Compartir la propiedad de un inmueble es una situación frecuente. Puede producirse tras una herencia, la compra conjunta de una vivienda, una inversión inmobiliaria o después de una ruptura de pareja cuando ambos continúan siendo propietarios del inmueble.

Mientras existe acuerdo, la situación puede mantenerse sin problemas. Pero el conflicto aparece cuando uno de los copropietarios quiere poner fin a la situación de comunidad y otro se niega a vender.

Entonces surge una pregunta habitual: ¿puede un propietario obligar al otro a vender un inmueble compartido?

La respuesta requiere distinguir entre obligar a una persona a vender su propia cuota y ejercer el derecho a poner fin a una situación de copropiedad.

En España, la regla general es clara: ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes.

Esto significa que la negativa de uno de los propietarios no impide necesariamente la extinción del condominio.

¿Qué es la extinción de condominio?

Existe un condominio, también denominado comunidad de bienes, cuando una misma propiedad pertenece simultáneamente a varias personas.

Cada copropietario tiene una cuota sobre el inmueble, pero no una parte física concreta del mismo.

Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios de una vivienda al 50 %. Ninguno es propietario exclusivo de una habitación o de una parte determinada de la casa. Ambos tienen una participación indivisa sobre la totalidad del inmueble.

La extinción de condominio consiste en poner fin a esa situación de copropiedad.

La forma más sencilla es llegar a un acuerdo. Por ejemplo:

• Uno de los propietarios se adjudica el inmueble.
• Compensa económicamente al otro por el valor de su participación.
• Ambos acuerdan vender el inmueble a un tercero.
• Se reparte el precio obtenido según las cuotas de cada propietario.

Pero ¿qué sucede cuando no existe acuerdo?

Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad

El artículo 400 del Código Civil establece uno de los principios fundamentales en materia de comunidad de bienes:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Por tanto, como regla general, cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común.

Este principio tiene una consecuencia práctica muy importante: un propietario no puede bloquear indefinidamente la salida de otro de la situación de copropiedad simplemente negándose a llegar a un acuerdo.

La jurisprudencia ha reiterado el carácter especialmente amplio de esta facultad, considerando la acción de división de la cosa común como una acción que, con carácter general, es imprescriptible y no puede ser impedida arbitrariamente por los demás comuneros.

Sin embargo, esto no significa necesariamente que el propietario que no quiere vender pueda ser obligado a aceptar cualquier solución propuesta por el otro.

La forma concreta de poner fin al condominio dependerá de las características del bien.

¿Es necesario que todos los propietarios quieran vender?

No necesariamente.

Si todos los copropietarios están de acuerdo, pueden vender el inmueble a un tercero y repartir el precio conforme a sus respectivas cuotas.

Esta es normalmente la solución más sencilla.

Pero si uno quiere vender y otro no, la negativa no obliga al primero a permanecer indefinidamente en la copropiedad.

El propietario que desea finalizar la comunidad puede solicitar la división de la cosa común.

A partir de ese momento, será necesario determinar cuál es la forma jurídicamente adecuada de extinguir el condominio.

¿Qué ocurre si el inmueble puede dividirse?

En determinados bienes puede ser posible realizar una división material.

Por ejemplo, una finca de grandes dimensiones podría dividirse en parcelas independientes si la normativa urbanística y las características del terreno lo permiten.

El Código Civil contempla la división de la cosa común siempre que sea posible y no provoque que el bien resulte inservible para el uso al que está destinado.

Sin embargo, en el caso de una vivienda convencional, la división física suele ser imposible.

No tendría sentido, por ejemplo, dividir una vivienda en dos partes si como consecuencia de ello ninguna de ellas pudiera funcionar adecuadamente como vivienda independiente.

Por eso, en muchos casos la solución no consiste en dividir físicamente el inmueble.

¿Qué sucede si la vivienda es indivisible?

Aquí entra en juego el artículo 404 del Código Civil.

Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no llegan a un acuerdo para adjudicarla a uno de ellos compensando económicamente a los demás, la Ley establece que deberá venderse y repartirse el precio.

En la práctica, las principales alternativas suelen ser dos.

Uno de los propietarios se queda con el inmueble

Esta suele ser la solución más conveniente cuando uno de los copropietarios desea conservar la propiedad.

Por ejemplo, dos personas son propietarias de una vivienda al 50 %. Uno de ellos quiere dejar de ser propietario, mientras que el otro desea conservar la vivienda.

Si ambos alcanzan un acuerdo sobre el valor del inmueble, uno puede adjudicarse el 100 % y compensar económicamente al otro por el valor correspondiente a su participación.

De esta forma desaparece el condominio y uno de ellos pasa a ser propietario exclusivo.

Venta del inmueble y reparto del precio

Si ninguno quiere adjudicarse el inmueble o no existe acuerdo para que uno compense económicamente al otro, puede ser necesario acudir a la venta del bien y repartir el precio conforme a las cuotas de propiedad.

El artículo 404 contempla expresamente esta solución para los bienes esencialmente indivisibles cuando no existe acuerdo entre los condueños.

Por tanto, la negativa de uno de los propietarios a vender no supone necesariamente que pueda mantener indefinidamente la situación de comunidad.

¿Puede obligarse a uno de los propietarios a comprar la parte del otro?

No.

Un copropietario puede solicitar la división de la cosa común, pero no puede obligar unilateralmente al otro a comprar su participación.

La adjudicación del inmueble a uno de los propietarios mediante compensación económica requiere un acuerdo.

Si ese acuerdo no existe y el inmueble es indivisible, la solución puede pasar por su venta y el reparto posterior del precio.

Esto es importante porque, en ocasiones, se plantea la situación de la siguiente manera:

«Si yo quiero salir de la propiedad, el otro tiene que comprarme mi parte».

Esto no es necesariamente correcto.

El otro copropietario puede decidir comprar la participación, pero no puede ser obligado a hacerlo.

Lo que sí puede ocurrir es que el propietario que desea poner fin al condominio ejercite la acción de división de la cosa común.

¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero?

En principio, cada condueño tiene capacidad para disponer de su cuota.

El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada copropietario la facultad de enajenar, ceder o hipotecar la parte que le corresponde.

Sin embargo, vender una participación indivisa de una vivienda a un tercero no siempre resulta sencillo desde un punto de vista práctico.

Un comprador puede no estar interesado en adquirir únicamente el 50 % de una vivienda y compartir posteriormente la propiedad con otra persona.

Además, dependiendo del caso, pueden existir derechos legales que deben analizarse antes de realizar una transmisión.

Por ello, aunque la venta de una cuota indivisa puede ser jurídicamente posible, no siempre constituye la solución más práctica para salir de un condominio.

¿Qué ocurre si uno de los propietarios utiliza el inmueble?

Una situación especialmente habitual aparece cuando uno de los copropietarios permanece viviendo en el inmueble mientras el otro desea extinguir el condominio.

Esto sucede con frecuencia tras:

• Un divorcio o separación.
• Una ruptura de pareja.
• Una herencia entre hermanos.
• La adquisición conjunta de una vivienda.

El hecho de que uno de los propietarios utilice la vivienda no impide, por sí mismo, que pueda solicitarse la división de la cosa común.

Sin embargo, pueden existir otras cuestiones que deban analizarse de forma independiente, como:

• La existencia de un derecho de uso atribuido judicialmente.
• El pago de la hipoteca.
• Los gastos de conservación.
• Los gastos de comunidad.
• El IBI.
• Las obras realizadas.
• Las posibles compensaciones económicas.

La extinción del condominio y el derecho de uso de una vivienda pueden plantear cuestiones jurídicas diferentes que deben analizarse conjuntamente.

¿Qué ocurre con la hipoteca?

La existencia de una hipoteca tampoco impide necesariamente la extinción del condominio.

Sin embargo, es importante diferenciar entre la propiedad del inmueble y las obligaciones frente al banco.

Por ejemplo, dos propietarios pueden acordar que uno se adjudique la vivienda y asuma internamente el pago del préstamo.

Pero ese acuerdo no significa automáticamente que el otro quede liberado frente a la entidad bancaria.

Para que un deudor deje de responder frente al banco será necesario analizar las condiciones del préstamo y, normalmente, obtener la correspondiente aceptación de la entidad para modificar la posición de los prestatarios.

Por ello, una extinción de condominio con hipoteca exige revisar tanto la escritura de propiedad como el contrato de préstamo.

¿Qué pasa si los propietarios no se ponen de acuerdo sobre el valor?

Este es uno de los principales obstáculos.

Puede ocurrir que uno considere que el inmueble vale 300.000 euros y el otro estime que su valor es de 400.000.

Si uno pretende adjudicarse la vivienda al otro, la diferencia puede hacer imposible alcanzar un acuerdo.

En estos casos puede resultar útil acudir a:

• Una tasación independiente.
• Un informe pericial.
• Una valoración inmobiliaria profesional.
• Un procedimiento de mediación o negociación.

Intentar alcanzar un acuerdo sobre el valor suele ser preferible a llegar directamente a un procedimiento judicial.

Una venta forzosa o realizada en un contexto de conflicto puede no proporcionar las mismas condiciones económicas que una venta ordinaria negociada en el mercado.

¿Qué ocurre si uno se niega absolutamente a cualquier solución?

