La firma de un contrato de arras es uno de los momentos más importantes antes de formalizar la compraventa de un inmueble.
Habitualmente, comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre el precio y las condiciones principales de la operación, pero todavía no han firmado la escritura pública. En ese momento es frecuente que el comprador entregue una cantidad de dinero como señal.
Sin embargo, bajo la denominación genérica de «arras» pueden existir consecuencias jurídicas muy diferentes.
No todas las arras permiten desistir del contrato. Tampoco todas producen como consecuencia automática la pérdida de la cantidad entregada o su devolución duplicada.
En Derecho español se distinguen principalmente tres tipos: arras penitenciales, confirmatorias y penales.
Conocer sus diferencias es fundamental porque determinará qué ocurre si una de las partes decide no continuar con la compraventa.
¿Qué son las arras?
Las arras consisten, generalmente, en la entrega de una cantidad de dinero en el contexto de un contrato, especialmente en operaciones de compraventa.
Su finalidad puede ser diferente según lo acordado por las partes.
La misma entrega de dinero puede funcionar como:
- Una señal de que el contrato ha sido celebrado.
- Un anticipo del precio.
- Una garantía frente al incumplimiento.
- Un mecanismo que permite desistir del contrato.
Por este motivo, utilizar simplemente expresiones como «señal», «reserva» o «arras» no siempre es suficiente para determinar sus consecuencias jurídicas.
Lo verdaderamente importante es analizar qué han pactado las partes y cuál es la función atribuida a la cantidad entregada.
La jurisprudencia distingue tradicionalmente tres modalidades principales de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias: una señal de que existe contrato
Las arras confirmatorias son las más vinculadas a la función tradicional de «señal».
La cantidad entregada sirve para confirmar la existencia del contrato y puede constituir, además, un anticipo o parte del precio pactado.
Pero existe una consecuencia fundamental: las arras confirmatorias no permiten a las partes desligarse libremente del contrato.
Si comprador y vendedor han celebrado un contrato de compraventa y una de las partes incumple, la otra puede ejercitar las acciones que legalmente correspondan.
Por tanto, no basta con decir:
«Pierdo la señal y ya está».
Si las arras son confirmatorias, la pérdida de la cantidad entregada no convierte automáticamente el incumplimiento en una forma válida de abandonar el contrato.
Ejemplo práctico
Un comprador firma un contrato para adquirir una vivienda por 300.000 euros y entrega 30.000 euros como parte del precio.
Posteriormente decide que ya no quiere comprar.
Si la cantidad entregada tiene naturaleza confirmatoria, el vendedor no tiene por qué limitarse necesariamente a quedarse con los 30.000 euros y dar por terminado el contrato.
Dependiendo de las circunstancias y del contenido contractual, podrán entrar en juego las acciones derivadas del incumplimiento.
La jurisprudencia ha reiterado que el simple uso de términos como «señal» o «arras» no implica, por sí mismo, que exista una facultad de desistimiento. Cuando no resulta claramente pactada otra función, la cantidad entregada puede considerarse parte del precio y confirmación del contrato.
Arras penitenciales: el derecho a desistir
Las arras penitenciales son probablemente las más conocidas por el público general.
Son las reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil.
Este precepto establece que, si se hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Su característica principal es que permiten a las partes desistir lícitamente del contrato.
Las consecuencias son conocidas:
- Si desiste el comprador, pierde las cantidades entregadas.
- Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
Pero hay un aspecto esencial: para que unas arras sean realmente penitenciales, la voluntad de las partes debe quedar clara.
No toda señal permite desistir
Este es probablemente uno de los errores más frecuentes.
Muchas personas creen que, si han firmado un documento denominado «contrato de arras», siempre pueden abandonar la operación perdiendo simplemente la cantidad entregada.
No es así.
El Tribunal Supremo ha mantenido de forma reiterada que las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y deben resultar claramente pactadas.
