No todas las personas que ocupan una vivienda tienen un contrato de alquiler.
A veces una persona utiliza un inmueble porque el propietario se lo permitió temporalmente. En otras ocasiones, pudo entrar con autorización y continuar ocupándolo después de que esa autorización terminara.
También puede ocurrir que alguien ocupe una vivienda sin disponer de un título que justifique su posesión.
En estos casos puede plantearse una acción de desahucio por precario.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta acción para recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario. Se tramita por los cauces del juicio verbal, con independencia de su cuantía.
¿Qué significa estar en precario?
El concepto de precario no se limita a una persona que entra en una vivienda sin permiso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha definido como una situación en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin un título que justifique jurídicamente la posesión, ya sea porque nunca existió ese título o porque dejó de existir.
Por tanto, puede existir precario en situaciones diferentes.
Lo importante es determinar si quien ocupa la vivienda tiene actualmente un título que legitime su posesión.
¿Es lo mismo precario que ocupación ilegal?
No necesariamente.
Esta distinción es importante.
El precario puede existir cuando una persona ocupa una vivienda inicialmente con consentimiento del propietario y posteriormente debe devolverla.
Por ejemplo:
Un propietario permite a un familiar utilizar gratuitamente una vivienda durante un tiempo.
Si posteriormente solicita la devolución y el ocupante se niega a marcharse, puede plantearse una acción de desahucio por precario si concurren los requisitos necesarios.
Por tanto, no toda situación de precario comienza con una entrada no autorizada.
¿Cuándo puede existir un desahucio por precario?
Puede plantearse, dependiendo de las circunstancias, cuando:
- Una persona ocupa una vivienda sin contrato.
- El propietario permitió inicialmente la ocupación de forma gratuita.
- La autorización para utilizar el inmueble ha terminado.
- El ocupante continúa en la vivienda sin un título vigente.
- El ocupante tenía un título que posteriormente dejó de justificar su posesión.
La cuestión fundamental será determinar qué título tiene actualmente el ocupante.
¿Qué ejemplos son habituales?
Existen diferentes situaciones.
Un familiar que vive gratuitamente en una vivienda
El propietario permite que un hijo, hermano u otro familiar utilice una vivienda.
Si posteriormente quiere recuperar la posesión y el ocupante se niega a marcharse, puede existir una situación de precario.
Una vivienda cedida temporalmente
El propietario permite utilizar el inmueble durante un periodo determinado o para una finalidad concreta.
Cuando desaparece la razón que justificaba la ocupación, puede ser necesario recuperar la posesión.
Una vivienda ocupada sin contrato
Una persona utiliza un inmueble sin disponer de un título que justifique su posesión.
Habrá que analizar cómo comenzó la ocupación y qué derecho puede alegar el ocupante.
Un antiguo título que ha dejado de existir
Puede ocurrir que una persona tuviera inicialmente un título que justificaba su posesión y que posteriormente este haya desaparecido.
En ese caso habrá que analizar cuándo y cómo terminó ese título.
¿Tiene que existir una cesión expresa del propietario?
No necesariamente.
La jurisprudencia ha señalado que el concepto de precario puede abarcar situaciones en las que una persona utiliza un inmueble sin título suficiente y sin pagar una contraprestación, incluso cuando la ocupación no responda exclusivamente a una situación de mera tolerancia.
Por eso, no debe reducirse el precario únicamente a los casos en los que el propietario dice expresamente:
«Te dejo vivir aquí gratis.»
Hay que analizar la situación jurídica completa.
¿Puede existir precario entre familiares?
Sí.
Es uno de los supuestos que puede generar más conflictos.
Por ejemplo:
Un padre permite que su hijo viva en una vivienda de su propiedad.
Durante años no existe ningún problema.
Posteriormente, el propietario quiere recuperar la vivienda.
Si no existe un contrato de arrendamiento, comodato u otro título que permita al hijo continuar ocupándola, puede plantearse un desahucio por precario.
