Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, es normal que el propietario quiera solucionar el problema cuanto antes.
Sin embargo, las primeras actuaciones son importantes.
No conviene esperar indefinidamente, pero tampoco actuar por cuenta propia intentando recuperar la vivienda.
Lo recomendable es comprobar la situación, documentar el impago y valorar las diferentes opciones antes de tomar una decisión.
La falta de pago de la renta permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué debo hacer ante el primer impago?
Lo primero es comprobar que realmente existe un impago.
Puede parecer evidente, pero conviene revisar:
- La fecha en que debía pagarse la renta.
- El importe mensual.
- La cuenta bancaria en la que debe realizarse el pago.
- Las cantidades que corresponden al inquilino.
- Los pagos realizados.
- Las cantidades pendientes.
Una vez comprobado el impago, conviene dejar constancia documental de la deuda.
¿Tengo que esperar varios meses antes de actuar?
No existe una regla general que obligue al propietario a esperar varios meses.
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato.
Por tanto, ante el primer impago ya puede ser conveniente analizar la situación.
Esperar puede hacer que la deuda aumente y que recuperar las cantidades resulte más complicado.
¿Debo hablar primero con el inquilino?
En muchos casos puede ser una buena primera medida.
Puede existir un problema puntual:
- Un error bancario.
- Un retraso en una transferencia.
- Un problema administrativo.
- Una dificultad económica temporal.
- Una discrepancia sobre una cantidad.
Una conversación puede aclarar rápidamente qué ha ocurrido.
Pero conviene que las comunicaciones importantes queden documentadas.
¿Qué pasa si el inquilino dice que pagará próximamente?
Es una situación bastante habitual.
El propietario puede aceptar una solución amistosa si considera que resulta conveniente.
Pero es recomendable concretar:
- Qué cantidad debe.
- Cuándo se pagará.
- Cómo se realizará el pago.
- Qué ocurrirá con las siguientes mensualidades.
Si se alcanza un acuerdo, conviene dejarlo por escrito.
Una promesa verbal de pago no garantiza que la deuda vaya a solucionarse.
¿Qué ocurre si paga solo una parte?
Hay que calcular exactamente qué cantidad continúa pendiente.
Por ejemplo, si debe 1.500 euros y paga 500, todavía existiría una deuda de 1.000 euros, salvo que existan otras circunstancias que deban analizarse.
Conviene conservar el justificante del pago parcial y actualizar la relación de cantidades pendientes.
¿Cuándo conviene enviar un requerimiento formal?
Cuando el impago no se soluciona rápidamente, puede ser recomendable realizar un requerimiento fehaciente de pago.
Este requerimiento permite dejar constancia de:
- La existencia de la deuda.
- Las cantidades reclamadas.
- La fecha de la reclamación.
- La voluntad del propietario de exigir el pago.
Además, tiene una importancia especial respecto de la enervación del desahucio.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la enervación no procede cuando el arrendador ha requerido de pago al arrendatario por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se ha realizado al presentar esta.
Por eso, el momento y la forma del requerimiento pueden ser relevantes.
¿Qué es la enervación?
La enervación permite al inquilino evitar el desahucio en determinados supuestos mediante el pago de las cantidades exigibles.
No significa que el impago desaparezca.
Significa que, cuando se cumplen los requisitos legales, el arrendatario puede evitar que prospere el desahucio pagando la deuda en los términos previstos por la ley.
¿El inquilino puede enervar siempre?
No.
La ley establece límites.
Por ejemplo, la enervación no procede si el arrendatario ya hubiera utilizado esta posibilidad anteriormente, salvo la excepción legalmente prevista.
Tampoco procede cuando el propietario ha realizado el requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se ha producido.
Por eso es importante valorar la estrategia antes de iniciar el procedimiento.
¿Qué debe contener el requerimiento de pago?
Debe identificar claramente la deuda que se reclama.
Es recomendable indicar:
- Identificación de las partes.
- Referencia al contrato.
- Mensualidades pendientes.
- Otras cantidades exigibles.
- Importe total reclamado.
- Forma de pago.
- Plazo concedido.