La utilización aislada de palabras como «señal» o «arras» no implica necesariamente que exista un derecho de desistimiento.
Si la intención de las partes no aparece claramente reflejada, la entrega puede interpretarse como una confirmación del contrato o un anticipo del precio.
Por este motivo, una cláusula bien redactada resulta fundamental.
Un ejemplo de arras penitenciales
Imaginemos que comprador y vendedor acuerdan expresamente lo siguiente:
«Las partes pactan expresamente que las cantidades entregadas tienen la consideración de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil. El comprador podrá desistir perdiendo las cantidades entregadas y el vendedor podrá desistir devolviéndolas duplicadas».
En este supuesto, la voluntad de atribuir a las arras una función penitencial resulta clara.
El contrato permite que cualquiera de las partes se desvincule de la operación, asumiendo la consecuencia económica establecida.
Pero incluso en estos casos es importante analizar el conjunto del contrato.
La calificación jurídica no depende exclusivamente del título que figure en el documento, sino del contenido real de los pactos y de la función que las partes hayan atribuido a la cantidad entregada.
Arras penales: garantía frente al incumplimiento
Las arras penales tienen una finalidad diferente.
No están pensadas para permitir a las partes desistir libremente del contrato.
Su función es establecer una consecuencia económica para el caso de incumplimiento.
En este sentido, funcionan como una garantía reforzada del cumplimiento contractual.
Si una parte incumple, pueden producirse las consecuencias económicas previstas en el pacto de arras, pero eso no significa necesariamente que tenga derecho a desligarse voluntariamente del contrato.
Esta es la diferencia fundamental respecto de las penitenciales.
Ejemplo práctico
Comprador y vendedor pactan que el comprador entrega 20.000 euros como arras y que, si incumple injustificadamente sus obligaciones, perderá dicha cantidad.
La finalidad del pacto no es permitir al comprador cambiar libremente de opinión.
La pérdida de las arras se vincula al incumplimiento contractual.
Por tanto, habrá que determinar si realmente se ha producido un incumplimiento y cuáles son las consecuencias pactadas.
La relación entre las arras penales y la cláusula penal
Las arras penales presentan una importante relación con la regulación de la cláusula penal.
El artículo 1152 del Código Civil establece que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios y al abono de intereses en caso de incumplimiento, salvo que se haya pactado otra cosa.
Además, el artículo 1153 del Código Civil establece una regla especialmente relevante: el deudor no puede eximirse del cumplimiento de la obligación pagando la pena, salvo que expresamente se le haya reservado ese derecho.
Tampoco el acreedor puede exigir conjuntamente el cumplimiento y la pena, salvo que esa posibilidad se haya pactado claramente.
Por eso, las arras penales no deben confundirse con una «opción para abandonar el contrato pagando una cantidad».
Esa función corresponde, precisamente, a las arras penitenciales cuando se han pactado correctamente.
Diferencias principales entre los tres tipos de arras
La diferencia puede resumirse de la siguiente forma:
| Tipo de arras | Función principal | ¿Permiten desistir? | Consecuencia principal |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el contrato y suelen ser anticipo del precio | No | Se aplican las consecuencias generales del incumplimiento |
| Penales | Garantizan el cumplimiento | No, salvo pacto expreso | Se aplica la penalización prevista ante el incumplimiento |
| Penitenciales | Permiten desistir del contrato | Sí | Comprador pierde las arras o vendedor las devuelve duplicadas |
Esta diferencia es esencial porque la misma cantidad económica puede producir efectos jurídicos completamente distintos.
¿Qué ocurre si el contrato no especifica el tipo de arras?
Es una situación más frecuente de lo que parece.
Muchas veces se utilizan modelos estándar que incluyen expresiones genéricas como:
«El comprador entrega la cantidad de 10.000 euros en concepto de señal y arras».
Esta redacción puede resultar insuficiente para determinar con claridad la naturaleza jurídica del pacto.
