Vivir en una comunidad de propietarios implica conciliar dos intereses que, en ocasiones, pueden entrar en conflicto: el derecho de cada propietario a utilizar libremente su vivienda o local y el derecho del resto de vecinos a disfrutar del inmueble sin sufrir actividades perjudiciales o incompatibles con la convivencia.
Surge entonces una duda frecuente: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir determinadas actividades dentro de las viviendas o locales?
La respuesta es sí, pero con importantes matices.
Una comunidad no puede prohibir arbitrariamente cualquier uso que un propietario quiera hacer de su inmueble. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar determinadas actividades, tanto mediante los estatutos comunitarios como cuando una actividad concreta resulta molesta, dañosa, peligrosa o ilícita.
Además, la regulación y la jurisprudencia reciente han dado una especial importancia a cuestiones como las viviendas de uso turístico.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El punto de partida se encuentra en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este precepto establece que ni el propietario ni el ocupante de una vivienda o local pueden desarrollar actividades:
- Prohibidas expresamente en los estatutos.
- Dañinas para la finca.
- Molestas.
- Insalubres.
- Nocivas.
- Peligrosas.
- Ilícitas.
Por tanto, una actividad puede ser objeto de prohibición por dos vías diferentes.
La primera consiste en que la actividad esté expresamente prohibida por los estatutos de la comunidad.
La segunda se produce cuando, aunque no exista una prohibición estatutaria específica, la actividad tenga alguna de las características previstas por la Ley.
¿Puede la comunidad decidir libremente qué actividades prohibir?
No exactamente.
El propietario de una vivienda o local tiene derecho a utilizar su propiedad y, como regla general, las limitaciones a ese derecho deben interpretarse de forma restrictiva.
Por ello, la comunidad puede establecer determinadas limitaciones, pero estas deben estar correctamente incorporadas al régimen de propiedad horizontal.
La jurisprudencia ha reiterado que las prohibiciones o limitaciones del uso de los elementos privativos deben constar de forma clara y expresa.
No basta con realizar una descripción genérica del destino del edificio.
Por ejemplo, indicar en los estatutos que los pisos están destinados a «vivienda» no implica necesariamente, por sí solo, que estén prohibidos todos los demás usos posibles.
El Tribunal Supremo ha insistido recientemente en que una limitación del derecho de propiedad debe basarse en una estipulación clara y precisa.
La importancia de los estatutos de la comunidad
Los estatutos pueden establecer reglas sobre el uso o destino del edificio, de las viviendas y de los locales.
Por ejemplo, pueden contener prohibiciones relativas a determinadas actividades profesionales, comerciales o empresariales.
También pueden establecer limitaciones relacionadas con actividades que, aun siendo legales, se consideren incompatibles con las características o finalidad del inmueble.
Pero para que una prohibición sea eficaz es fundamental analizar exactamente cómo está redactada.
No es lo mismo que los estatutos indiquen:
«Las viviendas estarán destinadas a uso residencial».
Que establezcan expresamente:
«Queda prohibido destinar las viviendas al desarrollo de una determinada actividad».
La diferencia puede ser decisiva.
La mera descripción del destino de un inmueble no siempre equivale a una prohibición expresa de otros usos.
¿Qué ocurre si una actividad no está prohibida en los estatutos?
El hecho de que una actividad no aparezca expresamente prohibida no significa que pueda realizarse en cualquier circunstancia.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal también prohíbe actividades que sean dañinas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, una comunidad puede actuar frente a una actividad concreta cuando sus efectos afectan negativamente a la convivencia o al inmueble.
Algunos ejemplos podrían ser:
- Ruidos continuados o de especial intensidad.
- Actividades que generan olores persistentes.
- Actividades peligrosas.
- Uso que provoque daños en elementos comunes.
- Actividades que generen riesgos para los vecinos.
- Actividades ilegales.
Sin embargo, es importante distinguir entre una simple molestia ocasional propia de la convivencia y una actividad que realmente tenga entidad suficiente para justificar una acción de cesación.
No cualquier incomodidad permite prohibir judicialmente una actividad.
¿Puede prohibirse una actividad económica en una vivienda?
Depende del caso.
En principio, el hecho de desarrollar una actividad económica no implica automáticamente que sea incompatible con una vivienda.
Actualmente es frecuente, por ejemplo, trabajar desde casa, desarrollar actividades profesionales o utilizar una parte de la vivienda como despacho.
