Alquilar una vivienda no significa que el propietario pierda sus derechos sobre ella.
Pero tampoco significa que pueda entrar libremente en la vivienda, realizar cualquier actuación o trasladar al inquilino todas las reparaciones y gastos.
Durante el arrendamiento, el inquilino tiene derecho a disfrutar de la vivienda conforme a lo pactado y a que se respeten sus derechos como arrendatario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece las obligaciones de ambas partes y regula específicamente las reparaciones, las obras y determinadas actuaciones que pueden producirse durante el contrato.
¿Puede el propietario entrar en la vivienda cuando quiera?
No.
El hecho de ser propietario no significa que pueda entrar libremente en una vivienda que está alquilada.
Mientras el arrendatario ocupa legítimamente la vivienda, esta constituye su domicilio. La Constitución Española establece la inviolabilidad del domicilio y exige, con carácter general, el consentimiento del titular o una resolución judicial para entrar.
Por tanto, el propietario debe respetar la privacidad del inquilino.
¿Puede el propietario visitar la vivienda para comprobar su estado?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario debe facilitar al arrendador la verificación directa del estado de la vivienda cuando sea necesario para comprobar las reparaciones que correspondan al propietario.
Pero esto no significa que el propietario pueda presentarse sin previo aviso y entrar en la vivienda.
La visita debe coordinarse con el inquilino y limitarse a la finalidad que la justifica.
¿Puede entrar para hacer una reparación?
Si existe una reparación necesaria, el inquilino debe facilitar el acceso para que pueda realizarse.
Pero lo normal es que exista una comunicación previa y una coordinación de la visita.
El propietario puede comprobar el estado de la vivienda personalmente o mediante los técnicos que designe cuando sea necesario para realizar las reparaciones correspondientes.
¿Quién debe pagar las reparaciones?
Como regla general, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido.
La obligación no se aplica cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
Por tanto, no todas las reparaciones corresponden al propietario ni todas corresponden al inquilino.
Hay que determinar qué ha provocado el daño y qué tipo de reparación es necesaria.
¿Qué reparaciones corresponden al inquilino?
Las pequeñas reparaciones que sean consecuencia del desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.
Por ejemplo, puede tratarse de pequeñas actuaciones propias del mantenimiento habitual.
En cambio, una reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponde, como regla general, al arrendador.
¿Qué ocurre si el propietario no realiza una reparación necesaria?
El inquilino debe comunicar al propietario, lo antes posible, la necesidad de realizar las reparaciones.
La ley permite al arrendatario facilitar la comprobación del estado de la vivienda y, cuando exista una situación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, realizar determinadas actuaciones urgentes después de comunicarlo al arrendador y exigir su importe.
Por eso es importante comunicar por escrito los problemas de la vivienda y conservar prueba de la comunicación.
¿Puede el propietario hacer obras mientras la vivienda está alquilada?
Puede hacerlo en determinados supuestos.
El arrendatario debe soportar determinadas obras de conservación o mejora cuando legalmente no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato.
Pero existen derechos específicos para el inquilino dependiendo del tipo de obra y de cómo afecte al uso de la vivienda.
¿Qué ocurre si las obras afectan mucho a la vivienda?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla una reducción proporcional de la renta cuando determinadas obras de conservación duran más de veinte días y el arrendatario se ve privado de una parte de la vivienda.
En las obras de mejora también pueden existir derechos de reducción de renta e indemnización de determinados gastos cuando concurren las circunstancias previstas legalmente.
Por eso, no todas las obras tienen las mismas consecuencias.
¿Puede el propietario obligarme a abandonar la vivienda para hacer obras?
No de forma automática.
Hay que distinguir entre obras de conservación, obras de mejora y actuaciones que hagan que la vivienda resulte inhabitable.
Cuando determinadas obras hagan inhabitable la vivienda, la ley reconoce al arrendatario la posibilidad de suspender el contrato o desistir del mismo, en los términos previstos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Puede subir el propietario el alquiler porque ha tenido que hacer una reparación?
Como regla general, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad no permiten al arrendador elevar la renta por ese motivo.
Otra cuestión diferente son las obras de mejora y las actualizaciones de renta que puedan estar permitidas por la legislación y por el contrato.
¿Puede el propietario cambiar las condiciones del alquiler unilateralmente?
No puede modificar libremente las condiciones esenciales del contrato simplemente porque sea propietario.
El contrato de arrendamiento genera obligaciones para ambas partes.