El Tribunal Supremo ha reconocido situaciones de este tipo. En una sentencia de 2024 analizó la ocupación de una vivienda por un hijo y su familia, permitida inicialmente por la usufructuaria, y consideró que, al no existir un título que justificara la ocupación y haberse puesto fin a la tolerancia, podía ejercitarse la acción de desahucio por precario.
¿Puede el propietario pedir que el ocupante se marche antes de demandar?
Es recomendable comunicar previamente la voluntad de recuperar la vivienda.
La comunicación permite dejar constancia de que:
- El propietario quiere recuperar la posesión.
- La autorización para ocupar la vivienda ha terminado.
- Se solicita la entrega voluntaria del inmueble.
- Se concede, cuando proceda, un plazo para hacerlo.
Además, puede facilitar una solución sin necesidad de llegar al procedimiento judicial.
¿Es obligatorio enviar un requerimiento previo?
No debe confundirse el desahucio por precario con el desahucio por falta de pago.
Las reglas y requisitos no son exactamente los mismos.
En todo caso, realizar una comunicación previa puede ser conveniente para dejar clara la voluntad del propietario de recuperar la posesión y evitar discusiones posteriores sobre si el ocupante sabía que debía abandonar la vivienda.
La estrategia concreta dependerá del caso.
¿Qué debe demostrar el propietario?
La cuestión central será acreditar:
que tiene derecho a poseer la vivienda
y
que la persona demandada la ocupa sin un título que justifique actualmente esa posesión.
Por eso pueden ser importantes:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple.
- Documentación registral.
- Contratos existentes.
- Comunicaciones.
- Documentos sobre la cesión de la vivienda.
- Requerimientos realizados.
- Cualquier prueba relacionada con el origen de la ocupación.
¿Es suficiente con demostrar que soy el propietario?
No siempre.
Ser propietario es muy importante, pero el procedimiento debe analizar también qué título puede tener la persona que ocupa la vivienda.
Por ejemplo, podría existir:
- Un arrendamiento.
- Un usufructo.
- Un comodato.
- Un derecho de uso.
- Una autorización todavía vigente.
- Otro título jurídico.
Por eso, antes de iniciar el procedimiento hay que estudiar la situación posesoria.
¿Qué pasa si el ocupante tiene un contrato de alquiler?
En principio, ya no estaríamos ante el supuesto típico de precario mientras ese contrato siga vigente y legitime la posesión.
Si el problema es que el inquilino no paga la renta, la vía adecuada será normalmente la correspondiente al desahucio por falta de pago, no utilizar el precario para evitar las reglas propias del arrendamiento.
Esta diferenciación es fundamental.
¿Y si el contrato de alquiler ha terminado?
Dependerá de las circunstancias.
Puede tratarse de un supuesto de expiración del plazo contractual o legal, que tiene su propia regulación.
No debe darse por hecho que cualquier ocupación posterior a un contrato extinguido debe tramitarse automáticamente como precario.
Hay que determinar cuál es el título que existía, cómo terminó y qué acción corresponde.
¿Qué pasa si el propietario permitió inicialmente la ocupación?
La autorización inicial no significa necesariamente que el ocupante pueda permanecer indefinidamente.
Por ejemplo:
«Puedes vivir en esta vivienda mientras encuentres otra.»
Si posteriormente el propietario pone fin a esa autorización, habrá que analizar si la ocupación continúa sin título.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce precisamente que una situación inicialmente tolerada puede convertirse en precario cuando desaparece el título o la tolerancia que justificaba la ocupación.
¿Qué ocurre si el ocupante dice que tiene derecho a quedarse?
Será necesario comprobar cuál es ese supuesto derecho.
Puede alegar:
- Un contrato.
- Una cesión.
- Un derecho de uso.
- Un préstamo de uso.
- Una relación familiar.
- Un acuerdo verbal.
- Una determinada aportación económica.
- Cualquier otra circunstancia.