- Consecuencias de no pagar.
La redacción debe ser precisa.
No conviene utilizar un modelo genérico sin comprobar previamente las circunstancias del contrato.
¿Cómo puedo enviar el requerimiento?
Debe utilizarse un medio que permita acreditar adecuadamente su contenido y su recepción.
Lo importante es poder demostrar posteriormente:
qué se reclamó, cuándo se reclamó y que la comunicación llegó al destinatario en los términos que correspondan.
La elección del medio dependerá del caso.
¿Qué ocurre si el inquilino paga después del requerimiento?
Habrá que comprobar qué cantidad ha pagado y si la deuda queda completamente satisfecha.
También será necesario analizar si el pago se ha realizado dentro de las condiciones que permitan evitar o no la enervación.
No conviene dar por terminado el problema simplemente porque se haya recibido una transferencia.
Hay que comprobar qué se ha pagado y qué sigue pendiente.
¿Qué pasa si continúa sin pagar?
Si el impago continúa, el propietario puede valorar la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago.
En este procedimiento puede solicitarse también la reclamación de las cantidades adeudadas.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula específicamente estos procedimientos y establece el requerimiento judicial al arrendatario.
¿Puedo reclamar las rentas pendientes?
Sí.
El propietario puede reclamar las cantidades que el inquilino adeude, siempre que sean exigibles y estén correctamente acreditadas.
Además, la demanda de desahucio por impago puede acumular la reclamación de las cantidades debidas.
Por eso es importante preparar desde el principio una relación clara de la deuda.
¿Qué documentación debo guardar?
Toda la relacionada con el alquiler.
Especialmente:
- Contrato.
- Anexos.
- Justificantes de pago.
- Extractos bancarios.
- Recibos.
- Comunicaciones.
- Mensajes.
- Correos electrónicos.
- Requerimientos.
- Facturas de cantidades repercutidas.
- Documentación sobre posibles daños.
No conviene esperar a que exista una demanda para empezar a ordenar la documentación.
¿Qué ocurre si el contrato es verbal?
El problema puede ser más complejo desde el punto de vista probatorio.
Será necesario acreditar:
- Que existe una relación arrendaticia.
- Qué renta se acordó.
- Cuándo debía pagarse.
- Qué obligaciones asumió cada parte.
- Qué cantidades se han abonado.
Pueden ser relevantes las transferencias bancarias, mensajes, correos, recibos y otros documentos.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura?
No debe intentar recuperar la vivienda por su cuenta mientras el inquilino mantenga la posesión legítima.
El propietario no debe utilizar vías de hecho para solucionar el problema.
Si el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, debe acudirse al procedimiento legal correspondiente.
¿Puede cortar el agua o la electricidad?
Tampoco es una vía adecuada para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
El impago debe solucionarse mediante las vías legales correspondientes.
Intentar presionar al inquilino mediante actuaciones sobre los suministros puede generar nuevos problemas.
¿Puedo entrar en la vivienda si no paga?
No por el simple hecho de existir un impago.
Mientras el contrato y la posesión sigan vigentes, el propietario debe respetar el derecho del arrendatario a la posesión de la vivienda.
Si existe un problema con el inmueble, habrá que analizar las circunstancias concretas y las reglas aplicables.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar y abandona la vivienda?
Es una situación diferente.
Si realmente ha abandonado la vivienda y la ha entregado, puede desaparecer el problema de recuperación de la posesión.
Pero puede continuar existiendo una deuda.
En ese caso habrá que valorar la reclamación de las cantidades pendientes y, si procede, otros daños acreditados.
¿Qué ocurre si el inquilino entrega las llaves?
La entrega de las llaves puede tener una importancia relevante.
Conviene documentar:
- La fecha de entrega.
- El estado de la vivienda.
- Las llaves entregadas.
- Las cantidades pendientes.
- Los posibles daños.
Es recomendable evitar dudas posteriores sobre si realmente se produjo la entrega de la posesión.
¿Qué pasa si hay daños en la vivienda?
Los daños deben analizarse separadamente del impago de la renta.
Puede ser posible reclamar determinados daños cuando sean imputables al arrendatario.