Si existe una modificación de las condiciones, habrá que comprobar qué se ha pactado y qué permite la normativa aplicable.
¿Puede obligarme a realizar obras en la vivienda?
El inquilino no puede ser obligado a asumir cualquier obra.
Hay que distinguir entre:
- Reparaciones necesarias.
- Pequeñas reparaciones.
- Obras de mejora.
- Obras realizadas por el propio arrendatario.
- Actuaciones urgentes.
- Obras que afecten a la configuración de la vivienda.
Cada supuesto tiene un régimen diferente.
¿Puede el propietario prohibirme hacer cualquier modificación?
El arrendatario no puede realizar determinadas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento escrito del arrendador.
Tampoco puede realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Por tanto, el inquilino tampoco puede modificar libremente la vivienda.
¿Qué ocurre si el propietario quiere vender la vivienda?
La venta de una vivienda alquilada no significa necesariamente que el inquilino tenga que abandonarla inmediatamente.
La situación dependerá de las circunstancias del contrato, de su fecha y de la normativa aplicable.
Por eso, si el propietario comunica que quiere vender la vivienda, conviene revisar el contrato antes de tomar cualquier decisión.
¿Puede el propietario enseñar la vivienda a posibles compradores?
El propietario puede tener interés en enseñar la vivienda, pero eso no significa que pueda entrar unilateralmente.
Mientras el inquilino tenga la posesión legítima, debe respetarse su domicilio y coordinarse cualquier visita.
Lo recomendable es alcanzar un acuerdo sobre horarios y condiciones.
¿Puede el propietario entrar para enseñar la vivienda a futuros inquilinos?
Tampoco puede entenderse que el propietario tenga un derecho automático de entrada.
Debe respetarse el derecho del arrendatario a la privacidad y al disfrute de la vivienda.
La visita deberá ser previamente comunicada y aceptada en las condiciones correspondientes.
¿Puede el propietario entrar si sospecha que se está produciendo un daño?
La existencia de una situación urgente puede requerir actuaciones inmediatas.
Pero una simple sospecha no convierte automáticamente al propietario en titular de un derecho de entrada ilimitado.
Cuando exista una verdadera emergencia, habrá que actuar de acuerdo con las circunstancias y utilizando, cuando corresponda, los medios legalmente adecuados.
¿Qué puede hacer el inquilino si el propietario entra sin permiso?
Dependerá de las circunstancias concretas.
Lo primero es dejar constancia de lo sucedido y comunicar al propietario que no autoriza entradas no consentidas.
Si las actuaciones se repiten o revisten especial gravedad, puede ser necesario valorar otras medidas jurídicas.
La inviolabilidad del domicilio está protegida constitucionalmente.
¿Puede el propietario molestar al inquilino para conseguir que abandone la vivienda?
No.
El propietario no puede utilizar actuaciones de presión o molestias para forzar al arrendatario a abandonar la vivienda.
Si quiere recuperar la posesión, deberá utilizar las vías legalmente previstas.
¿Qué ocurre si el propietario no cumple sus obligaciones?
El incumplimiento de las obligaciones del arrendador puede generar diferentes consecuencias.
La propia LAU permite al arrendatario exigir el cumplimiento de las obligaciones o, en determinados supuestos, promover la resolución del contrato.
La respuesta dependerá de la gravedad del incumplimiento.
¿Puede el inquilino dejar de pagar el alquiler si el propietario no arregla algo?
No debe hacerse de forma automática.
El hecho de que exista una reparación pendiente no significa que el inquilino pueda decidir unilateralmente dejar de pagar la renta.
Hay que analizar:
- Qué reparación es necesaria.
- Quién debe asumirla.
- Si se ha comunicado correctamente.
- La gravedad del problema.
- Si existe una situación de inhabitabilidad.
- Qué derechos reconoce la legislación.
Dejar de pagar sin asesoramiento puede generar un problema adicional para el propio inquilino.
¿Qué debe hacer el inquilino ante una reparación urgente?
Debe comunicarlo al propietario lo antes posible.
Cuando la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, la LAU permite al arrendatario realizar determinadas actuaciones urgentes, previa comunicación al arrendador, y exigir inmediatamente su importe cuando corresponda.
Es importante conservar las facturas y justificantes de la actuación.
¿Puede el propietario responsabilizar al inquilino de cualquier desperfecto?
No necesariamente.
Habrá que determinar el origen del daño.