La posibilidad de limitar estas actividades dependerá de varios factores:
- El contenido de los estatutos.
- El título constitutivo.
- La naturaleza concreta de la actividad.
- La normativa administrativa aplicable.
- Las molestias o perjuicios causados.
- La existencia de una prohibición expresa.
Por tanto, no puede afirmarse que toda actividad profesional o económica esté prohibida en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal.
Será necesario analizar cada situación.
¿Y las actividades desarrolladas en locales?
Los locales también están sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Un propietario de un local puede desarrollar una actividad legítima, pero debe respetar tanto las limitaciones establecidas en los estatutos como la normativa administrativa aplicable.
Por ejemplo, la comunidad puede tener establecidos determinados límites sobre actividades concretas.
Además, aunque una actividad no esté prohibida estatutariamente, no podrá desarrollarse de forma que resulte dañina, peligrosa o gravemente molesta para el resto del inmueble.
En estos casos pueden surgir conflictos relacionados con:
- Restauración y hostelería.
- Gimnasios.
- Academias.
- Actividades comerciales.
- Oficinas.
- Actividades sanitarias.
- Actividades industriales.
La legalidad administrativa de un negocio tampoco elimina automáticamente la posibilidad de que una comunidad pueda actuar si concurren las circunstancias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede una comunidad prohibir los pisos turísticos?
Esta cuestión ha adquirido una especial relevancia en los últimos años.
La respuesta exige diferenciar entre distintas situaciones.
El Tribunal Supremo ha reconocido que las comunidades pueden establecer limitaciones e incluso prohibiciones respecto de las viviendas destinadas al uso turístico.
Además, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una regla específica para los acuerdos que limiten o condicionen determinadas actividades de alquiler turístico, permitiendo adoptar estos acuerdos mediante una mayoría reforzada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. El Tribunal Supremo confirmó en 2024 que esta mayoría puede alcanzar también a la prohibición de la actividad.
Sin embargo, la regulación ha evolucionado recientemente.
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige, para el inicio de nuevas actividades de vivienda turística en los términos legalmente previstos, obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme al régimen establecido en la propia Ley.
Además, cuando se analiza si unos estatutos ya prohíben una actividad turística concreta, la redacción sigue siendo fundamental.
El Tribunal Supremo recordó en una resolución de 2025 que no basta con una referencia genérica al destino residencial del inmueble: la prohibición debe resultar de una estipulación clara y precisa.
¿Puede prohibirse una actividad por simple acuerdo de la Junta?
Dependerá del tipo de acuerdo y de la actividad que se pretenda limitar.
Modificar los estatutos o establecer restricciones sobre el uso de elementos privativos puede requerir mayorías específicas conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ello, antes de adoptar un acuerdo comunitario es importante determinar:
- Qué actividad se pretende limitar.
- Si ya existe una prohibición estatutaria.
- Si se trata de una actividad especialmente regulada.
- Qué mayoría exige la Ley.
- Si es necesario modificar el título constitutivo o los estatutos.
La aprobación de un acuerdo sin respetar la mayoría legalmente exigida puede provocar posteriormente su impugnación.
¿Qué debe hacer la comunidad ante una actividad prohibida?
Cuando un propietario u ocupante desarrolla una actividad prohibida por la Ley o por los estatutos, la comunidad no debería acudir directamente a los tribunales sin seguir el procedimiento establecido.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé, como primer paso, un requerimiento de cesación.
El presidente de la comunidad debe requerir a la persona responsable para que cese inmediatamente en la actividad, advirtiendo de la posibilidad de iniciar acciones judiciales.
Si la actividad continúa, la Junta de Propietarios puede autorizar el ejercicio de la correspondiente acción judicial.
Este procedimiento es importante porque permite dejar constancia de la existencia del problema y ofrecer la posibilidad de poner fin voluntariamente a la conducta.
¿Qué puede solicitarse ante un juez?
Si la actividad persiste después del requerimiento, la comunidad puede ejercitar una acción judicial de cesación.
La demanda puede solicitar que se ordene el cese definitivo de la actividad.
Además, cuando corresponda, pueden reclamarse los daños y perjuicios causados.
La Ley contempla también consecuencias especialmente relevantes en determinados casos.
Cuando el infractor es propietario, la sentencia puede llegar a privarle temporalmente del derecho al uso de la vivienda o local durante un periodo de hasta tres años, dependiendo de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados.
