Compartir la propiedad de un inmueble es una situación frecuente. Puede producirse tras una herencia, la compra conjunta de una vivienda, una inversión inmobiliaria o después de una ruptura de pareja cuando ambos continúan siendo propietarios del inmueble.
Mientras existe acuerdo, la situación puede mantenerse sin problemas. Pero el conflicto aparece cuando uno de los copropietarios quiere poner fin a la situación de comunidad y otro se niega a vender.
Entonces surge una pregunta habitual: ¿puede un propietario obligar al otro a vender un inmueble compartido?
La respuesta requiere distinguir entre obligar a una persona a vender su propia cuota y ejercer el derecho a poner fin a una situación de copropiedad.
En España, la regla general es clara: ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes.
Esto significa que la negativa de uno de los propietarios no impide necesariamente la extinción del condominio.
¿Qué es la extinción de condominio?
Existe un condominio, también denominado comunidad de bienes, cuando una misma propiedad pertenece simultáneamente a varias personas.
Cada copropietario tiene una cuota sobre el inmueble, pero no una parte física concreta del mismo.
Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios de una vivienda al 50 %. Ninguno es propietario exclusivo de una habitación o de una parte determinada de la casa. Ambos tienen una participación indivisa sobre la totalidad del inmueble.
La extinción de condominio consiste en poner fin a esa situación de copropiedad.
La forma más sencilla es llegar a un acuerdo. Por ejemplo:
- Uno de los propietarios se adjudica el inmueble.
- Compensa económicamente al otro por el valor de su participación.
- Ambos acuerdan vender el inmueble a un tercero.
- Se reparte el precio obtenido según las cuotas de cada propietario.
Pero ¿qué sucede cuando no existe acuerdo?
Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad
El artículo 400 del Código Civil establece uno de los principios fundamentales en materia de comunidad de bienes:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Por tanto, como regla general, cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común.
Este principio tiene una consecuencia práctica muy importante: un propietario no puede bloquear indefinidamente la salida de otro de la situación de copropiedad simplemente negándose a llegar a un acuerdo.
La jurisprudencia ha reiterado el carácter especialmente amplio de esta facultad, considerando la acción de división de la cosa común como una acción que, con carácter general, es imprescriptible y no puede ser impedida arbitrariamente por los demás comuneros.
Sin embargo, esto no significa necesariamente que el propietario que no quiere vender pueda ser obligado a aceptar cualquier solución propuesta por el otro.
La forma concreta de poner fin al condominio dependerá de las características del bien.
¿Es necesario que todos los propietarios quieran vender?
No necesariamente.
Si todos los copropietarios están de acuerdo, pueden vender el inmueble a un tercero y repartir el precio conforme a sus respectivas cuotas.
Esta es normalmente la solución más sencilla.
Pero si uno quiere vender y otro no, la negativa no obliga al primero a permanecer indefinidamente en la copropiedad.
El propietario que desea finalizar la comunidad puede solicitar la división de la cosa común.
A partir de ese momento, será necesario determinar cuál es la forma jurídicamente adecuada de extinguir el condominio.
¿Qué ocurre si el inmueble puede dividirse?
En determinados bienes puede ser posible realizar una división material.
Por ejemplo, una finca de grandes dimensiones podría dividirse en parcelas independientes si la normativa urbanística y las características del terreno lo permiten.
El Código Civil contempla la división de la cosa común siempre que sea posible y no provoque que el bien resulte inservible para el uso al que está destinado.
Sin embargo, en el caso de una vivienda convencional, la división física suele ser imposible.
No tendría sentido, por ejemplo, dividir una vivienda en dos partes si como consecuencia de ello ninguna de ellas pudiera funcionar adecuadamente como vivienda independiente.
Por eso, en muchos casos la solución no consiste en dividir físicamente el inmueble.
¿Qué sucede si la vivienda es indivisible?
Aquí entra en juego el artículo 404 del Código Civil.
Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no llegan a un acuerdo para adjudicarla a uno de ellos compensando económicamente a los demás, la Ley establece que deberá venderse y repartirse el precio.
En la práctica, las principales alternativas suelen ser dos.
Uno de los propietarios se queda con el inmueble
Esta suele ser la solución más conveniente cuando uno de los copropietarios desea conservar la propiedad.
Por ejemplo, dos personas son propietarias de una vivienda al 50 %. Uno de ellos quiere dejar de ser propietario, mientras que el otro desea conservar la vivienda.
Si ambos alcanzan un acuerdo sobre el valor del inmueble, uno puede adjudicarse el 100 % y compensar económicamente al otro por el valor correspondiente a su participación.
De esta forma desaparece el condominio y uno de ellos pasa a ser propietario exclusivo.
Venta del inmueble y reparto del precio
Si ninguno quiere adjudicarse el inmueble o no existe acuerdo para que uno compense económicamente al otro, puede ser necesario acudir a la venta del bien y repartir el precio conforme a las cuotas de propiedad.