La jurisprudencia ha insistido tradicionalmente en la necesidad de interpretar el contrato en su conjunto.
Sin embargo, dado el carácter excepcional de las arras penitenciales, no conviene presumir que existe un derecho de desistimiento simplemente porque el documento utilice la palabra «arras».
Cuando las partes desean establecer una facultad de desistimiento, es recomendable que lo indiquen expresamente y regulen claramente sus consecuencias.
¿Qué sucede si el comprador no consigue financiación?
Esta es una de las situaciones más habituales en las compraventas inmobiliarias.
Un comprador firma un contrato de arras convencido de que obtendrá una hipoteca. Sin embargo, posteriormente el banco rechaza la financiación.
¿Puede recuperar las arras?
La respuesta depende fundamentalmente del contrato.
Si se ha incluido una cláusula que condiciona la operación a la obtención de financiación, será necesario analizar exactamente cómo está redactada.
Por ejemplo, pueden establecerse condiciones relativas a:
- La concesión de una hipoteca.
- Un importe mínimo de financiación.
- Un plazo para obtenerla.
- La acreditación de la denegación bancaria.
Si no existe ninguna previsión contractual, la falta de financiación del comprador no produce automáticamente el derecho a recuperar las cantidades entregadas.
Por eso, antes de firmar resulta esencial analizar si la obtención del préstamo constituye una condición relevante para completar la operación.
¿Qué ocurre si el vendedor cambia de opinión?
También puede ocurrir que el comprador esté preparado para formalizar la compraventa, pero sea el vendedor quien decide no continuar.
Las consecuencias dependerán igualmente de la naturaleza de las arras.
Si se han pactado arras penitenciales, el vendedor podrá desistir devolviendo el doble de la cantidad recibida.
Pero si las arras son confirmatorias o penales, la situación puede ser diferente.
El comprador podría tener acciones derivadas del incumplimiento contractual y, dependiendo del caso, solicitar las consecuencias previstas legalmente o contractualmente.
Por eso es incorrecto afirmar que un vendedor siempre puede «arrepentirse devolviendo el doble».
Solo podrá producirse esa consecuencia como mecanismo de desistimiento cuando se haya pactado una verdadera facultad penitencial.
¿Las arras se descuentan del precio final?
Normalmente, sí.
Cuando la compraventa llega a completarse, las cantidades entregadas como arras suelen descontarse del precio final.
Por ejemplo:
- Precio de compraventa: 300.000 euros.
- Cantidad entregada como arras: 30.000 euros.
- Cantidad pendiente en la escritura: 270.000 euros.
Sin embargo, conviene que esta imputación quede expresamente reflejada en el contrato.
Las arras no son necesariamente una cantidad adicional al precio.
En la mayoría de las operaciones constituyen un pago anticipado que se integra posteriormente en el importe total pactado.
¿Puede perderse una cantidad superior a las arras?
Depende de la naturaleza del pacto y de las acciones que correspondan.
Esta cuestión demuestra nuevamente por qué es tan importante distinguir entre los tres tipos.
En las arras penitenciales, la pérdida de las cantidades o su devolución doblada constituye el mecanismo pactado para el desistimiento.
En cambio, cuando existe un incumplimiento contractual y las arras no tienen esa función penitencial, pueden existir otras consecuencias.
En el caso de las arras penales habrá que analizar el contenido concreto de la cláusula y su relación con las normas sobre cláusula penal.
Y en las confirmatorias podrán entrar en juego las acciones generales derivadas del incumplimiento.
Por tanto, la respuesta no puede obtenerse simplemente observando cuánto dinero se entregó inicialmente.
¿Qué debe incluir un buen contrato de arras?
Aunque cada operación requiere sus propias condiciones, existen determinados aspectos que deberían quedar claramente definidos.
Entre ellos:
Identificación de las partes
Debe identificarse correctamente a comprador y vendedor y comprobarse quién tiene capacidad para transmitir el inmueble.