Si no existe acuerdo, el copropietario que desea finalizar la situación de comunidad puede acudir a los tribunales ejercitando la acción de división de la cosa común.

Actualmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece expresamente que las demandas en las que se ejercita esta acción se tramitan por las reglas del juicio verbal, con independencia de la cuantía.

El procedimiento permitirá determinar, entre otras cuestiones:

• La existencia de la copropiedad.
• Las cuotas de cada propietario.
• Si el bien es divisible.
• La forma de poner fin a la comunidad.
• La eventual adjudicación o venta del inmueble.

En el caso de bienes indivisibles, si no existe acuerdo para adjudicar el inmueble a uno de los propietarios compensando a los demás, la solución puede terminar siendo la venta del bien y el reparto del precio.

¿Puede ordenarse la venta en subasta?

Sí, puede llegar a ser una consecuencia del procedimiento cuando no existe otra solución para poner fin a la comunidad.

La jurisprudencia ha considerado que, ante un bien indivisible y la falta de acuerdo entre los copropietarios, la venta permite transformar el bien en dinero y repartir posteriormente el resultado conforme a las respectivas cuotas.

En determinados casos, la venta puede realizarse mediante subasta.

Esto puede resultar poco atractivo para los propietarios porque el precio final podría no coincidir con las expectativas de una venta realizada libremente en el mercado.

Precisamente por este motivo, antes de llegar a esa situación suele ser recomendable intentar una solución negociada.

¿Es posible impedir temporalmente la división?

El propio artículo 400 del Código Civil permite que los copropietarios acuerden conservar la cosa indivisa durante un tiempo determinado.

Ese pacto no puede exceder de diez años, aunque puede prorrogarse mediante un nuevo acuerdo.

Por tanto, si los propietarios han pactado válidamente mantener la copropiedad durante un determinado periodo, será necesario analizar el contenido y alcance de ese acuerdo.

Fuera de estos supuestos, la regla general sigue siendo que nadie puede ser obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad.

¿Qué ocurre cuando el condominio procede de una herencia?

La situación es especialmente frecuente entre herederos.

Tras aceptar una herencia, varios hermanos pueden convertirse en propietarios de una vivienda en proindiviso.

Uno puede querer conservarla, otro venderla y un tercero no tener una posición clara.

En estos casos conviene distinguir la fase de división de la herencia de la situación posterior de comunidad ordinaria sobre determinados bienes.

Dependiendo de cómo se haya producido la adjudicación, pueden resultar aplicables reglas específicas.

No obstante, el principio general sigue siendo que las situaciones de copropiedad no tienen por qué mantenerse indefinidamente cuando uno de los titulares desea ponerles fin.

¿Es mejor llegar a un acuerdo?

En la mayoría de los casos, sí.

Aunque la ley permite solicitar judicialmente la división de la cosa común, una solución pactada suele proporcionar mayor control sobre el resultado.

Las principales ventajas de un acuerdo son:

• Mayor capacidad para fijar el precio.
• Posibilidad de elegir al comprador.
• Menores costes procesales.
• Mayor rapidez.
• Evitar una situación de confrontación prolongada.
• Posibilidad de acordar el reparto de gastos y otras cuestiones pendientes.

Una buena negociación puede permitir, por ejemplo, que uno de los propietarios tenga un plazo razonable para obtener financiación y adquirir la participación del otro.

También puede acordarse una venta conjunta en el mercado inmobiliario antes de acudir a una solución judicial.

¿Qué conviene hacer antes de iniciar un procedimiento?

Antes de presentar una demanda es recomendable analizar la situación jurídica completa.

Entre otros documentos, conviene revisar:

• La escritura de compraventa o adjudicación.
• La nota simple registral.
• Las cuotas de participación.
• Los acuerdos existentes entre los propietarios.
• La existencia de hipotecas o cargas.
• Los gastos pendientes.
• El valor actual del inmueble.

También resulta conveniente intentar documentar una propuesta previa de solución.

Por ejemplo, puede plantearse formalmente la posibilidad de:

1. Adjudicar el inmueble a uno de los propietarios.
2. Comprar la participación del otro.
3. Vender conjuntamente en el mercado.
4. Solicitar una valoración independiente.

En muchas ocasiones, conocer las consecuencias de mantener el conflicto facilita alcanzar un acuerdo.

En resumen

La negativa de uno de los propietarios a vender un inmueble compartido no significa que pueda obligar al resto a permanecer indefinidamente en la copropiedad.

El Código Civil establece como principio general que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede solicitar la división de la cosa común.

Si el inmueble puede dividirse sin perder su utilidad, podrá analizarse una división material. Pero cuando se trata de un bien esencialmente indivisible, como ocurre habitualmente con una vivienda, las soluciones principales son la adjudicación a uno de los propietarios compensando económicamente a los demás o, en ausencia de acuerdo, la venta y reparto del precio.

Por ello, aunque un propietario no quiera vender, su negativa no supone necesariamente el mantenimiento permanente del condominio.

La mejor solución suele ser alcanzar un acuerdo que permita extinguir la copropiedad en condiciones razonables para todos. Si esto no es posible, la acción de división de la cosa común ofrece un mecanismo legal para poner fin a la situación.

Vivir en una comunidad de propietarios implica conciliar dos intereses que, en ocasiones, pueden entrar en conflicto: el derecho de cada propietario a utilizar libremente su vivienda o local y el derecho del resto de vecinos a disfrutar del inmueble sin sufrir actividades perjudiciales o incompatibles con la convivencia.

Surge entonces una duda frecuente: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir determinadas actividades dentro de las viviendas o locales?

La respuesta es sí, pero con importantes matices.

Una comunidad no puede prohibir arbitrariamente cualquier uso que un propietario quiera hacer de su inmueble. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar determinadas actividades, tanto mediante los estatutos comunitarios como cuando una actividad concreta resulta molesta, dañosa, peligrosa o ilícita.

Además, la regulación y la jurisprudencia reciente han dado una especial importancia a cuestiones como las viviendas de uso turístico.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

El punto de partida se encuentra en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Este precepto establece que ni el propietario ni el ocupante de una vivienda o local pueden desarrollar actividades:

• Prohibidas expresamente en los estatutos.
• Dañinas para la finca.
• Molestas.
• Insalubres.
• Nocivas.
• Peligrosas.
• Ilícitas.

Por tanto, una actividad puede ser objeto de prohibición por dos vías diferentes.

La primera consiste en que la actividad esté expresamente prohibida por los estatutos de la comunidad.

La segunda se produce cuando, aunque no exista una prohibición estatutaria específica, la actividad tenga alguna de las características previstas por la Ley.

¿Puede la comunidad decidir libremente qué actividades prohibir?

No exactamente.

El propietario de una vivienda o local tiene derecho a utilizar su propiedad y, como regla general, las limitaciones a ese derecho deben interpretarse de forma restrictiva.

Por ello, la comunidad puede establecer determinadas limitaciones, pero estas deben estar correctamente incorporadas al régimen de propiedad horizontal.

La jurisprudencia ha reiterado que las prohibiciones o limitaciones del uso de los elementos privativos deben constar de forma clara y expresa.

No basta con realizar una descripción genérica del destino del edificio.

Por ejemplo, indicar en los estatutos que los pisos están destinados a «vivienda» no implica necesariamente, por sí solo, que estén prohibidos todos los demás usos posibles.

El Tribunal Supremo ha insistido recientemente en que una limitación del derecho de propiedad debe basarse en una estipulación clara y precisa.

La importancia de los estatutos de la comunidad

Los estatutos pueden establecer reglas sobre el uso o destino del edificio, de las viviendas y de los locales.

Por ejemplo, pueden contener prohibiciones relativas a determinadas actividades profesionales, comerciales o empresariales.

También pueden establecer limitaciones relacionadas con actividades que, aun siendo legales, se consideren incompatibles con las características o finalidad del inmueble.

Pero para que una prohibición sea eficaz es fundamental analizar exactamente cómo está redactada.

No es lo mismo que los estatutos indiquen:

«Las viviendas estarán destinadas a uso residencial».

Que establezcan expresamente:

«Queda prohibido destinar las viviendas al desarrollo de una determinada actividad».

La diferencia puede ser decisiva.

La mera descripción del destino de un inmueble no siempre equivale a una prohibición expresa de otros usos.

¿Qué ocurre si una actividad no está prohibida en los estatutos?

El hecho de que una actividad no aparezca expresamente prohibida no significa que pueda realizarse en cualquier circunstancia.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal también prohíbe actividades que sean dañinas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por tanto, una comunidad puede actuar frente a una actividad concreta cuando sus efectos afectan negativamente a la convivencia o al inmueble.

Algunos ejemplos podrían ser:

• Ruidos continuados o de especial intensidad.
• Actividades que generan olores persistentes.
• Actividades peligrosas.
• Uso que provoque daños en elementos comunes.
• Actividades que generen riesgos para los vecinos.
• Actividades ilegales.

Sin embargo, es importante distinguir entre una simple molestia ocasional propia de la convivencia y una actividad que realmente tenga entidad suficiente para justificar una acción de cesación.

No cualquier incomodidad permite prohibir judicialmente una actividad.

¿Puede prohibirse una actividad económica en una vivienda?

Depende del caso.

En principio, el hecho de desarrollar una actividad económica no implica automáticamente que sea incompatible con una vivienda.