Pero será necesario acreditarlos.
Por eso conviene realizar una revisión del estado de la vivienda y conservar fotografías, presupuestos, facturas o informes cuando sean necesarios.
¿Y si el inquilino dice que no puede pagar?
Puede tratarse de una dificultad económica temporal o de una situación más grave.
El propietario puede valorar una solución negociada.
Por ejemplo:
- Un calendario de pagos.
- Un acuerdo para entregar la vivienda.
- Una reducción temporal de la deuda mediante acuerdo.
- Una resolución pactada del contrato.
Pero la decisión debe tomarse después de valorar el importe de la deuda y las posibilidades reales de cobro.
¿Conviene negociar con el inquilino?
Depende de las circunstancias.
Una negociación puede ser útil cuando existe una posibilidad razonable de solucionar el problema rápidamente.
Por ejemplo, puede ser preferible alcanzar un acuerdo de pago y entrega voluntaria de la vivienda antes que iniciar un procedimiento judicial.
Pero tampoco conviene aceptar indefinidamente promesas de pago que no se cumplen.
La negociación debe tener límites y plazos claros.
¿Cuándo debería acudir a un abogado?
No es necesario esperar a que la deuda sea muy elevada.
Puede ser recomendable consultar desde el primer momento cuando:
- El inquilino deja de responder.
- Existen varios meses pendientes.
- Hay dudas sobre las cantidades.
- El contrato contiene cláusulas especiales.
- Se quiere realizar un requerimiento formal.
- Existe riesgo de enervación.
- El inquilino plantea una oposición.
- Hay daños en la vivienda.
- Existen circunstancias especiales relacionadas con la vivienda.
Una revisión temprana puede evitar errores posteriores.
¿Qué pasa si el inquilino se opone al desahucio?
La situación pasa a ser más compleja.
El inquilino puede alegar, por ejemplo:
- Que ya ha pagado.
- Que la deuda no es correcta.
- Que existe una discrepancia sobre las cantidades.
- Que no procede el desahucio.
- Que concurre alguna circunstancia relevante.
Será necesario analizar las alegaciones y la documentación disponible.
¿Cuánto tarda en recuperarse la vivienda?
No existe un plazo fijo.
Dependerá de factores como:
- Si el inquilino paga.
- Si enerva el desahucio.
- Si se opone.
- La carga de trabajo del juzgado.
- La existencia de incidencias procesales.
- Las circunstancias concretas del procedimiento.
Por eso no es recomendable prometer al propietario una fecha concreta de recuperación.
¿Existen medidas especiales por vulnerabilidad?
Hay que prestar atención a esta cuestión porque la normativa ha cambiado recientemente.
El régimen extraordinario que ampliaba determinadas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2026 mediante el Real Decreto-ley 2/2026 fue derogado el 28 de febrero de 2026.
Por tanto, no debemos presentar actualmente esa prórroga como si estuviera vigente.
La situación de vulnerabilidad puede tener relevancia en determinados procedimientos y debe analizarse conforme a la normativa vigente en el momento de iniciar o tramitar el procedimiento.
Este es precisamente uno de los motivos por los que conviene revisar el caso concreto antes de iniciar el desahucio.
¿Qué no debe hacer nunca el propietario?
Hay varias actuaciones que conviene evitar.
Cambiar la cerradura
La recuperación de la posesión debe realizarse por las vías legales.
Entrar en la vivienda sin autorización
El propietario no puede actuar como si la vivienda siguiera estando bajo su posesión directa.
Cortar los suministros para presionar
No es una vía adecuada para solucionar el impago.
Amenazar al inquilino
La reclamación debe realizarse por medios legales.
Destruir o retirar sus pertenencias
Las pertenencias del arrendatario deben tratarse conforme a las reglas aplicables.
Esperar indefinidamente
Si la deuda continúa aumentando, también aumenta el problema económico.
Presentar una demanda sin revisar la deuda
Un error en las cantidades reclamadas puede complicar el procedimiento.
¿Es mejor negociar o iniciar un desahucio?
No existe una respuesta universal.
Dependerá de la situación.
