Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario no tiene por qué aceptar indefinidamente la situación.
El impago de la renta constituye un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y puede permitir al propietario exigir el pago de las cantidades pendientes y, en determinadas circunstancias, solicitar la resolución del contrato y la recuperación de la vivienda. Así lo establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pero es importante actuar correctamente.
El propietario no puede recuperar la vivienda por su propia cuenta ni utilizar vías de hecho para obligar al inquilino a marcharse.
La reclamación debe realizarse por las vías legalmente previstas.
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino deja de pagar?
Ante un impago, el propietario puede reclamar las cantidades pendientes.
Además, la falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Por tanto, el propietario puede plantearse dos objetivos que pueden estar relacionados:
- Recuperar las cantidades adeudadas.
- Recuperar la posesión de la vivienda.
En determinados procedimientos estas pretensiones pueden acumularse.
¿Cuándo existe un impago?
Existe impago cuando el arrendatario no cumple con la obligación de pagar la renta o las cantidades que, conforme al contrato y a la ley, le correspondan.
No es necesario esperar a acumular varios meses de deuda.
La falta de pago de la renta es, por sí misma, una causa que puede permitir al arrendador resolver el contrato.
Por eso, cuando aparece el primer impago conviene analizar la situación y no dejar que la deuda se acumule innecesariamente.
¿Puede el propietario reclamar solo las cantidades pendientes?
Sí.
El propietario puede reclamar las rentas y cantidades debidas.
Además, en los procedimientos de desahucio por falta de pago puede acumularse la reclamación de las cantidades vencidas y no pagadas. La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta posibilidad.
Esto permite plantear conjuntamente, cuando proceda:
la recuperación de la vivienda y la reclamación de la deuda.
¿Puede el propietario resolver el contrato por impago?
Sí.
El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta o de determinadas cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario.
Esto no significa que el propietario pueda entrar en la vivienda y cambiar la cerradura.
Si el inquilino no entrega voluntariamente la posesión, será necesario acudir al procedimiento correspondiente.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura?
No.
El propietario no puede recuperar unilateralmente la posesión de la vivienda mientras el arrendatario continúe teniendo derecho a ocuparla.
Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino o impedirle el acceso puede generar problemas jurídicos.
La recuperación de la posesión debe realizarse mediante los mecanismos legalmente establecidos.
¿Puede cortar el agua o la electricidad?
Tampoco debe utilizarse la interrupción de suministros como mecanismo de presión para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
El propietario debe utilizar las vías legales para reclamar el pago y recuperar, cuando corresponda, la posesión del inmueble.
¿Es recomendable reclamar el pago antes de acudir a los tribunales?
Puede ser conveniente.
Una reclamación extrajudicial permite dejar constancia de:
- La existencia de la deuda.
- Las cantidades pendientes.
- Las fechas de vencimiento.
- La voluntad del propietario de exigir el pago.
- El plazo concedido para regularizar la situación.
Además, la reclamación previa puede tener relevancia en determinados aspectos jurídicos del procedimiento.
Por eso conviene prepararla correctamente.
¿Cómo debería hacerse la reclamación?
La comunicación debe ser clara y concreta.
Es recomendable indicar:
Qué cantidades se deben.
A qué mensualidades corresponden.
Desde cuándo están pendientes.
Cómo puede realizarse el pago.
Qué consecuencias puede tener el incumplimiento.
No es conveniente utilizar amenazas ni expresiones que puedan complicar posteriormente la situación.
¿Conviene enviar un burofax?
Puede ser una opción adecuada.
El objetivo es disponer de una comunicación que permita acreditar su contenido y determinadas circunstancias de su recepción.
Esto puede ser especialmente útil si posteriormente es necesario acudir a los tribunales.
Pero la conveniencia de utilizar un burofax debe valorarse teniendo en cuenta las circunstancias concretas del contrato y del impago.
¿Puede el inquilino pagar después de recibir la reclamación?
Sí.
El pago puede solucionar la deuda, aunque habrá que analizar si también se pretende poner fin al contrato y si concurren las circunstancias legales para ello.
Existe además la posibilidad de enervación del desahucio en determinados supuestos.
No obstante, esta posibilidad no es ilimitada.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla circunstancias en las que la enervación no procede, entre ellas determinados casos en los que el arrendador ha requerido de pago previamente con la antelación legalmente establecida.
Por eso, antes de enviar un requerimiento conviene valorar las consecuencias que puede tener.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación permite al arrendatario evitar el desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades exigibles, cuando concurren los requisitos establecidos legalmente.
En los procedimientos por falta de pago, el juzgado requiere al arrendatario para que pueda pagar, desalojar u oponerse en los términos previstos por la ley.