Actualmente es frecuente, por ejemplo, trabajar desde casa, desarrollar actividades profesionales o utilizar una parte de la vivienda como despacho.

La posibilidad de limitar estas actividades dependerá de varios factores:

• El contenido de los estatutos.
• El título constitutivo.
• La naturaleza concreta de la actividad.
• La normativa administrativa aplicable.
• Las molestias o perjuicios causados.
• La existencia de una prohibición expresa.

Por tanto, no puede afirmarse que toda actividad profesional o económica esté prohibida en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal.

Será necesario analizar cada situación.

¿Y las actividades desarrolladas en locales?

Los locales también están sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Un propietario de un local puede desarrollar una actividad legítima, pero debe respetar tanto las limitaciones establecidas en los estatutos como la normativa administrativa aplicable.

Por ejemplo, la comunidad puede tener establecidos determinados límites sobre actividades concretas.

Además, aunque una actividad no esté prohibida estatutariamente, no podrá desarrollarse de forma que resulte dañina, peligrosa o gravemente molesta para el resto del inmueble.

En estos casos pueden surgir conflictos relacionados con:

• Restauración y hostelería.
• Gimnasios.
• Academias.
• Actividades comerciales.
• Oficinas.
• Actividades sanitarias.
• Actividades industriales.

La legalidad administrativa de un negocio tampoco elimina automáticamente la posibilidad de que una comunidad pueda actuar si concurren las circunstancias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Puede una comunidad prohibir los pisos turísticos?

Esta cuestión ha adquirido una especial relevancia en los últimos años.

La respuesta exige diferenciar entre distintas situaciones.

El Tribunal Supremo ha reconocido que las comunidades pueden establecer limitaciones e incluso prohibiciones respecto de las viviendas destinadas al uso turístico.

Además, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una regla específica para los acuerdos que limiten o condicionen determinadas actividades de alquiler turístico, permitiendo adoptar estos acuerdos mediante una mayoría reforzada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. El Tribunal Supremo confirmó en 2024 que esta mayoría puede alcanzar también a la prohibición de la actividad.

Sin embargo, la regulación ha evolucionado recientemente.

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige, para el inicio de nuevas actividades de vivienda turística en los términos legalmente previstos, obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme al régimen establecido en la propia Ley.

Además, cuando se analiza si unos estatutos ya prohíben una actividad turística concreta, la redacción sigue siendo fundamental.

El Tribunal Supremo recordó en una resolución de 2025 que no basta con una referencia genérica al destino residencial del inmueble: la prohibición debe resultar de una estipulación clara y precisa.

¿Puede prohibirse una actividad por simple acuerdo de la Junta?

Dependerá del tipo de acuerdo y de la actividad que se pretenda limitar.

Modificar los estatutos o establecer restricciones sobre el uso de elementos privativos puede requerir mayorías específicas conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, antes de adoptar un acuerdo comunitario es importante determinar:

1. Qué actividad se pretende limitar.
2. Si ya existe una prohibición estatutaria.
3. Si se trata de una actividad especialmente regulada.
4. Qué mayoría exige la Ley.
5. Si es necesario modificar el título constitutivo o los estatutos.

La aprobación de un acuerdo sin respetar la mayoría legalmente exigida puede provocar posteriormente su impugnación.

¿Qué debe hacer la comunidad ante una actividad prohibida?

Cuando un propietario u ocupante desarrolla una actividad prohibida por la Ley o por los estatutos, la comunidad no debería acudir directamente a los tribunales sin seguir el procedimiento establecido.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé, como primer paso, un requerimiento de cesación.

El presidente de la comunidad debe requerir a la persona responsable para que cese inmediatamente en la actividad, advirtiendo de la posibilidad de iniciar acciones judiciales.

Si la actividad continúa, la Junta de Propietarios puede autorizar el ejercicio de la correspondiente acción judicial.

Este procedimiento es importante porque permite dejar constancia de la existencia del problema y ofrecer la posibilidad de poner fin voluntariamente a la conducta.

¿Qué puede solicitarse ante un juez?

Si la actividad persiste después del requerimiento, la comunidad puede ejercitar una acción judicial de cesación.

La demanda puede solicitar que se ordene el cese definitivo de la actividad.

Además, cuando corresponda, pueden reclamarse los daños y perjuicios causados.

La Ley contempla también consecuencias especialmente relevantes en determinados casos.

Cuando el infractor es propietario, la sentencia puede llegar a privarle temporalmente del derecho al uso de la vivienda o local durante un periodo de hasta tres años, dependiendo de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados.

Si quien desarrolla la actividad no es el propietario, pueden extinguirse sus derechos de ocupación sobre la vivienda o local y acordarse su lanzamiento.

Estas consecuencias demuestran que la acción de cesación puede tener una importante trascendencia jurídica.

¿Qué pruebas necesita la comunidad?

La prueba es uno de los aspectos fundamentales en este tipo de conflictos.

No basta con afirmar que una actividad «molesta» afecta a la convivencia.

Es recomendable disponer de elementos que permitan acreditar:

• La existencia real de la actividad.
• Su frecuencia.
• La intensidad de las molestias.
• Los perjuicios ocasionados.
• Los requerimientos realizados.
• La persistencia de la conducta.

Dependiendo del caso pueden resultar útiles:

• Actas de la comunidad.
• Comunicaciones y requerimientos.
• Informes técnicos.
• Mediciones acústicas.
• Fotografías o vídeos.
• Declaraciones de vecinos.
• Informes policiales.
• Documentación administrativa.

En actividades relacionadas con ruidos, por ejemplo, una prueba objetiva de los niveles acústicos puede resultar mucho más relevante que una simple manifestación genérica de los vecinos.

¿Puede un propietario impugnar una prohibición aprobada por la comunidad?

Sí, cuando considere que el acuerdo comunitario es contrario a la ley, a los estatutos o le perjudica gravemente en los términos previstos legalmente.

La Ley de Propiedad Horizontal regula la posibilidad de impugnar determinados acuerdos de la Junta de Propietarios.

Por ello, una prohibición aprobada por la comunidad no significa necesariamente que sea definitiva e incuestionable.

Puede ser necesario analizar:

• Cómo se convocó la Junta.
• Qué acuerdo se adoptó.
• Qué mayoría se alcanzó.
• Si el acuerdo modifica los estatutos.
• Si afecta a derechos de los propietarios.
• Si respeta la normativa aplicable.

Los plazos para impugnar también son importantes, por lo que conviene revisar el acuerdo sin demora.

¿Puede la comunidad prohibir cualquier actividad futura?

La comunidad puede establecer determinadas reglas de convivencia y limitaciones, pero no dispone de una facultad ilimitada para restringir el derecho de propiedad.

Las limitaciones deben respetar la legislación y establecerse conforme a los requisitos exigidos.

Como regla general, cuanto mayor sea la restricción que se pretende imponer sobre el uso de una propiedad privada, mayor importancia tendrá que la prohibición sea clara, concreta y adoptada respetando el procedimiento y las mayorías legalmente exigibles.

Una prohibición genérica o ambigua puede generar problemas de interpretación.

Por eso, la redacción de los estatutos es especialmente importante.

¿Qué conviene revisar antes de iniciar un conflicto?

Tanto si una comunidad quiere impedir una actividad como si un propietario considera que se está limitando indebidamente el uso de su inmueble, conviene revisar varios documentos.

En primer lugar:

• El título constitutivo.
• Los estatutos de la comunidad.
• Las actas de las Juntas.
• Los acuerdos adoptados.
• Las comunicaciones realizadas.

También es necesario analizar la naturaleza concreta de la actividad.

No es lo mismo una actividad profesional desarrollada de forma silenciosa desde una vivienda que un negocio abierto al público que genera tránsito continuo de personas.

La denominación de la actividad no es suficiente. Sus características reales pueden ser determinantes.

En resumen

Una comunidad de propietarios puede limitar o prohibir determinadas actividades, pero no puede hacerlo de forma arbitraria.

La Ley de Propiedad Horizontal permite actuar frente a actividades prohibidas expresamente por los estatutos y también contra aquellas que resulten dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La existencia de una prohibición estatutaria exige especial atención a su redacción. La jurisprudencia ha reiterado que las limitaciones al uso de una propiedad deben ser claras y expresas.

Cuando una actividad no está prohibida expresamente, será necesario acreditar que realmente produce efectos que permiten considerarla contraria al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En caso de conflicto, la comunidad debe seguir el procedimiento legal: requerimiento previo de cesación y, si la actividad continúa, autorización de la Junta para ejercer las acciones judiciales correspondientes.

Por ello, antes de prohibir una actividad o iniciar un procedimiento, resulta fundamental analizar los estatutos, los acuerdos comunitarios y las circunstancias concretas del caso.

Cuando una persona desaparece y pasa un periodo de tiempo sin que se tengan noticias de ella, pueden surgir importantes problemas familiares y patrimoniales. ¿Quién puede actuar en su nombre? ¿Qué ocurre con sus bienes? ¿Quién puede administrar sus cuentas o atender sus obligaciones?

En estas situaciones puede plantearse la declaración de ausencia legal, una figura jurídica destinada a proteger los intereses de una persona cuyo paradero se desconoce y permitir que alguien la represente y administre su patrimonio en los términos establecidos por la ley.