La existencia de una relación familiar, por sí sola, no determina necesariamente que exista un derecho indefinido a ocupar una vivienda.
Lo importante será comprobar qué título jurídico existe realmente.
¿Puede haber precario si el ocupante paga algunos gastos?
No necesariamente.
El hecho de que el ocupante pague determinados gastos no significa automáticamente que exista un contrato de arrendamiento.
Pero también puede ser un elemento relevante para determinar la naturaleza de la relación.
Habrá que analizar:
- Qué cantidades paga.
- A quién las paga.
- Por qué concepto.
- Si existe una renta.
- Qué se acordó entre las partes.
No debe confundirse el pago de determinados gastos con el pago de una renta.
¿Qué ocurre si el ocupante ha realizado obras en la vivienda?
Las obras o gastos realizados por el ocupante pueden generar una discusión adicional.
Pero haber realizado determinados gastos no significa necesariamente que se haya adquirido un derecho a permanecer indefinidamente en la vivienda.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que el derecho de retención por gastos realizados en la cosa no corresponde al mero precarista sin título.
Será necesario analizar qué gastos se realizaron y qué derechos pueden derivarse de ellos.
¿Puede el ocupante alegar que lleva muchos años viviendo allí?
El tiempo de ocupación, por sí solo, no convierte automáticamente la posesión en legítima.
Lo importante será determinar cómo comenzó la ocupación y qué título la justificaba.
Si la ocupación comenzó por mera tolerancia del propietario, el paso del tiempo no significa necesariamente que esa tolerancia se convierta en un derecho permanente.
¿Qué ocurre si el propietario fallece?
Puede aparecer una situación especialmente compleja.
Los herederos deberán analizar:
- Quién ha adquirido la propiedad.
- Qué título tenía el ocupante.
- Si existía una autorización.
- Si había un contrato.
- Qué derechos corresponden a cada persona.
No basta con que una persona sea heredera para ignorar automáticamente los derechos que pudiera tener el ocupante.
¿Puede existir precario entre copropietarios?
La situación requiere especial cuidado.
Cuando varias personas son titulares de un inmueble, cada una puede tener derechos sobre la posesión y el uso.
No debe confundirse una situación de copropiedad con una ocupación sin título.
Por eso, cuando existe una comunidad de propietarios sobre el inmueble, habrá que estudiar las reglas aplicables antes de plantear un desahucio.
¿Qué ocurre si la vivienda fue cedida a una pareja o expareja?
También dependerá de cómo se produjo la ocupación.
Puede existir:
- Un contrato.
- Una cesión gratuita.
- Una vivienda familiar.
- Un derecho de uso reconocido judicialmente.
- Una situación de precario.
No puede determinarse la vía adecuada únicamente por el hecho de que exista una relación sentimental entre las partes.
¿Puede utilizarse el desahucio por precario después de un divorcio?
En determinadas situaciones puede plantearse, pero hay que analizar previamente si existe alguna resolución judicial o convenio que atribuya el uso de la vivienda.
Esto es especialmente importante cuando se trata de una vivienda familiar.
Si una sentencia de familia atribuye el uso del inmueble a uno de los cónyuges, no puede ignorarse esa resolución mediante una acción de precario.
¿Qué ocurre si el propietario es un tercero?
También puede existir una situación de precario.
Por ejemplo, los padres pueden ser propietarios de una vivienda en la que ha vivido su hijo y su pareja.
Si la vivienda fue cedida gratuitamente y no existe un contrato que justifique la ocupación, el propietario puede tener acción para recuperar la posesión cuando finalice la tolerancia.
El Tribunal Supremo ha reconocido esta posibilidad en diferentes supuestos relacionados con viviendas cedidas por familiares.
¿Cómo se tramita un desahucio por precario?
La recuperación de la posesión de una finca cedida en precario se tramita mediante juicio verbal, conforme al artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
De forma simplificada, el procedimiento puede incluir:
- Preparación de la documentación.
- Presentación de la demanda.
- Admisión a trámite.