Pero existen límites.
Por ejemplo, la posibilidad de enervar puede quedar excluida si ya se produjo una enervación anterior o en determinadas circunstancias relacionadas con un requerimiento previo de pago.
¿Qué ocurre si el inquilino sigue sin pagar?
Si el inquilino no paga voluntariamente, el propietario puede valorar acudir a la vía judicial.
En los casos de impago de rentas, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el juicio verbal de desahucio y permite acumular la reclamación de las cantidades debidas.
El objetivo puede ser:
recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las cantidades pendientes.
¿Qué recibe el inquilino cuando se presenta una demanda de desahucio?
En los procedimientos por falta de pago, el juzgado requiere al demandado para que, dentro del plazo legal, pueda:
- Desalojar la vivienda.
- Pagar las cantidades reclamadas.
- Enervar el desahucio cuando proceda.
- Formular oposición.
La regulación procesal establece actualmente un plazo de diez días para estas actuaciones desde el requerimiento.
¿Qué pasa si el inquilino paga toda la deuda?
Dependerá de las circunstancias.
El pago puede permitir la enervación del desahucio cuando legalmente proceda.
Pero no siempre el pago posterior elimina automáticamente la posibilidad de recuperar la vivienda.
Hay que analizar, entre otras cuestiones:
- Si existe una reclamación previa.
- Si se ha producido una enervación anterior.
- Qué cantidades se han pagado.
- Cuándo se han pagado.
- Qué se solicita en el procedimiento.
¿Puede el propietario reclamar las rentas que se sigan generando?
En determinados procedimientos de desahucio, la legislación procesal contempla mecanismos para reclamar determinadas cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión en los términos legalmente previstos.
Por eso, el cálculo de la deuda debe actualizarse correctamente.
¿Puede reclamar también gastos o cantidades adicionales?
Puede reclamar aquellas cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario conforme al contrato y a la normativa aplicable.
Pero no todo gasto relacionado con la vivienda puede trasladarse automáticamente al inquilino.
Hay que revisar:
- El contrato.
- La naturaleza del gasto.
- Quién asumió la obligación.
- La normativa aplicable.
- Las cantidades efectivamente devengadas.
¿Puede reclamar intereses?
Puede existir derecho a intereses sobre las cantidades adeudadas, dependiendo de las circunstancias y del momento en que se produzca la mora.
La reclamación debe calcular correctamente el principal y, cuando proceda, los intereses correspondientes.
¿Qué pasa si el inquilino ha dejado de pagar pero sigue viviendo en la vivienda?
Es precisamente una de las situaciones en las que el propietario debe actuar con rapidez y por la vía adecuada.
No puede recuperar unilateralmente la vivienda.
Si no existe acuerdo voluntario, deberá valorar la reclamación correspondiente y, en su caso, el procedimiento de desahucio.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda sin acudir a los tribunales?
Si el inquilino entrega voluntariamente la posesión, sí puede recuperarla mediante un acuerdo o entrega efectiva.
El problema aparece cuando el inquilino no quiere abandonar la vivienda.
En ese caso, el propietario no debe recurrir a vías de hecho.
La recuperación forzosa de la posesión debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.
¿Qué documentación debería conservar el propietario?
Es importante reunir y conservar:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificantes de pago anteriores.
- Relación de mensualidades impagadas.
- Comunicaciones con el inquilino.
- Reclamaciones realizadas.
- Justificantes de gastos reclamables.
- Datos identificativos del arrendatario.
- Documentación relativa a la fianza.
Esta documentación puede ser fundamental si finalmente es necesario acudir a los tribunales.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler no está escrito?
La ausencia de un contrato escrito no significa necesariamente que no exista un arrendamiento.
Pero puede complicar la prueba de determinadas condiciones.
Será necesario analizar cómo se inició la relación, qué renta se pactó, qué pagos se realizaron y qué obligaciones asumió cada parte.
¿Puede el propietario reclamar aunque el inquilino diga que ya pagó?
Sí, pero habrá que comprobar la situación.
Si el arrendatario afirma haber pagado, deberá analizarse:
- Cuándo realizó el pago.
- Qué cantidad abonó.
- A qué mensualidad correspondía.
- Cómo se realizó.
- Qué justificante existe.
Por eso es importante llevar un control preciso de los pagos.
¿Qué ocurre si el inquilino paga solo una parte?
La deuda continuará existiendo por la cantidad pendiente.
Por ejemplo:
Renta pendiente: 1.000 €
Pago realizado: 600 €
Cantidad pendiente: 400 €
La reclamación deberá adaptarse a la cantidad realmente adeudada.