Una de las primeras dudas que suelen surgir es si se necesita abogado para solicitar una declaración de ausencia.

La respuesta es clara: la intervención de abogado y procurador no es obligatoria en el expediente de declaración de ausencia. Así lo establece expresamente el artículo 68.4 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria

Sin embargo, que su intervención no sea obligatoria no significa que el procedimiento sea siempre sencillo. Cuando existen inmuebles, cuentas bancarias, empresas, deudas, varios familiares con intereses diferentes o dudas sobre quién debe representar al ausente, contar con asesoramiento jurídico puede resultar especialmente recomendable.

¿Qué es la declaración de ausencia legal?

La declaración de ausencia legal es una situación jurídica que puede establecerse cuando una persona ha desaparecido de su domicilio o de su última residencia y se cumplen los requisitos previstos en el Código Civil.

Su finalidad no es declarar fallecida a la persona desaparecida, sino proteger sus intereses y su patrimonio mientras se desconoce su paradero.

El Código Civil establece que, una vez declarada la ausencia, se designará un representante al que corresponderán, entre otras funciones, la protección y administración de los bienes del ausente y el cumplimiento de sus obligaciones.

Por tanto, debemos distinguir tres situaciones diferentes:

• La simple desaparición de una persona.
• La declaración de ausencia legal.
• La declaración de fallecimiento.

Cada una tiene requisitos y consecuencias jurídicas diferentes.

¿Es obligatorio contratar un abogado?

No.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece expresamente que en los expedientes de declaración de ausencia y fallecimiento no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador.

Esto significa que una persona legitimada puede iniciar el expediente sin necesidad de acudir obligatoriamente representada por estos profesionales.

Pero hay que distinguir entre no estar obligado a contar con abogado y que el procedimiento sea sencillo.

La declaración de ausencia puede afectar directamente a:

• Inmuebles.
• Cuentas bancarias.
• Inversiones.
• Empresas o participaciones.
• Deudas.
• Contratos.
• Herencias.
• Obligaciones pendientes.
• Relaciones familiares.

Además, será necesario acreditar que concurren los requisitos legales y determinar quién debe asumir la representación del ausente.

Por ello, cuando existe un patrimonio relevante o una situación familiar compleja, puede ser conveniente contar con asesoramiento jurídico desde el principio.

¿Cuándo puede declararse la ausencia legal?

El Código Civil establece los supuestos en los que una persona desaparecida puede considerarse en situación de ausencia legal.

Como regla general:

• Cuando ha transcurrido un año desde las últimas noticias o, en su defecto, desde la desaparición, si la persona no dejó apoderado con facultades para administrar todos sus bienes.
• Cuando han transcurrido tres años si dejó encomendada mediante apoderamiento la administración de todos sus bienes.

Estos plazos deben analizarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso, especialmente cuando existe un poder previo o este ha fallecido, renunciado o quedado sin efecto en determinadas circunstancias.

Por eso, no basta con contar simplemente el tiempo transcurrido desde la desaparición.

¿Quién puede solicitar la declaración de ausencia?

La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece quiénes están legitimados para presentar la solicitud.

Pueden hacerlo:

• El Ministerio Fiscal, de oficio o en virtud de denuncia.
• El cónyuge del ausente que no esté separado legalmente.
• La persona unida al desaparecido por una relación de afectividad análoga a la conyugal.
• Los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado.
• Quien pueda acreditar fundadamente que tiene sobre los bienes del desaparecido algún derecho que podría ejercitar en vida de este o que depende de su fallecimiento.

Por tanto, no es necesario que la solicitud sea presentada exclusivamente por los familiares más próximos.

¿Dónde se presenta la solicitud?

La competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del último domicilio de la persona desaparecida o, en su defecto, al de su última residencia.

La solicitud debe aportar las pruebas necesarias para acreditar que concurren los requisitos exigidos para la declaración de ausencia.

Además, cuando se inicia el expediente deben facilitarse los datos de localización de los parientes conocidos más próximos del desaparecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

¿Cómo es el procedimiento para declarar la ausencia?

La declaración de ausencia se tramita mediante un expediente de jurisdicción voluntaria.

El procedimiento puede resumirse en varias fases.

1. Presentación de la solicitud

La persona legitimada presenta la solicitud ante el juzgado competente.

Debe aportar las pruebas necesarias para acreditar la desaparición y el cumplimiento de los requisitos legales.

También deben facilitarse los datos de los familiares conocidos que exige la legislación.

2. Admisión y señalamiento de comparecencia

Admitida la solicitud, el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia señala una comparecencia, que debe celebrarse en el plazo máximo de un mes.

Se cita al solicitante, al Ministerio Fiscal, a los familiares indicados en la solicitud y a las demás personas que consten como interesadas.

3. Publicación de edictos

La resolución de admisión se publica mediante edictos en los términos establecidos legalmente, incluyendo el Tablón Judicial Edictal Único y el tablón del Ayuntamiento de la localidad donde el ausente tuvo su último domicilio.

La finalidad es permitir que cualquier persona que pueda tener interés en la declaración pueda intervenir en el expediente.

4. Práctica de pruebas y averiguaciones

Durante el expediente pueden realizarse las actuaciones necesarias para comprobar las circunstancias de la desaparición.

También pueden adoptarse medidas de investigación y protección de los intereses del desaparecido o ausente.

5. Declaración de ausencia y nombramiento del representante

Si las pruebas acreditan que concurren los requisitos legales, se dicta el correspondiente decreto de declaración de ausencia y se nombra al representante del ausente.

¿Quién puede ser representante del ausente?

El Código Civil establece un orden para determinar quién debe asumir la representación, salvo que exista un motivo grave que justifique otra solución.

Con carácter general, se contempla:

1. El cónyuge presente mayor de edad que no esté separado legalmente o de hecho.
2. El hijo mayor de edad, con las preferencias previstas legalmente.
3. El ascendiente más próximo.
4. Los hermanos mayores de edad que hayan convivido familiarmente con el ausente.

Si no existe ninguna de estas personas, puede designarse una persona solvente y de buenos antecedentes.

La designación del representante no significa que este se convierta en propietario de los bienes del ausente.

Su función consiste en representarlo, proteger su patrimonio y atender sus obligaciones dentro de los límites establecidos legalmente.

¿Qué funciones tiene el representante?

El representante debe proteger los intereses del ausente.

Entre sus obligaciones se encuentran:

• Inventariar los bienes muebles.
• Describir los bienes inmuebles.
• Conservar y defender el patrimonio.
• Obtener los rendimientos normales de los bienes.
• Cumplir las obligaciones del ausente.
• Actuar dentro de las facultades que legalmente correspondan.

El Código Civil establece además determinadas obligaciones y controles para el representante, especialmente en relación con la administración del patrimonio.

Por ello, cuando existen bienes importantes, la declaración de ausencia puede tener una repercusión patrimonial considerable.

¿Qué ocurre con los bienes de la persona desaparecida?

Una de las principales razones para solicitar la declaración de ausencia es precisamente la necesidad de proteger y administrar el patrimonio de la persona desaparecida.

Puede haber, por ejemplo:

• Una vivienda.
• Otros inmuebles.
• Cuentas bancarias.
• Acciones o participaciones.
• Rentas.
• Negocios.
• Deudas.
• Obligaciones fiscales.
• Contratos pendientes.

El representante debe actuar en interés del ausente y conforme a las facultades legalmente establecidas.

Además, determinados actos de disposición sobre bienes del ausente pueden estar sometidos a autorización y control judicial.

¿Qué ocurre si la persona aparece?

La declaración de ausencia no significa que la persona haya fallecido.

Si la persona desaparecida aparece o se acredita su paradero, la situación jurídica puede modificarse y la representación dejará de tener sentido en los términos previstos legalmente.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria contempla expresamente las actuaciones posteriores a la declaración de ausencia y fallecimiento.

Esto demuestra por qué ausencia y fallecimiento no son conceptos equivalentes.

¿Es lo mismo declaración de ausencia y declaración de fallecimiento?

No.

La declaración de ausencia tiene como finalidad principal proteger a la persona desaparecida y sus intereses mientras se desconoce su paradero.

La declaración de fallecimiento es una figura diferente, sometida a otros requisitos y con consecuencias sucesorias específicas.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria regula ambas situaciones en capítulos específicos y establece procedimientos diferentes.

Por tanto, una desaparición prolongada no significa automáticamente que pueda declararse el fallecimiento.

¿Qué documentación puede ser necesaria?

La documentación dependerá de las circunstancias, pero normalmente será importante reunir:

• Datos personales del desaparecido.
• Información sobre su último domicilio o residencia.
• Datos relativos a las últimas noticias conocidas.
• Documentación que permita acreditar la desaparición.
• Información sobre los familiares.
• Poderes o apoderamientos existentes.
• Documentación relativa a inmuebles.
• Información sobre cuentas o inversiones.
• Documentación sobre deudas y obligaciones.
• Cualquier documento que pueda ayudar a localizar a la persona.

Cuando existe patrimonio, esta información puede ser especialmente relevante para determinar las medidas de protección necesarias.

¿Cuándo conviene contar con un abogado?

Aunque no es obligatorio contar con abogado ni procurador, puede ser recomendable solicitar asesoramiento cuando el caso presenta una cierta complejidad.

