida el desahucio.
La documentación aportada por ambas partes será importante.
¿Siempre hay un juicio?
No necesariamente.
El procedimiento puede terminar sin necesidad de celebrar una vista cuando concurren determinadas circunstancias.
Por ejemplo, si el arrendatario satisface las cantidades exigibles y procede la enervación, el proceso puede terminar mediante decreto en los términos previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si existe oposición, en cambio, puede ser necesario celebrar la correspondiente vista.
¿Cuándo se produce el lanzamiento?
El lanzamiento es el acto mediante el cual se hace efectiva la recuperación de la posesión de la vivienda.
Actualmente, en los procedimientos de desahucio debe señalarse el día y la hora exacta del lanzamiento en los términos previstos legalmente.
La fecha concreta dependerá del procedimiento y de las circunstancias del juzgado.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura?
No debe hacerlo por su cuenta mientras el inquilino mantenga la posesión legítima de la vivienda.
El propietario no debe utilizar vías de hecho para recuperar el inmueble.
Cuando el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, debe utilizarse el procedimiento legal correspondiente.
El lanzamiento se realiza dentro del procedimiento judicial.
¿Puede el propietario cortar el agua o la electricidad?
Tampoco es una vía adecuada para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
El propietario debe evitar actuaciones destinadas a forzar unilateralmente la salida del arrendatario.
Si existe un incumplimiento, la solución debe plantearse por las vías legales correspondientes.
¿Qué ocurre con las rentas que se siguen generando durante el procedimiento?
La deuda puede continuar aumentando mientras el arrendatario permanezca en la vivienda y sigan siendo exigibles las cantidades correspondientes.
Por eso es importante que la reclamación esté correctamente planteada.
La legislación permite que, en determinados supuestos, la resolución incluya las rentas que se devenguen después de presentar la demanda hasta la recuperación efectiva de la posesión.
¿Qué ocurre si el inquilino paga todo después de recibir la demanda?
Hay que analizar si se cumplen los requisitos para la enervación.
El pago no significa automáticamente que el procedimiento tenga siempre que terminar.
Especialmente importante es comprobar si el arrendatario ya había enervado anteriormente o si el propietario realizó un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda.
¿Puede el propietario reclamar también los daños en la vivienda?
Puede ser posible si existen daños imputables al arrendatario y concurren los requisitos para reclamarlos.
Pero hay que distinguir entre:
las rentas impagadas
y
los daños materiales ocasionados en la vivienda.
No son exactamente la misma reclamación.
Será necesario acreditar los daños y determinar su importe.
¿Qué ocurre si el contrato ha terminado pero el inquilino no se marcha?
Ese supuesto es diferente del desahucio por impago.
Cuando el problema es la expiración del plazo contractual o legal, la acción puede plantearse por esa causa.
Por tanto, no debemos mezclar:
desahucio por falta de pago
con
desahucio por expiración del plazo.
Ambos procedimientos tienen elementos comunes, pero la causa de la recuperación de la posesión es diferente.
¿Qué ocurre si el inquilino tiene problemas económicos?
La situación económica del arrendatario puede tener relevancia en determinados procedimientos cuando se trata de su vivienda habitual.
La normativa actual contempla mecanismos relacionados con la vulnerabilidad económica y la posibilidad de suspensión del procedimiento o del lanzamiento en determinados supuestos.
Por eso, en estos casos hay que analizar cuidadosamente la situación del arrendatario y las circunstancias del propietario.
¿Puede suspenderse un desahucio por vulnerabilidad en 2026?
Sí, existen medidas extraordinarias vigentes durante 2026.
El Real Decreto-ley 2/2026 ha extendido hasta el 31 de diciembre de 2026 determinadas medidas de suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Pero estas medidas no se aplican automáticamente a cualquier procedimiento.
Existen requisitos y excepciones.
Además, la regulación de 2026 introduce una excepción relevante para determinados arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas.
Por eso, si existe una situación de vulnerabilidad, hay que estudiar el caso concreto antes de afirmar que el lanzamiento será suspendido.
¿Qué ocurre si el propietario tiene pocas viviendas?
Este dato puede ser especialmente importante en 2026.
La regulación extraordinaria vigente establece que la suspensión de determinados lanzamientos por vulnerabilidad no se aplicará a los arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas, conforme a las condiciones previstas en la norma.
Por tanto, no debe analizarse la vulnerabilidad del inquilino de forma aislada.
También puede ser relevante la situación del propietario.
¿Qué ocurre si el propietario es un gran tenedor?
La situación puede ser diferente.
La legislación procesal contempla requisitos específicos relacionados con los grandes tenedores y determinadas situaciones de vivienda habitual y vulnerabilidad.
Además, la regulación de estos procedimientos ha sufrido modificaciones recientes y algunas de las previsiones introducidas en 2023 han sido posteriormente anuladas por el Tribunal Constitucional.
Por eso, no conviene utilizar modelos antiguos de demanda sin comprobar previamente la normativa vigente.
¿Cuánto dura un desahucio?
No existe un plazo único.
La duración depende de diferentes factores:
- Juzgado competente.
- Carga de trabajo.
- Existencia o no de oposición.
- Enervación.
- Documentación.
- Señalamiento de vista.
- Recursos.
- Situaciones de vulnerabilidad.