La LAU diferencia entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, además de contemplar la responsabilidad del arrendatario cuando el deterioro le sea imputable.
¿Qué documentación debería conservar el inquilino?
Es recomendable guardar:
- Contrato de arrendamiento.
- Inventario, si existe.
- Fotografías del estado de la vivienda.
- Comunicaciones con el propietario.
- Correos electrónicos.
- Mensajes.
- Facturas de reparaciones.
- Justificantes de pago.
- Comunicaciones relativas a obras.
- Reclamaciones realizadas.
Esta documentación puede ser muy útil si posteriormente surge un conflicto.
¿Es mejor reclamar por escrito?
Sí, especialmente cuando se trata de una cuestión importante.
Una comunicación escrita permite dejar constancia de:
- El problema existente.
- La fecha en que se comunicó.
- La respuesta del propietario.
- Las actuaciones solicitadas.
Además, puede servir como prueba si posteriormente es necesario reclamar.
¿Cuándo debería acudir un inquilino a un abogado?
Puede ser recomendable cuando:
- El propietario pretende entrar en la vivienda sin consentimiento.
- Existen reparaciones importantes pendientes.
- Se pretenden realizar obras que afectan gravemente al uso de la vivienda.
- Se discute quién debe pagar una reparación.
- Se pretende modificar las condiciones del contrato.
- El propietario pretende que abandone la vivienda.
- Existen amenazas o actuaciones de presión.
- Se ha recibido una comunicación judicial.
Una consulta temprana puede evitar que el conflicto se agrave.
Errores que debería evitar el inquilino
Dejar de pagar la renta por su cuenta
Aunque exista un conflicto con el propietario, dejar de pagar puede generar consecuencias importantes.
Permitir cualquier entrada del propietario
Debe distinguirse entre facilitar el acceso para una reparación necesaria y permitir entradas indiscriminadas.
Hacer obras sin autorización
Las modificaciones de la vivienda están sometidas a límites legales y contractuales.
No comunicar los desperfectos
El inquilino debe comunicar cuanto antes las reparaciones que sean necesarias.
No guardar las comunicaciones
Los mensajes y correos pueden ser importantes para demostrar lo ocurrido.
Aceptar verbalmente cambios importantes
Es preferible documentar cualquier modificación relevante del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario entrar en mi vivienda sin permiso?
Como regla general, no puede entrar libremente en una vivienda que constituye el domicilio del inquilino. La Constitución protege la inviolabilidad del domicilio.
¿Quién paga las reparaciones importantes?
Como regla general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
¿Quién paga las pequeñas reparaciones?
Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.
¿Tengo que permitir que el propietario compruebe una avería?
El arrendatario debe facilitar la verificación del estado de la vivienda cuando sea necesario para realizar las reparaciones correspondientes.
¿Puede el propietario hacer obras durante el alquiler?
En determinados supuestos sí, especialmente cuando se trate de obras que legalmente no puedan aplazarse. El régimen depende del tipo de obra y de cómo afecte al arrendatario.
¿Puedo dejar de pagar si el propietario no arregla una avería?
No debe hacerse automáticamente. Es necesario analizar la situación y las posibles vías de reclamación.
¿Puede el propietario enseñar mi vivienda a compradores?
No puede entrar unilateralmente. Debe respetarse el derecho del arrendatario a la posesión y a la privacidad.
¿Qué hago si el propietario entra sin permiso?
Conviene dejar constancia de lo ocurrido y comunicar formalmente que no se autorizan nuevas entradas sin consentimiento, valorando asesoramiento jurídico si la situación continúa.
¿Qué hago si el propietario quiere que abandone la vivienda?
No debe abandonarse ni firmarse ningún documento sin comprobar previamente los derechos que corresponden al arrendatario y las condiciones del contrato.
El propietario tiene derechos, pero el inquilino también
El contrato de arrendamiento establece derechos y obligaciones para ambas partes.
El propietario conserva la titularidad de la vivienda, pero durante el alquiler debe respetar la posesión y la privacidad del arrendatario.
Del mismo modo, el inquilino debe cumplir sus obligaciones y permitir las actuaciones que legalmente correspondan.
La clave está en diferenciar lo que cada parte puede exigir y actuar siempre por las vías adecuadas.
En C&F Abogados podemos analizar el contrato de arrendamiento y valorar los derechos del inquilino ante las actuaciones del propietario, así como las opciones disponibles para resolver el conflicto.