Por ejemplo, cuando:

• Existen varios familiares.
• Hay desacuerdo entre los posibles interesados.
• El desaparecido tiene bienes importantes.
• Existen inmuebles.
• Hay cuentas bancarias o inversiones.
• Existen empresas o participaciones.
• Hay deudas pendientes.
• Existen herencias relacionadas con el desaparecido.
• Es necesario adoptar medidas sobre el patrimonio.
• Existen dudas sobre quién debe ser nombrado representante.

En estos casos, el abogado puede ayudar a analizar previamente si concurren los requisitos, preparar la documentación, plantear adecuadamente la solicitud y valorar las consecuencias patrimoniales de la declaración.

Por tanto, la intervención de abogado no es obligatoria, pero puede aportar seguridad jurídica y evitar errores en situaciones complejas.

¿Qué diferencia hay entre desaparición y ausencia legal?

No toda persona desaparecida se encuentra automáticamente en situación de ausencia legal.

La desaparición puede requerir inicialmente medidas de protección urgentes. El artículo 181 del Código Civil permite, cuando concurren sus requisitos, el nombramiento de un defensor para representar al desaparecido en asuntos que no admitan demora y para proteger su patrimonio.

La ausencia legal, en cambio, requiere que hayan transcurrido los plazos y concurran las circunstancias establecidas por el artículo 183 del Código Civil.

Esta diferencia es importante porque puede existir una necesidad de protección patrimonial antes de que proceda la declaración formal de ausencia.

¿Qué hacer si un familiar lleva tiempo desaparecido?

Ante una desaparición prolongada, lo recomendable es analizar la situación jurídica y patrimonial cuanto antes.

En particular, conviene:

1. Comprobar cuándo se produjeron las últimas noticias.
2. Averiguar si existe algún poder otorgado por la persona desaparecida.
3. Revisar si existen bienes u obligaciones que necesiten atención.
4. Identificar a los familiares legitimados.
5. Determinar si procede solicitar la declaración de ausencia.
6. Reunir la documentación necesaria.
7. Valorar si existen medidas urgentes de protección del patrimonio.
8. Analizar si es conveniente contar con asesoramiento jurídico.

No todas las desapariciones tienen las mismas circunstancias, por lo que la actuación adecuada dependerá del caso concreto.

Conclusión

No es obligatorio contar con abogado para solicitar una declaración de ausencia legal. La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece expresamente que en este tipo de expedientes no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador.

Sin embargo, la ausencia legal puede tener importantes consecuencias personales y patrimoniales. El procedimiento exige acreditar determinados requisitos, identificar a las personas legitimadas, intervenir ante el juzgado competente y, finalmente, establecer la representación del ausente.

Por eso, cuando existen inmuebles, cuentas, empresas, deudas, herencias o varios familiares con intereses diferentes, contar con asesoramiento jurídico puede resultar especialmente útil, aunque legalmente no sea obligatorio.

Si un familiar lleva tiempo desaparecido y existen bienes o asuntos que necesitan ser gestionados, conviene analizar cuanto antes si concurren los requisitos para solicitar la declaración de ausencia y qué medidas pueden adoptarse para proteger sus intereses.

Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble, puede llegar un momento en el que alguno de los copropietarios quiera dejar de compartir la propiedad.

Puede ocurrir después de una herencia, tras una separación o divorcio, por la compra conjunta de una vivienda o simplemente porque los intereses de los propietarios han dejado de coincidir.

En estas situaciones aparece una figura jurídica muy habitual: el proindiviso.

Un inmueble está en proindiviso cuando pertenece a varias personas y cada una de ellas tiene una cuota de propiedad sobre el conjunto del bien, sin que esa cuota corresponda necesariamente a una parte física concreta del inmueble.

Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios al 50 % de una vivienda heredada. Ninguno es propietario exclusivo de una habitación, una planta o una determinada parte física de la casa: ambos son titulares de una cuota sobre el inmueble.

Cuando uno de ellos quiere dejar de mantener esa situación, puede plantearse la división de la cosa común.

¿Qué significa estar en proindiviso?

La copropiedad o comunidad de bienes existe cuando una misma cosa pertenece a varias personas.

Cada copropietario tiene una participación o cuota sobre el bien y puede ejercer los derechos que la ley reconoce sobre ella.

El Código Civil establece que cada condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede, en determinados términos, enajenarla, cederla o hipotecarla.

Sin embargo, compartir la propiedad de un inmueble no significa que los copropietarios estén obligados a permanecer indefinidamente en esa situación.

El artículo 400 del Código Civil establece expresamente que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir que se divida la cosa común.

Este derecho es la base de la llamada acción de división de la cosa común, también conocida como actio communi dividundo.

¿Puede un copropietario obligar a los demás a dividir el inmueble?

Como regla general, sí.

Uno de los aspectos fundamentales del régimen de copropiedad es que un copropietario no necesita el consentimiento de los demás para ejercitar su derecho a solicitar la división.

Esto no significa necesariamente que pueda decidir unilateralmente cómo se repartirá el inmueble.

La división deberá realizarse respetando los derechos de todos los copropietarios y teniendo en cuenta las características del bien.

El Tribunal Supremo ha destacado precisamente la importancia del derecho reconocido por el artículo 400 del Código Civil y la posibilidad de que cada comunero solicite la división para poner fin a la situación de comunidad.

¿Cómo puede dividirse un inmueble en proindiviso?

La solución dependerá fundamentalmente de las características del inmueble y de la voluntad de los copropietarios.

Adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios

Una de las soluciones más sencillas cuando existe acuerdo consiste en que uno de los copropietarios se quede con el inmueble y compense económicamente a los demás conforme a sus respectivas participaciones.

Por ejemplo, si dos personas son propietarias al 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros, una de ellas podría adjudicarse el inmueble y compensar a la otra por el valor correspondiente a su participación, siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la operación.

Esta solución evita mantener la copropiedad y puede resultar especialmente práctica cuando uno de los propietarios desea conservar la vivienda.

Venta del inmueble y reparto del precio

Otra posibilidad es vender el inmueble a un tercero y repartir el importe obtenido entre los copropietarios conforme a sus respectivas cuotas, una vez atendidas las cargas y obligaciones que correspondan.

Esta alternativa puede resultar adecuada cuando ninguno de los copropietarios quiere quedarse con el inmueble.

División material del inmueble

En determinados casos, un inmueble puede ser susceptible de división física o jurídica.

Sin embargo, no todos los inmuebles pueden dividirse sin perder su utilidad o sin infringir la normativa aplicable.

El artículo 401 del Código Civil establece que los copropietarios no pueden exigir la división cuando de ella resulte que la cosa queda inservible para el uso al que está destinada. Para determinados edificios cuyas características lo permitan, contempla la posibilidad de adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes.

Por tanto, la división material de una vivienda o inmueble debe analizarse caso por caso.

¿Qué ocurre si el inmueble no puede dividirse?

Esta es una de las situaciones más habituales.

Una vivienda, por ejemplo, normalmente no puede dividirse físicamente entre sus propietarios sin que pierda su utilidad o sin realizar actuaciones que jurídicamente no sean posibles.

En estos casos, el artículo 404 del Código Civil establece que, si la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno de ellos compensando a los demás, se venderá y se repartirá su precio.

Por eso, que el inmueble sea indivisible físicamente no significa que un copropietario esté condenado a permanecer en la comunidad.

La solución pasa por encontrar una forma jurídicamente adecuada de extinguir la copropiedad.

¿Qué ocurre si uno de los copropietarios no quiere vender?

Es uno de los conflictos más frecuentes.

Puede suceder que uno de los propietarios quiera vender la vivienda y otro quiera conservarla.

El desacuerdo no significa que la copropiedad tenga que mantenerse indefinidamente.

Si no existe acuerdo, el copropietario que quiere poner fin a la situación puede valorar el ejercicio de la acción de división de la cosa común.

El procedimiento y la solución concreta dependerán de las circunstancias del inmueble, de las cuotas de propiedad y de las pretensiones de las partes.

Por eso, antes de iniciar acciones judiciales es recomendable analizar si existe una solución negociada que permita evitar un procedimiento más largo y costoso.

¿Puede uno de los copropietarios quedarse con el inmueble?

Sí, siempre que exista acuerdo entre los interesados y se articule correctamente la operación.

La adjudicación a uno de los copropietarios puede ser una solución especialmente útil cuando:

• Uno de ellos quiere conservar la vivienda.
• Los demás prefieren recibir su parte en dinero.
• Existe financiación suficiente para compensar las cuotas.
• Las partes quieren evitar la venta a un tercero.

La valoración del inmueble será entonces una cuestión fundamental para determinar la compensación correspondiente.

También habrá que analizar las cargas existentes, como una hipoteca, y las consecuencias fiscales y registrales de la operación.

¿Qué ocurre si existe una hipoteca sobre el inmueble?

La existencia de una hipoteca requiere especial atención.

La división o adjudicación de la propiedad no significa automáticamente que desaparezca la responsabilidad frente al banco.

Por ejemplo, si dos personas son propietarias de una vivienda y ambas figuran como deudoras del préstamo hipotecario, el hecho de que una de ellas se adjudique el inmueble no implica necesariamente que la otra quede liberada frente a la entidad financiera.

La situación debe analizarse también desde la perspectiva del contrato de préstamo y de las relaciones con la entidad acreedora.