Si quien desarrolla la actividad no es el propietario, pueden extinguirse sus derechos de ocupación sobre la vivienda o local y acordarse su lanzamiento.
Estas consecuencias demuestran que la acción de cesación puede tener una importante trascendencia jurídica.
¿Qué pruebas necesita la comunidad?
La prueba es uno de los aspectos fundamentales en este tipo de conflictos.
No basta con afirmar que una actividad «molesta» afecta a la convivencia.
Es recomendable disponer de elementos que permitan acreditar:
- La existencia real de la actividad.
- Su frecuencia.
- La intensidad de las molestias.
- Los perjuicios ocasionados.
- Los requerimientos realizados.
- La persistencia de la conducta.
Dependiendo del caso pueden resultar útiles:
- Actas de la comunidad.
- Comunicaciones y requerimientos.
- Informes técnicos.
- Mediciones acústicas.
- Fotografías o vídeos.
- Declaraciones de vecinos.
- Informes policiales.
- Documentación administrativa.
En actividades relacionadas con ruidos, por ejemplo, una prueba objetiva de los niveles acústicos puede resultar mucho más relevante que una simple manifestación genérica de los vecinos.
¿Puede un propietario impugnar una prohibición aprobada por la comunidad?
Sí, cuando considere que el acuerdo comunitario es contrario a la ley, a los estatutos o le perjudica gravemente en los términos previstos legalmente.
La Ley de Propiedad Horizontal regula la posibilidad de impugnar determinados acuerdos de la Junta de Propietarios.
Por ello, una prohibición aprobada por la comunidad no significa necesariamente que sea definitiva e incuestionable.
Puede ser necesario analizar:
- Cómo se convocó la Junta.
- Qué acuerdo se adoptó.
- Qué mayoría se alcanzó.
- Si el acuerdo modifica los estatutos.
- Si afecta a derechos de los propietarios.
- Si respeta la normativa aplicable.
Los plazos para impugnar también son importantes, por lo que conviene revisar el acuerdo sin demora.
¿Puede la comunidad prohibir cualquier actividad futura?
La comunidad puede establecer determinadas reglas de convivencia y limitaciones, pero no dispone de una facultad ilimitada para restringir el derecho de propiedad.
Las limitaciones deben respetar la legislación y establecerse conforme a los requisitos exigidos.
Como regla general, cuanto mayor sea la restricción que se pretende imponer sobre el uso de una propiedad privada, mayor importancia tendrá que la prohibición sea clara, concreta y adoptada respetando el procedimiento y las mayorías legalmente exigibles.
Una prohibición genérica o ambigua puede generar problemas de interpretación.
Por eso, la redacción de los estatutos es especialmente importante.
¿Qué conviene revisar antes de iniciar un conflicto?
Tanto si una comunidad quiere impedir una actividad como si un propietario considera que se está limitando indebidamente el uso de su inmueble, conviene revisar varios documentos.
En primer lugar:
- El título constitutivo.
- Los estatutos de la comunidad.
- Las actas de las Juntas.
- Los acuerdos adoptados.
- Las comunicaciones realizadas.
También es necesario analizar la naturaleza concreta de la actividad.
No es lo mismo una actividad profesional desarrollada de forma silenciosa desde una vivienda que un negocio abierto al público que genera tránsito continuo de personas.
La denominación de la actividad no es suficiente. Sus características reales pueden ser determinantes.
En resumen
Una comunidad de propietarios puede limitar o prohibir determinadas actividades, pero no puede hacerlo de forma arbitraria.
La Ley de Propiedad Horizontal permite actuar frente a actividades prohibidas expresamente por los estatutos y también contra aquellas que resulten dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La existencia de una prohibición estatutaria exige especial atención a su redacción. La jurisprudencia ha reiterado que las limitaciones al uso de una propiedad deben ser claras y expresas.
Cuando una actividad no está prohibida expresamente, será necesario acreditar que realmente produce efectos que permiten considerarla contraria al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En caso de conflicto, la comunidad debe seguir el procedimiento legal: requerimiento previo de cesación y, si la actividad continúa, autorización de la Junta para ejercer las acciones judiciales correspondientes.
Por ello, antes de prohibir una actividad o iniciar un procedimiento, resulta fundamental analizar los estatutos, los acuerdos comunitarios y las circunstancias concretas del caso.