¿Qué pasa si el propietario necesita la vivienda?
La necesidad del propietario de recuperar la vivienda y el impago de la renta son cuestiones diferentes.
El impago puede constituir una causa de resolución del contrato.
Pero si el propietario pretende recuperar la vivienda por necesidad, habrá que analizar las condiciones específicas del contrato y de la normativa aplicable.
No debe confundirse una recuperación por necesidad con un desahucio por falta de pago.
¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar y abandona la vivienda?
Si realmente ha abandonado la vivienda, habrá que comprobar la situación antes de considerar terminado el contrato.
También será necesario determinar:
- Qué rentas siguen pendientes.
- Si existe una entrega efectiva de la posesión.
- El estado de la vivienda.
- La situación de la fianza.
- Si existen daños.
- Qué obligaciones económicas permanecen.
No conviene entrar en la vivienda ni disponer de las pertenencias del arrendatario sin haber comprobado previamente que existe una entrega válida de la posesión.
¿Puede el propietario reclamar la deuda aunque el inquilino ya se haya marchado?
Sí.
El abandono de la vivienda no elimina automáticamente las cantidades que ya estaban pendientes.
La posibilidad de reclamar dependerá de la deuda existente, de la documentación y de los plazos aplicables.
¿Cuándo debería acudir a un abogado?
Es especialmente recomendable cuando:
- El impago se prolonga.
- El inquilino se niega a abandonar la vivienda.
- Existen dudas sobre la cantidad adeudada.
- El inquilino afirma que ya ha pagado.
- Puede existir enervación.
- Existen cantidades adicionales discutidas.
- Se quiere iniciar un procedimiento de desahucio.
- Hay avalistas o fiadores.
- El contrato presenta condiciones especiales.
Una revisión previa puede evitar errores que después compliquen la recuperación de la vivienda.
Errores que debería evitar el propietario
Cambiar la cerradura
No es una vía adecuada para recuperar la vivienda.
Cortar los suministros
No debe utilizarse como mecanismo de presión.
Esperar demasiado
La deuda puede seguir aumentando y dificultar el cobro.
No documentar los impagos
Es importante poder acreditar exactamente qué mensualidades están pendientes.
Reclamar cantidades que no corresponden
Hay que revisar cuidadosamente el contrato y los gastos reclamados.
No valorar la enervación
Puede ser relevante para la estrategia de la reclamación.
Intentar recuperar la vivienda por cuenta propia
La recuperación forzosa debe realizarse por los cauces legales.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario echar al inquilino si deja de pagar?
Puede solicitar la resolución del contrato y la recuperación de la vivienda por las vías legalmente establecidas, pero no puede expulsarlo por su cuenta.
¿Tengo que esperar varios meses para reclamar?
No. La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato desde que se produce el incumplimiento.
¿Puedo reclamar las rentas pendientes y recuperar la vivienda al mismo tiempo?
En determinados procedimientos de desahucio por falta de pago pueden acumularse ambas pretensiones.
¿Qué es la enervación?
Es la posibilidad que tiene el arrendatario, cuando concurren los requisitos legales, de evitar el desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades exigibles.
¿Puede el inquilino enervar siempre el desahucio?
No. La ley establece determinadas situaciones en las que la enervación no procede.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No mientras continúe teniendo derecho a ocupar la vivienda.
¿Puedo cortar el agua o la luz?
No debe utilizarse la interrupción de suministros como mecanismo para forzar la salida del inquilino.
¿Puedo reclamar aunque el inquilino ya se haya marchado?
Sí, las cantidades pendientes pueden seguir siendo reclamables si la acción no ha prescrito y la deuda puede acreditarse.
¿Qué documentos necesito?
Principalmente el contrato, la documentación de los pagos, la relación de cantidades pendientes y las comunicaciones realizadas.
¿Cuánto tarda un desahucio?
No existe un plazo único. La duración depende de las circunstancias del procedimiento, del comportamiento de las partes y de la carga del juzgado.
El propietario tiene derechos, pero debe ejercerlos correctamente
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario tiene mecanismos legales para reclamar las cantidades pendientes y, cuando corresponda, recuperar la posesión de la vivienda.
Pero actuar correctamente es fundamental.
No se trata solo de reclamar el dinero. También hay que elegir el momento y la vía adecuada para proteger el derecho del propietario a recuperar su vivienda.
En C&F Abogados podemos analizar el contrato de arrendamiento, comprobar las cantidades pendientes y valorar la vía más adecuada para reclamar el pago y, cuando proceda, recuperar la posesión de la vivienda.
Ante un impago, actuar pronto y correctamente puede evitar que una deuda pequeña termine convirtiéndose en un problema mucho mayor.