- Traslado al demandado.
- Contestación.
- Vista cuando corresponda.
- Sentencia.
- Lanzamiento, si procede.
La duración dependerá de las circunstancias del procedimiento y de la carga de trabajo del juzgado.
¿Qué debe incluir la demanda?
La demanda debe explicar claramente:
- Quién es el propietario o titular del derecho a poseer.
- Qué inmueble se reclama.
- Quién lo ocupa.
- Cómo comenzó la ocupación.
- Qué título tenía inicialmente, si lo hubo.
- Por qué actualmente no existe un título que justifique la posesión.
- Que se ha solicitado la devolución cuando corresponda.
La documentación debe respaldar los hechos alegados.
¿Qué puede alegar el ocupante?
Puede defenderse alegando que sí existe un título que justifica su posesión.
Por ejemplo:
- Contrato.
- Comodato.
- Derecho de uso.
- Usufructo.
- Autorización.
- Copropiedad.
- Acuerdo entre las partes.
- Cualquier otra relación jurídica relevante.
Por eso, el procedimiento no consiste simplemente en demostrar quién es el propietario.
También habrá que analizar si el demandado tiene un título que le permita permanecer en la vivienda.
¿Qué ocurre si el ocupante presenta un contrato?
Será necesario comprobar su autenticidad y alcance.
También habrá que analizar:
- Fecha.
- Duración.
- Firmantes.
- Condiciones.
- Objeto.
- Si sigue vigente.
- Si realmente legitima la posesión.
Si existe un contrato válido que ampara la ocupación, puede que el desahucio por precario no sea la vía adecuada.
¿Qué ocurre si el título del ocupante ha terminado?
Puede ser posible recuperar la posesión.
Pero habrá que determinar cómo terminó el título.
No es lo mismo:
- Una autorización revocada.
- Un contrato de arrendamiento extinguido.
- Un comodato finalizado.
- Un usufructo extinguido.
- Un derecho de uso reconocido judicialmente.
Cada situación puede tener consecuencias diferentes.
¿Puede el ocupante alegar vulnerabilidad?
La situación de vulnerabilidad puede tener relevancia en determinados procedimientos y debe analizarse conforme a la normativa vigente.
Además, la Ley de Vivienda introdujo determinadas obligaciones y requisitos procesales en algunos procedimientos de recuperación de la posesión.
En particular, el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene requisitos específicos para determinadas demandas de recuperación de la posesión, relacionados con cuestiones como la vivienda habitual y la condición de gran tenedor, aunque parte de las previsiones introducidas en 2023 han sido modificadas o anuladas posteriormente.
Por ello, estos aspectos deben revisarse conforme a la normativa vigente en el momento de presentar la demanda.
¿Existe jurisprudencia sobre el desahucio por precario?
Sí.
El Tribunal Supremo ha resuelto numerosos casos.
Por ejemplo, en la STS 3524/2024, de 18 de junio, se analizó un desahucio por precario promovido por la propietaria de un inmueble ocupado sin título. La sentencia recuerda la diferencia entre la posesión con título y la mera tenencia del precarista.
También resulta interesante la STS 5551/2024, de 6 de noviembre, sobre la ocupación de una vivienda por un hijo y su familia con consentimiento de la usufructuaria. El Tribunal Supremo consideró que, una vez finalizada la tolerancia y sin existir un título que legitimara la ocupación, podía ejercitarse la acción de desahucio por precario.
Y en 2025 el Tribunal Supremo ha seguido pronunciándose sobre esta materia, por ejemplo en la STS 4939/2025, de 7 de noviembre, aunque en un supuesto muy específico relacionado con una ejecución hipotecaria.
Esto demuestra que no todos los casos de ocupación sin contrato deben tratarse exactamente igual.
¿Qué errores conviene evitar?
Confundir precario con impago del alquiler
Si existe un contrato de arrendamiento y el problema es el impago, hay que analizar el desahucio por falta de pago.