Por ello, cualquier operación de extinción de un proindiviso con hipoteca debe planificarse teniendo en cuenta tanto la propiedad como la deuda pendiente.

¿Qué ocurre con los gastos y las cargas del inmueble?

Mientras exista la copropiedad, los propietarios deben atender las obligaciones relacionadas con el bien conforme a sus respectivas responsabilidades.

Pueden surgir conflictos por cuestiones como:

• Impuestos.
• Gastos de comunidad.
• Reparaciones.
• Obras necesarias.
• Seguro.
• Hipoteca.
• Gastos de mantenimiento.
• Gastos derivados del uso exclusivo del inmueble.

Cuando se plantea la división del patrimonio común, es importante revisar también estas cantidades para determinar si existen créditos o cantidades pendientes entre los copropietarios.

No debe analizarse únicamente quién es propietario de qué porcentaje, sino también qué obligaciones económicas existen entre las partes.

¿Qué pasa si uno de los copropietarios utiliza el inmueble en exclusiva?

Otro conflicto habitual aparece cuando uno de los propietarios utiliza la vivienda de forma exclusiva mientras los demás no pueden disfrutar de ella.

La existencia de una situación de uso exclusivo puede generar cuestiones económicas que deben analizarse atendiendo a las circunstancias concretas del caso.

Será necesario determinar, entre otras cuestiones:

• Qué acuerdo existe entre los copropietarios.
• Si el uso exclusivo fue consentido.
• Qué participación tiene cada propietario.
• Qué gastos está asumiendo cada uno.
• Si existe algún requerimiento previo.
• Y si procede alguna compensación.

Por ello, cuando existe un conflicto por el uso exclusivo de un inmueble, conviene analizarlo conjuntamente con la situación de copropiedad.

¿Puede venderse solamente la parte de un copropietario?

El Código Civil reconoce a cada condueño la propiedad de su cuota y la posibilidad de disponer de ella en los términos legalmente establecidos.

Por tanto, un copropietario puede plantearse transmitir su participación.

Sin embargo, vender una cuota indivisa puede resultar más complejo que transmitir un inmueble completo y no siempre constituye la solución más conveniente.

Antes de optar por esta vía es recomendable valorar las alternativas existentes, especialmente si existe la posibilidad de alcanzar un acuerdo con los demás copropietarios.

¿Qué ocurre si no hay acuerdo entre los propietarios?

Cuando los copropietarios no consiguen alcanzar un acuerdo, puede ser necesario acudir a los tribunales.

La acción de división de la cosa común permite solicitar que se ponga fin a la situación de copropiedad.

El objetivo no es determinar quién tiene más derecho sobre el inmueble, sino poner fin a una comunidad que uno de los copropietarios no está obligado a mantener indefinidamente.

La solución final dependerá de si el inmueble puede dividirse materialmente y de las circunstancias concretas de la propiedad.

¿Es mejor llegar a un acuerdo o acudir a los tribunales?

Siempre que sea posible, un acuerdo entre los copropietarios puede evitar costes, tiempo y conflictos innecesarios.

Una negociación puede permitir, por ejemplo:

• Que uno compre la participación de los demás.
• Que se venda el inmueble de común acuerdo.
• Que se establezcan las condiciones de la venta.
• Que se distribuyan correctamente los gastos.
• Que se resuelvan las cuestiones relacionadas con la hipoteca.
• Que se formalice la extinción de la copropiedad.

Cuando el acuerdo no es posible, será necesario estudiar la vía judicial adecuada.

¿Qué documentación conviene revisar?

Antes de plantear la división de un inmueble en proindiviso conviene reunir:

• Escritura de adquisición.
• Nota simple registral.
• Documentación de la herencia, si procede.
• Sentencias o convenios, cuando la copropiedad proceda de una separación o divorcio.
• Contrato de préstamo hipotecario.
• Recibos de hipoteca.
• Justificantes de gastos.
• Documentación relativa a reformas u obras.
• Acuerdos existentes entre los copropietarios.
• Comunicaciones relacionadas con el conflicto.

Esta documentación permite determinar con precisión quién es propietario, en qué porcentaje, qué cargas existen y qué solución puede resultar más adecuada.

¿Cuándo conviene solicitar asesoramiento jurídico?

La división de un proindiviso puede parecer sencilla cuando existe un inmueble y dos propietarios, pero las circunstancias pueden complicarla considerablemente.

Es especialmente recomendable analizar la situación antes de actuar cuando:

• Uno de los propietarios se niega a vender.
• Existe una hipoteca.
• Hay diferencias sobre el valor del inmueble.
• Uno de los copropietarios utiliza la vivienda en exclusiva.
• Existen gastos pendientes.
• La propiedad procede de una herencia.
• El inmueble pertenece a una pareja que se ha separado.
• Existen varios copropietarios.
• Se plantea una división judicial.

Una planificación adecuada puede permitir alcanzar un acuerdo y evitar un procedimiento judicial innecesario.

Conclusión

La propiedad en proindiviso no tiene por qué mantenerse indefinidamente.

El Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a solicitar la división de la cosa común y establece diferentes soluciones dependiendo de las características del bien y de la existencia o no de acuerdo entre los propietarios.

Cuando el inmueble puede dividirse, puede estudiarse esa posibilidad. Cuando no es materialmente divisible, los copropietarios pueden acordar su adjudicación a uno de ellos con compensación a los demás o, si no existe acuerdo, proceder a su venta y reparto del precio conforme a los derechos de cada uno.

Por eso, antes de iniciar una acción de división de patrimonio o proindiviso conviene analizar la titularidad, las cuotas de cada propietario, las cargas existentes y las posibles soluciones.

Si eres propietario de un inmueble en proindiviso y quieres dejar de compartir la propiedad, un abogado especializado en Derecho Civil puede analizar tu situación y determinar la vía más adecuada para poner fin a la copropiedad.

Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble entre dos o más personas es una operación frecuente. Puede ocurrir entre una pareja, familiares, amigos o socios que deciden adquirir conjuntamente un inmueble como vivienda o inversión.

El problema aparece cuando las cantidades aportadas por cada comprador no son iguales.

Por ejemplo, una persona puede aportar 100.000 euros y otra 50.000 euros, mientras ambas figuran como propietarias al 50 %. También puede suceder que la titularidad se establezca en proporciones diferentes, pero que posteriormente uno de los copropietarios pague una parte mayor de la hipoteca, las reformas o determinados gastos.

Estas situaciones no tienen siempre la misma solución jurídica. La titularidad del inmueble, la procedencia del dinero, el régimen económico matrimonial y los acuerdos alcanzados entre las partes son cuestiones diferentes que deben analizarse conjuntamente.

Por eso, antes de comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales, es fundamental dejar correctamente documentada la operación.

¿Qué ocurre cuando se aporta más dinero del que corresponde a la cuota de propiedad?

En una comunidad de bienes, varias personas pueden ser propietarias de un mismo inmueble por cuotas indivisas. El Código Civil establece que las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario.

Pero una cuestión es la cuota de propiedad sobre el inmueble y otra diferente es cuánto dinero ha aportado realmente cada persona.

Por ejemplo, dos personas pueden comprar una vivienda y figurar en la escritura como propietarias al 50 %, aunque una de ellas haya aportado inicialmente una cantidad superior.

El hecho de que una persona haya aportado más dinero no convierte automáticamente su participación en un porcentaje mayor de propiedad.

Si las cuotas de propiedad se establecieron al 50 %, habrá que analizar qué naturaleza tiene la diferencia aportada y si existe, en su caso, un derecho de reembolso o crédito a favor de quien realizó una aportación superior.

Por eso es tan importante que la escritura y los acuerdos entre las partes reflejen correctamente la realidad económica de la operación.

Principales problemas de las aportaciones desiguales

Diferencia entre aportación económica y titularidad

Este es uno de los problemas más habituales.

Puede existir una diferencia entre:

• El porcentaje de dinero aportado.
• El porcentaje de propiedad que figura en la escritura.
• Las cantidades pagadas posteriormente.
• La responsabilidad asumida frente al préstamo hipotecario.

Estas circunstancias no deben confundirse.

Una persona puede ser propietaria del 50 % del inmueble y haber aportado una cantidad superior. Esa diferencia puede generar, dependiendo de las circunstancias, un derecho de reembolso o una relación económica entre los copropietarios, pero no modifica por sí sola la cuota de propiedad inscrita.

Por ello, antes de comprar debe decidirse qué porcentaje de propiedad tendrá cada adquirente y cómo se financiará realmente la operación.

Conflictos cuando llega una ruptura o la disolución de la copropiedad

Las dificultades suelen hacerse especialmente visibles cuando los propietarios dejan de mantener una relación personal o económica.

Puede ocurrir, por ejemplo, que:

• Una pareja se separe.
• Uno de los copropietarios quiera vender y el otro no.
• Uno haya pagado una parte mayor de la hipoteca.
• Uno haya financiado reformas importantes.
• Alguno quiera quedarse con el inmueble.

En ese momento puede aparecer una cuestión fundamental:

¿Quién ha pagado realmente qué y qué derechos tiene cada propietario?

La respuesta dependerá de la titularidad, de los acuerdos existentes, de la documentación disponible y, cuando se trate de un matrimonio, del régimen económico matrimonial aplicable.