- Circunstancias concretas del inmueble.
Por eso no es correcto prometer al propietario que recuperará la vivienda en un número determinado de días.
¿Puede resolverse el problema antes de llegar al juicio?
Sí.
El propietario y el inquilino pueden alcanzar un acuerdo.
Por ejemplo, pueden pactar:
- Pago de la deuda.
- Entrega voluntaria de la vivienda.
- Calendario de pagos.
- Fecha de salida.
- Compensación de determinadas cantidades.
- Resolución pactada del contrato.
En algunos casos, una solución negociada puede ser más rápida y menos costosa que continuar con todo el procedimiento.
Pero el acuerdo debe quedar correctamente documentado.
¿Qué ocurre si el inquilino se compromete a marcharse y después no lo hace?
Dependerá de cómo se haya formalizado el acuerdo.
Si existe un procedimiento judicial en marcha, habrá que analizar los efectos del acuerdo y las actuaciones necesarias para hacerlo efectivo.
No conviene basarse únicamente en conversaciones informales.
Cuando existe una deuda importante o un conflicto sobre la posesión, es recomendable documentar adecuadamente cualquier acuerdo.
Errores frecuentes de los propietarios
Esperar demasiado tiempo
El impago puede acumularse rápidamente.
No revisar el contrato
Puede contener condiciones relevantes.
Reclamar cantidades incorrectas
La deuda debe estar correctamente calculada.
No conservar los justificantes
Los pagos y comunicaciones deben poder acreditarse.
Enviar un requerimiento poco claro
Un requerimiento mal planteado puede generar problemas posteriores.
No valorar la enervación
Es una cuestión estratégica importante.
Cambiar la cerradura por cuenta propia
La recuperación de la posesión debe realizarse por las vías legales.
Cortar suministros para forzar la salida
Tampoco es una vía adecuada para recuperar la vivienda.
Utilizar modelos antiguos
La regulación procesal de los desahucios ha cambiado en los últimos años.
No analizar la vulnerabilidad
En 2026 existen medidas extraordinarias que pueden afectar a determinados procedimientos y lanzamientos.
¿Qué documentación debería preparar el propietario?
Antes de iniciar una reclamación conviene reunir:
Contrato de arrendamiento
Justificantes de los pagos recibidos
Relación de cantidades pendientes
Extractos bancarios
Comunicaciones con el inquilino
Requerimientos de pago
Facturas o documentos de cantidades repercutidas
Documentación sobre posibles daños
Cuanto más ordenada esté la documentación, más sencillo será analizar la viabilidad de la reclamación.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de alquiler tienen que quedar pendientes para iniciar un desahucio?
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato. No existe una regla general que obligue a esperar varios meses.
¿Puedo reclamar las rentas además del desahucio?
Sí. La acción de desahucio puede acumularse con la reclamación de las cantidades debidas.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Puede hacerlo mediante la enervación cuando concurran los requisitos legales. Existen supuestos en los que esta posibilidad no procede.
¿Qué es la enervación?
Es la posibilidad que tiene el arrendatario, en determinados supuestos, de evitar el desahucio pagando las cantidades exigibles en los términos establecidos legalmente.
¿Puedo impedir la enervación mediante un requerimiento previo?
Un requerimiento fehaciente de pago realizado con al menos treinta días de antelación a la demanda puede impedir la enervación cuando concurren los demás requisitos establecidos por la ley.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino después de recibir el requerimiento judicial?
En el procedimiento de desahucio por falta de pago, el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un plazo de diez días para las actuaciones previstas en el requerimiento judicial.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No debe hacerse por cuenta propia mientras el inquilino mantenga la posesión legítima. La recuperación de la vivienda debe realizarse por las vías legales correspondientes.
¿Qué ocurre si el inquilino dice que no puede pagar?
Habrá que analizar su situación. Si se trata de su vivienda habitual y existe vulnerabilidad económica, pueden entrar en juego medidas específicas de protección y suspensión en determinados supuestos.
¿Puede suspenderse un lanzamiento en 2026?
Sí, existen medidas extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2026 para determinados supuestos de vulnerabilidad, con requisitos y excepciones.
¿Cuánto tarda un desahucio?
No existe un plazo fijo. Dependerá de las circunstancias del procedimiento, de la existencia de oposición, del juzgado y de otros factores.
Recuperar una vivienda empieza por actuar correctamente
Cuando un inquilino deja de pagar, es comprensible que el propietario quiera recuperar rápidamente su vivienda.
Pero actuar con precipitación puede complicar el problema.
Antes de iniciar un desahucio conviene analizar:
qué cantidades se deben,
qué establece el contrato,
si conviene realizar un requerimiento previo,
si existe posibilidad de enervación,
qué daños se han producido,
qué cantidades pueden reclamarse
y si existe alguna circunstancia de vulnerabilidad que pueda afectar al procedimiento.
Un desahucio no consiste simplemente en presentar una demanda.
Es un procedimiento que debe plantearse correctamente desde el principio.
En C&F Abogados podemos revisar el contrato de arrendamiento, analizar las cantidades pendientes y estudiar la vía más adecuada para recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las cantidades que correspondan.
Cuando un inquilino deja de pagar, actuar correctamente desde el primer momento puede marcar la diferencia.