El artículo 404 contempla expresamente esta solución para los bienes esencialmente indivisibles cuando no existe acuerdo entre los condueños.
Por tanto, la negativa de uno de los propietarios a vender no supone necesariamente que pueda mantener indefinidamente la situación de comunidad.
¿Puede obligarse a uno de los propietarios a comprar la parte del otro?
No.
Un copropietario puede solicitar la división de la cosa común, pero no puede obligar unilateralmente al otro a comprar su participación.
La adjudicación del inmueble a uno de los propietarios mediante compensación económica requiere un acuerdo.
Si ese acuerdo no existe y el inmueble es indivisible, la solución puede pasar por su venta y el reparto posterior del precio.
Esto es importante porque, en ocasiones, se plantea la situación de la siguiente manera:
«Si yo quiero salir de la propiedad, el otro tiene que comprarme mi parte».
Esto no es necesariamente correcto.
El otro copropietario puede decidir comprar la participación, pero no puede ser obligado a hacerlo.
Lo que sí puede ocurrir es que el propietario que desea poner fin al condominio ejercite la acción de división de la cosa común.
¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero?
En principio, cada condueño tiene capacidad para disponer de su cuota.
El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada copropietario la facultad de enajenar, ceder o hipotecar la parte que le corresponde.
Sin embargo, vender una participación indivisa de una vivienda a un tercero no siempre resulta sencillo desde un punto de vista práctico.
Un comprador puede no estar interesado en adquirir únicamente el 50 % de una vivienda y compartir posteriormente la propiedad con otra persona.
Además, dependiendo del caso, pueden existir derechos legales que deben analizarse antes de realizar una transmisión.
Por ello, aunque la venta de una cuota indivisa puede ser jurídicamente posible, no siempre constituye la solución más práctica para salir de un condominio.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios utiliza el inmueble?
Una situación especialmente habitual aparece cuando uno de los copropietarios permanece viviendo en el inmueble mientras el otro desea extinguir el condominio.
Esto sucede con frecuencia tras:
- Un divorcio o separación.
- Una ruptura de pareja.
- Una herencia entre hermanos.
- La adquisición conjunta de una vivienda.
El hecho de que uno de los propietarios utilice la vivienda no impide, por sí mismo, que pueda solicitarse la división de la cosa común.
Sin embargo, pueden existir otras cuestiones que deban analizarse de forma independiente, como:
- La existencia de un derecho de uso atribuido judicialmente.
- El pago de la hipoteca.
- Los gastos de conservación.
- Los gastos de comunidad.
- El IBI.
- Las obras realizadas.
- Las posibles compensaciones económicas.
La extinción del condominio y el derecho de uso de una vivienda pueden plantear cuestiones jurídicas diferentes que deben analizarse conjuntamente.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
La existencia de una hipoteca tampoco impide necesariamente la extinción del condominio.
Sin embargo, es importante diferenciar entre la propiedad del inmueble y las obligaciones frente al banco.
Por ejemplo, dos propietarios pueden acordar que uno se adjudique la vivienda y asuma internamente el pago del préstamo.
Pero ese acuerdo no significa automáticamente que el otro quede liberado frente a la entidad bancaria.
Para que un deudor deje de responder frente al banco será necesario analizar las condiciones del préstamo y, normalmente, obtener la correspondiente aceptación de la entidad para modificar la posición de los prestatarios.
Por ello, una extinción de condominio con hipoteca exige revisar tanto la escritura de propiedad como el contrato de préstamo.
¿Qué pasa si los propietarios no se ponen de acuerdo sobre el valor?
Este es uno de los principales obstáculos.
Puede ocurrir que uno considere que el inmueble vale 300.000 euros y el otro estime que su valor es de 400.000.
Si uno pretende adjudicarse la vivienda al otro, la diferencia puede hacer imposible alcanzar un acuerdo.
En estos casos puede resultar útil acudir a:
- Una tasación independiente.
- Un informe pericial.
- Una valoración inmobiliaria profesional.
- Un procedimiento de mediación o negociación.
Intentar alcanzar un acuerdo sobre el valor suele ser preferible a llegar directamente a un procedimiento judicial.
Una venta forzosa o realizada en un contexto de conflicto puede no proporcionar las mismas condiciones económicas que una venta ordinaria negociada en el mercado.
¿Qué ocurre si uno se niega absolutamente a cualquier solución?
Si no existe acuerdo, el copropietario que desea finalizar la situación de comunidad puede acudir a los tribunales ejercitando la acción de división de la cosa común.
Actualmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece expresamente que las demandas en las que se ejercita esta acción se tramitan por las reglas del juicio verbal, con independencia de la cuantía.
El procedimiento permitirá determinar, entre otras cuestiones:
- La existencia de la copropiedad.