Pagos de hipoteca superiores a la cuota de propiedad

También es frecuente que, después de comprar el inmueble, uno de los propietarios pague una cantidad superior de las cuotas hipotecarias.

Esto requiere especial atención.

Pagar más hipoteca no significa necesariamente adquirir automáticamente una mayor participación en el inmueble.

La situación debe analizarse teniendo en cuenta, entre otras cuestiones:

• Quién figura como propietario.
• Qué cuotas de propiedad se establecieron.
• Quién es prestatario o deudor hipotecario.
• Qué cantidad ha pagado cada uno.
• Qué acuerdos existían entre las partes.
• Cuál es la relación jurídica entre los propietarios.

Por ello, conviene conservar los justificantes de las transferencias, recibos hipotecarios y cualquier acuerdo existente.

¿Puede existir una donación entre los compradores?

Una aportación desigual no significa automáticamente que exista una donación.

Sin embargo, cuando una persona aporta dinero para que otra adquiera una participación patrimonial sin que exista una obligación de devolución o una causa que justifique ese desplazamiento patrimonial, será necesario analizar si existe una liberalidad y cuáles son sus consecuencias jurídicas y fiscales.

Por eso no es recomendable dejar una diferencia económica importante sin documentar.

La cuestión que debe poder responderse es:

¿Por qué una persona ha aportado más dinero que la otra?

Puede existir, por ejemplo:

• Un préstamo.
• Un derecho de reembolso.
• Una distribución pactada de las cuotas.
• Una aportación al patrimonio común.
• Una liberalidad.

La respuesta dependerá de las circunstancias concretas.

El problema de utilizar dinero privativo en un matrimonio

La situación es especialmente relevante cuando los compradores están casados en régimen de sociedad de gananciales.

El Código Civil contempla determinados supuestos en los que un bien puede tener carácter ganancial o pertenecer en proporción a las aportaciones privativas y gananciales.

Cuando se utiliza dinero privativo para financiar un bien durante el matrimonio, también puede surgir un derecho de reembolso, en los términos establecidos por el Código Civil.

Por ello, si uno de los cónyuges utiliza dinero procedente de una herencia, una donación o bienes que ya tenía antes del matrimonio, es especialmente importante documentar el origen de esos fondos y cómo se destinan a la adquisición o financiación del inmueble.

No debe darse por supuesto que el simple origen privativo del dinero determina por sí solo la naturaleza jurídica del inmueble.

Cómo evitar problemas al comprar un inmueble con aportaciones desiguales

La mejor solución es planificar la operación antes de firmar la compraventa.

Determinar las cuotas de propiedad

Antes de comprar debe decidirse qué porcentaje del inmueble corresponderá a cada adquirente.

Por ejemplo:

70 % para uno y 30 % para otro.

Si esa es la verdadera voluntad de las partes, debe quedar correctamente reflejada en la escritura.

Documentar el origen del dinero

Debe conservarse documentación que permita acreditar de dónde procede el dinero utilizado para la adquisición.

Especialmente cuando existen:

• Herencias.
• Donaciones.
• Ahorros anteriores al matrimonio.
• Venta de bienes privativos.
• Indemnizaciones.
• Otros recursos de carácter privativo.

Documentar los pagos posteriores

También es recomendable conservar justificantes de:

• Cuotas hipotecarias.
• Amortizaciones anticipadas.
• Impuestos.
• Reformas.
• Gastos extraordinarios.
• Otros desembolsos relacionados con el inmueble.

Esto puede ser especialmente importante si posteriormente surge una discusión sobre las aportaciones realizadas.

Formalizar los acuerdos entre los copropietarios

Cuando la situación lo requiera, puede ser conveniente establecer por escrito cómo se afrontarán:

• Las cuotas hipotecarias.
• Los gastos.
• Las reformas.
• La venta del inmueble.
• La salida de uno de los copropietarios.
• La extinción de la copropiedad.

La planificación previa puede evitar conflictos posteriores.

¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender?

La copropiedad puede generar problemas cuando los propietarios dejan de estar de acuerdo sobre el destino del inmueble.

Puede suceder que:

• Uno quiera vender y otro quiera conservarlo.
• Uno quiera comprar la participación del otro.
• Ambos quieran vender pero discrepen sobre el precio.
• Uno pretenda abandonar la copropiedad.

En estos casos habrá que analizar las posibilidades de división o extinción de la comunidad, así como los derechos económicos que puedan existir entre los copropietarios.

Por eso es recomendable prever estas situaciones desde el momento de la adquisición.

¿Qué ocurre si no se documentaron correctamente las aportaciones?

Cuando no existe una documentación clara, el conflicto puede trasladarse al momento de la separación, la venta, la extinción de la copropiedad o incluso la sucesión.

Será necesario reconstruir entonces:

• Cuánto aportó cada persona.
• Cuándo realizó los pagos.
• De dónde procedía el dinero.
• Qué porcentaje de propiedad se acordó.
• Quién pagó la hipoteca.
• Qué pactaron realmente las partes.

Los extractos bancarios, transferencias, justificantes de pago, escrituras y contratos pueden adquirir entonces una importancia fundamental.

Un caso frecuente: comprar una vivienda en pareja

Una situación habitual es la adquisición de una vivienda por una pareja que no está casada.

Por ejemplo, uno de los miembros puede aportar 80.000 euros procedentes de sus ahorros y el otro 20.000 euros. Ambos solicitan una hipoteca y deciden comprar la vivienda conjuntamente.

En un caso así es conveniente determinar desde el principio:

• Qué porcentaje de propiedad tendrá cada uno.
• Cómo se distribuirán las cuotas hipotecarias.
• Cómo se afrontarán los gastos.
• Qué ocurrirá si uno deja de pagar.
• Qué sucederá con el inmueble si la relación termina.

No existe una solución única para todos los casos. La escritura, los acuerdos alcanzados y la realidad económica de la operación deben ser coherentes entre sí.

Un caso diferente: matrimonio en gananciales

Cuando existe matrimonio en régimen de gananciales, el análisis cambia.

El hecho de que uno de los cónyuges utilice dinero privativo no significa necesariamente que la vivienda vaya a tener automáticamente carácter privativo en la misma proporción.

El Código Civil contiene reglas específicas sobre la naturaleza de los bienes adquiridos durante el matrimonio y sobre el derecho de reembolso por las cantidades satisfechas con fondos privativos.

Por ello, cuando se utiliza dinero procedente de una herencia o de otro patrimonio privativo para adquirir o financiar una vivienda, es especialmente recomendable analizar la operación antes de realizarla, y no esperar a la futura liquidación de la sociedad de gananciales.

¿Cómo protegerse ante una aportación desigual?

Antes de adquirir el inmueble recomendamos:

1. Analizar la situación patrimonial de cada comprador.
2. Determinar el porcentaje de propiedad que corresponde a cada uno.
3. Identificar el origen de los fondos.
4. Reflejar correctamente las cuotas en la escritura de compraventa.
5. Documentar cualquier aportación adicional.
6. Conservar justificantes de todos los pagos.
7. Establecer, cuando sea necesario, acuerdos sobre la hipoteca, gastos y futura venta.
8. En matrimonios en gananciales, analizar específicamente la naturaleza privativa o ganancial de los fondos utilizados.

Conclusión

Comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales no es necesariamente un problema, pero sí puede convertirse en una fuente importante de conflictos si la operación no se estructura correctamente desde el principio.

La cuestión fundamental no es únicamente cuánto dinero aporta cada persona, sino qué porcentaje de propiedad se adquiere, cuál es el origen de los fondos, qué acuerdos existen entre los compradores y cómo se documentan las aportaciones realizadas durante la vida de la copropiedad.

En matrimonios sujetos al régimen de gananciales, además, deben tenerse en cuenta las reglas específicas del Código Civil sobre bienes gananciales, bienes privativos y derechos de reembolso.

Una correcta planificación jurídica antes de firmar la compraventa puede evitar conflictos posteriores y facilitar una eventual venta, separación o extinción de la copropiedad.

Si estás pensando en adquirir un inmueble con otra persona y las aportaciones económicas no van a ser iguales, conviene analizar la operación antes de formalizarla, especialmente cuando existe una hipoteca, un matrimonio en gananciales o dinero procedente de una herencia o donación.

La desheredación en España permite privar de la legítima a un heredero forzoso, pero únicamente cuando concurre una de las causas que la ley establece expresamente.

No basta, por tanto, con que una persona quiera excluir de su herencia a un hijo, descendiente, padre, ascendiente o cónyuge. La desheredación debe realizarse en testamento y expresando la causa legal en la que se fundamenta. Además, si el heredero desheredado niega la causa, corresponde a los demás herederos probar que realmente existió.

La materia está regulada principalmente en los artículos 848 a 857 del Código Civil, aunque las reglas aplicables pueden variar cuando la sucesión está sometida a un derecho civil autonómico especial.

¿Qué es la desheredación?

La desheredación es una disposición testamentaria mediante la cual el testador priva de su derecho a la legítima a un heredero forzoso, siempre que exista una causa legal que permita hacerlo.

El Código Civil establece que la desheredación:

• Solo puede hacerse por una causa expresamente prevista por la ley.
• Debe hacerse en testamento.
• Debe expresar la causa legal en la que se fundamenta.
• Si el desheredado niega la causa, los demás herederos deberán acreditar su certeza.