Pensar que ser propietario es suficiente
También hay que estudiar el posible título del ocupante.
No documentar cómo comenzó la ocupación
Puede ser una cuestión fundamental.
No comunicar que se quiere recuperar la vivienda
Una comunicación previa puede resultar conveniente.
Ignorar un posible derecho de uso
Especialmente cuando existen relaciones familiares o resoluciones judiciales.
Utilizar el precario para evitar otro procedimiento
La acción debe corresponder realmente a la situación jurídica existente.
No revisar la normativa procesal actual
Los requisitos de determinados procedimientos de recuperación de la posesión han cambiado en los últimos años.
¿Cuándo conviene consultar a un abogado?
Especialmente cuando existe alguna duda sobre el título del ocupante.
Por ejemplo:
- Es un familiar.
- Existió un contrato antiguo.
- Se cedió la vivienda gratuitamente.
- El ocupante afirma tener un derecho de uso.
- Existe una sentencia de familia.
- Hay varios propietarios.
- Se han realizado obras.
- La vivienda procede de una herencia.
- Existe una ejecución hipotecaria.
- El ocupante alega vulnerabilidad.
En estos casos, determinar correctamente qué acción corresponde es tan importante como preparar la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un desahucio por precario?
Es la acción judicial destinada a recuperar la plena posesión de un inmueble cuando quien lo ocupa no dispone de un título que justifique jurídicamente su posesión.
¿Es lo mismo que una ocupación ilegal?
No necesariamente. Puede existir precario incluso cuando la ocupación comenzó con autorización del propietario.
¿Puede haber precario entre familiares?
Sí. Una vivienda puede haber sido cedida gratuitamente a un familiar y, posteriormente, el propietario puede querer recuperar su posesión.
¿Necesito ser propietario para iniciar el procedimiento?
Debe tener legitimación como titular del derecho a poseer la finca. El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil menciona al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.
¿Se tramita por juicio verbal?
Sí. La recuperación de la plena posesión de una finca cedida en precario está expresamente incluida en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Puedo iniciar un desahucio por precario si existe un contrato de alquiler?
Si el contrato sigue vigente y legitima la posesión, normalmente habrá que utilizar la vía que corresponda a esa relación contractual.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler terminó?
Habrá que analizar cómo terminó y cuál es la acción adecuada. No todo contrato extinguido conduce automáticamente a un desahucio por precario.
¿Puede un hijo ocupar gratuitamente una vivienda de sus padres?
Puede hacerlo si los propietarios se lo permiten. Pero esa autorización no significa necesariamente que tenga un derecho indefinido a permanecer en la vivienda.
¿Puede el ocupante defenderse?
Sí. Puede alegar que dispone de un título que justifica su posesión o cualquier otra circunstancia jurídicamente relevante.
¿Puede alegarse vulnerabilidad?
Puede tener relevancia en determinados procedimientos, pero debe analizarse conforme a la normativa vigente y a las circunstancias concretas.
Recuperar una vivienda cuando ya no existe un título para ocuparla
El desahucio por precario no está pensado para resolver cualquier conflicto relacionado con una vivienda.
Su finalidad es recuperar la posesión cuando quien ocupa el inmueble no dispone de un título que justifique actualmente esa ocupación.
Por eso, antes de iniciar el procedimiento hay que responder a una pregunta fundamental:
¿Por qué está esa persona en la vivienda y qué derecho tiene actualmente para permanecer en ella?
Si la respuesta es que existía una autorización que ya ha terminado, una cesión gratuita sin plazo o una ocupación sin título suficiente, puede existir una situación de precario.
Pero si existe un contrato, un derecho de uso, una resolución judicial o cualquier otro título vigente, la solución puede ser diferente.
En C&F Abogados podemos analizar cómo se inició la ocupación, qué título existe actualmente y cuál es la vía adecuada para recuperar la posesión de la vivienda.
Porque antes de iniciar un desahucio, lo primero es determinar correctamente qué situación jurídica existe.