- Las cuotas de cada propietario.
- Si el bien es divisible.
- La forma de poner fin a la comunidad.
- La eventual adjudicación o venta del inmueble.
En el caso de bienes indivisibles, si no existe acuerdo para adjudicar el inmueble a uno de los propietarios compensando a los demás, la solución puede terminar siendo la venta del bien y el reparto del precio.
¿Puede ordenarse la venta en subasta?
Sí, puede llegar a ser una consecuencia del procedimiento cuando no existe otra solución para poner fin a la comunidad.
La jurisprudencia ha considerado que, ante un bien indivisible y la falta de acuerdo entre los copropietarios, la venta permite transformar el bien en dinero y repartir posteriormente el resultado conforme a las respectivas cuotas.
En determinados casos, la venta puede realizarse mediante subasta.
Esto puede resultar poco atractivo para los propietarios porque el precio final podría no coincidir con las expectativas de una venta realizada libremente en el mercado.
Precisamente por este motivo, antes de llegar a esa situación suele ser recomendable intentar una solución negociada.
¿Es posible impedir temporalmente la división?
El propio artículo 400 del Código Civil permite que los copropietarios acuerden conservar la cosa indivisa durante un tiempo determinado.
Ese pacto no puede exceder de diez años, aunque puede prorrogarse mediante un nuevo acuerdo.
Por tanto, si los propietarios han pactado válidamente mantener la copropiedad durante un determinado periodo, será necesario analizar el contenido y alcance de ese acuerdo.
Fuera de estos supuestos, la regla general sigue siendo que nadie puede ser obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad.
¿Qué ocurre cuando el condominio procede de una herencia?
La situación es especialmente frecuente entre herederos.
Tras aceptar una herencia, varios hermanos pueden convertirse en propietarios de una vivienda en proindiviso.
Uno puede querer conservarla, otro venderla y un tercero no tener una posición clara.
En estos casos conviene distinguir la fase de división de la herencia de la situación posterior de comunidad ordinaria sobre determinados bienes.
Dependiendo de cómo se haya producido la adjudicación, pueden resultar aplicables reglas específicas.
No obstante, el principio general sigue siendo que las situaciones de copropiedad no tienen por qué mantenerse indefinidamente cuando uno de los titulares desea ponerles fin.
¿Es mejor llegar a un acuerdo?
En la mayoría de los casos, sí.
Aunque la ley permite solicitar judicialmente la división de la cosa común, una solución pactada suele proporcionar mayor control sobre el resultado.
Las principales ventajas de un acuerdo son:
- Mayor capacidad para fijar el precio.
- Posibilidad de elegir al comprador.
- Menores costes procesales.
- Mayor rapidez.
- Evitar una situación de confrontación prolongada.
- Posibilidad de acordar el reparto de gastos y otras cuestiones pendientes.
Una buena negociación puede permitir, por ejemplo, que uno de los propietarios tenga un plazo razonable para obtener financiación y adquirir la participación del otro.
También puede acordarse una venta conjunta en el mercado inmobiliario antes de acudir a una solución judicial.
¿Qué conviene hacer antes de iniciar un procedimiento?
Antes de presentar una demanda es recomendable analizar la situación jurídica completa.
Entre otros documentos, conviene revisar:
- La escritura de compraventa o adjudicación.
- La nota simple registral.
- Las cuotas de participación.
- Los acuerdos existentes entre los propietarios.
- La existencia de hipotecas o cargas.
- Los gastos pendientes.
- El valor actual del inmueble.
También resulta conveniente intentar documentar una propuesta previa de solución.
Por ejemplo, puede plantearse formalmente la posibilidad de:
- Adjudicar el inmueble a uno de los propietarios.
- Comprar la participación del otro.
- Vender conjuntamente en el mercado.
- Solicitar una valoración independiente.
En muchas ocasiones, conocer las consecuencias de mantener el conflicto facilita alcanzar un acuerdo.
En resumen
La negativa de uno de los propietarios a vender un inmueble compartido no significa que pueda obligar al resto a permanecer indefinidamente en la copropiedad.
El Código Civil establece como principio general que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede solicitar la división de la cosa común.
Si el inmueble puede dividirse sin perder su utilidad, podrá analizarse una división material. Pero cuando se trata de un bien esencialmente indivisible, como ocurre habitualmente con una vivienda, las soluciones principales son la adjudicación a uno de los propietarios compensando económicamente a los demás o, en ausencia de acuerdo, la venta y reparto del precio.
Por ello, aunque un propietario no quiera vender, su negativa no supone necesariamente el mantenimiento permanente del condominio.
La mejor solución suele ser alcanzar un acuerdo que permita extinguir la copropiedad en condiciones razonables para todos. Si esto no es posible, la acción de división de la cosa común ofrece un mecanismo legal para poner fin a la situación.