Por tanto, no es suficiente con manifestar en el testamento que se desea desheredar a un familiar por falta de relación, diferencias personales o conflictos familiares. La causa debe poder encuadrarse en alguno de los supuestos legalmente establecidos.

¿A quién se puede desheredar?

La desheredación afecta a los herederos forzosos, es decir, a las personas que tienen derecho a una legítima conforme a la legislación aplicable.

En el régimen general del Código Civil son herederos forzosos:

• Los hijos y descendientes.
• A falta de los anteriores, los padres y ascendientes.
• El cónyuge viudo, en los términos establecidos legalmente.

La desheredación no debe confundirse con la simple exclusión de una persona que no tenga derecho a legítima.

Causas de desheredación

El Código Civil distingue entre las causas de indignidad para suceder que pueden operar también como causas de desheredación y las causas específicas previstas para determinados herederos forzosos.

El artículo 852 remite, a estos efectos, a determinadas causas del artículo 756. No todas las causas de indignidad del artículo 756 funcionan automáticamente como causas de desheredación.

Causas relacionadas con la indignidad para suceder

Entre las causas que pueden fundamentar la desheredación se encuentran, en los términos establecidos por la ley:

• Haber sido condenado por sentencia firme por determinados atentados contra la vida o por determinados delitos y conductas de violencia respecto del causante o determinados familiares.
• Haber sido condenado por determinados delitos contra la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual en los supuestos previstos legalmente.
• Haber acusado al causante de un delito grave mediante una denuncia falsa, cuando concurran los requisitos legales.
• Haber obligado al testador, mediante amenaza, fraude o violencia, a hacer testamento o modificarlo.
• Haber impedido mediante esos mismos medios que otra persona hiciera o revocara su testamento, o haber suplantado, ocultado o alterado un testamento posterior.

Por ello, no es correcto afirmar que todas las causas de indignidad del artículo 756 son automáticamente causas de desheredación. El artículo 852 establece expresamente cuáles de ellas se incorporan al régimen de la desheredación.

Causas para desheredar a hijos y descendientes

El artículo 853 del Código Civil establece, además, causas específicas para desheredar a los hijos y descendientes.

Son principalmente:

Negación injustificada de alimentos

Haber negado, sin motivo legítimo, los alimentos al padre o ascendiente que pretende desheredarle.

Maltrato de obra o injurias graves

Haber maltratado de obra al testador o haberle injuriado gravemente de palabra.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha interpretado que determinadas conductas de maltrato psicológico pueden quedar comprendidas dentro del concepto de maltrato de obra del artículo 853.2 del Código Civil.

Sin embargo, esto no significa que cualquier distanciamiento familiar o falta de relación permita desheredar a un hijo.

El Tribunal Supremo ha insistido en que la mera falta de relación familiar no constituye, por sí sola, una causa autónoma de desheredación. Deben concurrir las circunstancias necesarias para que pueda encuadrarse en una causa legal y, cuando sea discutida, deberá acreditarse.

Causas para desheredar a padres y ascendientes

Cuando el heredero forzoso que se pretende desheredar es un padre o ascendiente, el artículo 854 contempla, entre otras, las siguientes causas:

• Haber perdido la patria potestad por las causas previstas legalmente.
• Haber negado alimentos a sus hijos o descendientes sin motivo legítimo.
• Haber atentado uno de los padres contra la vida del otro, cuando no haya existido reconciliación.

Causas para desheredar al cónyuge

El artículo 855 contempla determinadas causas específicas para la desheredación del cónyuge, entre ellas:

• Haber incumplido grave o reiteradamente los deberes conyugales.
• Las causas que dan lugar a la pérdida de la patria potestad, en los términos previstos legalmente.
• Haber negado alimentos a los hijos o al otro cónyuge.
• Haber atentado contra la vida del cónyuge testador, cuando no haya existido reconciliación.

¿Qué requisitos debe cumplir la desheredación?

Para que una desheredación pueda ser válida deben cumplirse una serie de requisitos fundamentales.

1. Debe existir una causa legal

El artículo 848 del Código Civilestablece que la desheredación solo puede realizarse por alguna de las causas que expresamente señala la ley.

2. Debe constar en testamento

El artículo 849 exige que la desheredación se haga en testamento y que en él se exprese la causa legal en la que se fundamenta.

En la práctica, el testamento notarial es la forma habitual de otorgar estas disposiciones, pero lo jurídicamente esencial es que la desheredación reúna los requisitos legales del testamento y exprese la causa correspondiente.

3. El desheredado debe quedar suficientemente identificado

La disposición testamentaria debe permitir determinar con claridad quién es la persona a la que se pretende desheredar y cuál es la causa legal invocada.

4. La causa debe poder acreditarse

Si el heredero desheredado niega la causa, corresponde a los herederos del testador probar que la causa alegada era cierta. Así lo establece expresamente el artículo 850 del Código Civil.

Por ello, no es recomendable limitarse a una afirmación genérica en el testamento cuando existen circunstancias que pueden ser relevantes para acreditar posteriormente la causa.

La importancia de las pruebas

La prueba puede resultar determinante cuando la desheredación es discutida judicialmente.

Dependiendo del caso, pueden resultar relevantes:

• Sentencias judiciales.
• Denuncias y resoluciones judiciales.
• Documentación relacionada con reclamaciones de alimentos.
• Informes médicos o psicológicos.
• Comunicaciones y otros documentos que permitan acreditar determinados hechos.
• Testimonios y demás medios de prueba admitidos en Derecho.

La importancia de la prueba se ha puesto especialmente de manifiesto en la jurisprudencia sobre maltrato psicológico y falta de relación familiar.

El Tribunal Supremo ha confirmado que el maltrato psicológico puede constituir causa de desheredación, pero también ha anulado desheredaciones cuando no se acreditó suficientemente la existencia del maltrato alegado.

En 2024, por ejemplo, el Tribunal Supremo anuló la desheredación de una hija porque las circunstancias acreditadas no permitían atribuirle el maltrato psicológico alegado por su padre.

¿Qué ocurre después del fallecimiento?

Una vez fallece el testador, la desheredación puede ser aceptada por el interesado o, si existe controversia, ser objeto de impugnación.

Si el heredero desheredado niega la causa, serán los herederos del testador quienes deberán acreditar su certeza.

No debe entenderse, por tanto, que la mera inclusión de una cláusula de desheredación en el testamento garantiza automáticamente que esta vaya a ser válida si posteriormente es impugnada.

¿Qué ocurre si la desheredación es injusta?

El artículo 851 del Código Civil establece que la desheredación realizada sin expresar causa, por una causa cuya certeza no pueda probarse cuando sea contradicha, o por una causa que no esté legalmente prevista, anula la institución de heredero en cuanto perjudique al desheredado.

En cambio, los legados, mejoras y demás disposiciones testamentarias pueden conservar su validez en la medida en que no perjudiquen el derecho a la legítima.

Por ello, una desheredación incorrectamente planteada puede terminar generando un procedimiento judicial y afectar a la distribución de la herencia.

¿Qué ocurre con los hijos del desheredado?

La desheredación de un hijo o descendiente no significa necesariamente que sus propios hijos pierdan sus derechos sucesorios.

El artículo 857 del Código Civil establece que los hijos o descendientes del desheredado ocupan su lugar y conservan los derechos de herederos forzosos respecto de la legítima.

Por tanto, las consecuencias de la desheredación deben analizarse teniendo en cuenta la existencia de descendientes del desheredado.

La reconciliación deja sin efecto la desheredación

La reconciliación entre el testador y la persona que hubiera incurrido en la causa de desheredación tiene consecuencias jurídicas relevantes.

El artículo 856 del Código Civil establece que la reconciliación posterior priva al testador del derecho a desheredar y deja sin efecto la desheredación ya realizada.

¿La falta de relación con un hijo permite desheredarlo?

No por sí sola.

Esta es una de las cuestiones que más dudas genera.

La falta de relación familiar prolongada puede tener relevancia en determinados casos si las circunstancias permiten encuadrarla dentro de una causa legal, especialmente en relación con el maltrato psicológico. Sin embargo, la simple ausencia de relación, sin más, no constituye una causa autónoma de desheredación.

El Tribunal Supremo ha reiterado esta cuestión y ha señalado que deben analizarse las circunstancias concretas, la imputabilidad del distanciamiento y, cuando proceda, la existencia de un verdadero menoscabo psicológico que permita encuadrar los hechos en una causa legal.

Desheredar a un hijo: una decisión que debe prepararse correctamente

La desheredación es una decisión especialmente delicada porque afecta a derechos sucesorios protegidos por la ley.

No basta con expresar en el testamento que existe un conflicto familiar. Es necesario identificar correctamente la causa legal y valorar las circunstancias y pruebas que pueden resultar necesarias si la desheredación es posteriormente discutida.

Por ello, antes de otorgar o modificar un testamento con una cláusula de desheredación, es recomendable analizar el caso concreto con un abogado especializado en Derecho de Sucesiones.

Importante sobre la legislación aplicable

Las reglas explicadas en este artículo se refieren fundamentalmente al régimen sucesorio del Código Civil común. En España existen territorios con legislación civil propia en materia de sucesiones, por lo que antes de aplicar estas reglas a un caso concreto debe comprobarse cuál es la legislación civil sucesoria aplicable.