Puede tener sentido negociar cuando:
- El impago es puntual.
- El inquilino mantiene una comunicación fluida.
- Existe una posibilidad real de pago.
- Ambas partes quieren continuar con el contrato.
Puede ser conveniente actuar judicialmente cuando:
- El impago continúa.
- El inquilino no responde.
- Las promesas de pago se incumplen.
- La deuda aumenta.
- No existe una solución negociada viable.
La decisión debe basarse en las circunstancias concretas.
¿Qué debe hacer el propietario paso a paso?
Podemos resumirlo así:
1. Comprobar el impago
Revisar contrato, pagos y cantidades pendientes.
2. Documentar la deuda
Preparar una relación clara de las cantidades.
3. Contactar con el inquilino
Comprobar si existe algún problema puntual.
4. Valorar un requerimiento formal
Especialmente cuando el impago continúa.
5. Analizar la enervación
Antes de decidir cómo actuar.
6. Intentar una solución cuando sea razonable
Siempre que exista una posibilidad real de acuerdo.
7. Preparar la documentación
Contrato, pagos, comunicaciones y deuda.
8. Valorar el desahucio
Si el problema no se soluciona.
Errores frecuentes
Esperar varios meses sin hacer nada
La deuda puede crecer rápidamente.
Confiar únicamente en promesas
Conviene documentar los acuerdos.
No calcular correctamente la deuda
La reclamación debe ser precisa.
No conservar los justificantes
Pueden ser fundamentales como prueba.
No valorar el requerimiento previo
Puede tener consecuencias sobre la enervación.
Intentar echar al inquilino por la fuerza
La recuperación de la vivienda debe hacerse por las vías legales.
Utilizar modelos antiguos
La legislación procesal ha cambiado y debe utilizarse documentación actualizada.
No consultar cuando existe una situación compleja
Un problema aparentemente sencillo puede complicarse si existen cantidades discutidas, oposición o circunstancias especiales.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi inquilino deja de pagar?
Comprueba el impago, documenta la deuda, contacta con el inquilino y valora un requerimiento formal y las acciones posteriores.
¿Tengo que esperar varios meses?
No existe una regla general que obligue a esperar varios meses. La falta de pago puede constituir causa de resolución del contrato.
¿Debo enviar un burofax?
Puede ser recomendable utilizar un medio fehaciente cuando se quiera dejar constancia formal de la reclamación. Además, el requerimiento puede tener relevancia para la enervación.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Puede hacerlo mediante la enervación cuando concurran los requisitos legales.
¿Puedo cambiar la cerradura?
No mientras el inquilino mantenga la posesión legítima. La recuperación de la vivienda debe realizarse por las vías legales.
¿Puedo cortar los suministros?
No debe utilizarse el corte de suministros como mecanismo para forzar la salida del inquilino.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas?
Sí, siempre que sean exigibles y puedan acreditarse.
¿Puedo reclamar los daños de la vivienda?
Puede ser posible si los daños son imputables al arrendatario y se acreditan adecuadamente.
¿Qué pasa si el inquilino no responde?
Puede ser recomendable dejar constancia formal de la reclamación y valorar las acciones legales correspondientes.
¿Cuándo debo acudir a un abogado?
No es necesario esperar a que la deuda sea elevada. Una consulta temprana puede ayudar a elegir correctamente la estrategia.
Actuar pronto, pero actuar bien
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario tiene dos riesgos.
El primero es dejar que la deuda siga creciendo.
El segundo es actuar de forma precipitada y cometer un error.
Por eso, lo recomendable es actuar desde el primer momento, pero siguiendo una estrategia:
comprobar la deuda,
documentarla,
reclamarla correctamente,
valorar la enervación,
intentar un acuerdo cuando sea viable
y, si no existe solución, plantear las acciones legales correspondientes.
En C&F Abogados podemos revisar el contrato de arrendamiento, analizar la deuda y valorar contigo cuál es la vía más adecuada para recuperar las cantidades pendientes y, cuando proceda, la posesión de la vivienda.
Cuando el alquiler deja de pagarse, actuar a tiempo puede evitar que el problema siga creciendo.