Identificación del inmueble
Es conveniente incluir los datos suficientes para identificar correctamente la propiedad.
Por ejemplo:
- Dirección.
- Datos registrales.
- Referencia catastral cuando resulte conveniente.
Precio de compraventa
Debe establecerse claramente el precio total acordado.
Cantidad entregada
Debe indicarse la cantidad abonada y la forma de pago.
Naturaleza de las arras
Este es uno de los elementos más importantes.
El contrato debería especificar expresamente si las arras son:
- Penitenciales.
- Confirmatorias.
- Penales.
Y, especialmente, cuáles son sus consecuencias.
Plazo para formalizar la operación
Debe establecerse cuándo deberá otorgarse la escritura pública.
También conviene prever qué ocurre si una de las partes no comparece.
Distribución de gastos
Puede ser necesario regular determinados gastos relacionados con la operación.
Cargas y situación del inmueble
Es recomendable establecer la situación jurídica en la que deberá entregarse la vivienda.
Condiciones especiales
Dependiendo del caso, pueden incluirse condiciones relacionadas con:
- Obtención de financiación.
- Venta previa de otro inmueble.
- Cancelación de cargas.
- Obtención de documentación.
- Situación arrendaticia.
Un contrato de arras aparentemente sencillo puede tener importantes consecuencias económicas.
La importancia de revisar el contrato antes de firmar
Los conflictos relacionados con las arras suelen aparecer cuando una de las partes quiere abandonar la operación.
Es entonces cuando se revisa cuidadosamente un documento que, en muchas ocasiones, fue firmado con rapidez.
Una frase aparentemente sencilla puede determinar si una persona puede desistir perdiendo una cantidad concreta o si, por el contrario, continúa obligada por el contrato celebrado.
Por eso, antes de firmar conviene comprobar especialmente:
- Qué tipo de arras se están pactando.
- Si existe derecho de desistimiento.
- Qué ocurre en caso de incumplimiento.
- Si las arras se imputan al precio.
- Qué sucede si no se obtiene financiación.
- Cuál es el plazo para otorgar la escritura.
- Qué consecuencias tiene el retraso.
- Si existen condiciones suspensivas.
No existe un único «contrato de arras» válido para todas las situaciones.
La redacción debe adaptarse a la operación concreta y a los intereses de las partes.
¿Qué tipo de arras conviene elegir?
No existe una respuesta universal.
Las arras penitenciales pueden resultar adecuadas cuando ambas partes quieren reservarse una posibilidad clara de desistimiento, conociendo previamente su coste económico.
Las arras confirmatorias pueden ser más adecuadas cuando las partes desean reforzar la obligación de cumplir el contrato y no pretenden que la pérdida de una señal permita abandonar libremente la operación.
Las arras penales pueden utilizarse para establecer una consecuencia concreta frente al incumplimiento.
La elección dependerá de la voluntad real de comprador y vendedor.
Lo importante es que esa voluntad quede correctamente reflejada.
En resumen
Las arras no tienen siempre el mismo significado jurídico.
Aunque habitualmente se utilice la palabra «señal» para referirse a la cantidad entregada antes de formalizar una compraventa, sus consecuencias dependen de la naturaleza del pacto.
Las arras confirmatorias confirman la existencia del contrato y normalmente funcionan como un anticipo del precio.
Las arras penales sirven como garantía frente al incumplimiento y establecen una consecuencia económica determinada.
Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, son las que permiten a las partes desistir del contrato: el comprador pierde las cantidades entregadas y el vendedor debe devolverlas duplicadas.
La diferencia es fundamental.
No toda entrega de dinero permite abandonar una compraventa perdiendo simplemente la señal.
Por eso, antes de firmar un contrato de arras conviene analizar cuidadosamente su redacción y, especialmente, determinar con claridad qué ocurre si finalmente alguna de las partes no completa la operación.
