Cuando varias personas son propietarias de una vivienda y además comparten una hipoteca, la extinción de condominio requiere especial atención. Es frecuente pensar que si uno de los propietarios se queda con la vivienda, el otro deja automáticamente de tener cualquier obligación relacionada con el préstamo.
No es así.
La extinción de condominio afecta a la propiedad del inmueble, mientras que la hipoteca regula una relación de deuda frente a la entidad financiera. Por eso, ambas cuestiones deben resolverse correctamente y, cuando sea necesario, coordinarse antes de firmar.
¿Qué ocurre con la hipoteca al extinguir el condominio?
Si dos personas son propietarias de una vivienda al 50 % y ambas figuran como titulares del préstamo hipotecario, la adjudicación del inmueble a una de ellas no elimina por sí sola la responsabilidad de la otra frente al banco.
El Banco de España explica que el cambio de titularidad de un préstamo hipotecario requiere el acuerdo con la entidad financiera y que el banco no está obligado a aceptar la salida de uno de los titulares.
Por tanto, hay que distinguir dos operaciones:
La extinción de condominio determina quién es propietario de la vivienda.
La modificación del préstamo determina quién continúa respondiendo frente al banco.
Pueden realizarse conjuntamente, pero una no sustituye automáticamente a la otra.
¿Puede uno quedarse con la vivienda y el otro seguir en la hipoteca?
Sí. Es jurídicamente posible que una persona deje de ser propietaria y, sin embargo, continúe siendo deudora del préstamo si el banco no ha aceptado liberarla.
Esta situación puede resultar especialmente peligrosa para quien sale de la propiedad. Si el nuevo propietario deja de pagar las cuotas, el antiguo copropietario que continúa figurando como deudor puede seguir respondiendo frente a la entidad conforme a las condiciones del préstamo.
Por eso, si el objetivo de la operación es que uno se quede con la vivienda y el otro quede completamente desvinculado, no basta con firmar la extinción de condominio. Hay que resolver también la posición de este último frente al banco.
¿Está obligado el banco a liberar al propietario que sale?
No.
El Código Civil establece que la sustitución de un deudor requiere el consentimiento del acreedor. En materia hipotecaria, esto significa que un acuerdo entre los copropietarios no puede obligar al banco a aceptar un nuevo deudor o liberar al anterior.
El Banco de España también señala que las entidades no están obligadas a modificar la titularidad del préstamo, ya que deben valorar la operación desde el punto de vista de sus riesgos y garantías.
El banco puede aceptar la modificación, rechazarla o condicionarla a determinadas garantías.
¿Qué es una novación hipotecaria?
Una de las vías habituales para modificar la titularidad de un préstamo es la novación.
La novación permite modificar determinadas condiciones del préstamo ya existente. Entre ellas puede encontrarse el cambio de garantías personales y de los titulares, siempre que exista acuerdo con la entidad.
El Banco de España señala que el cambio de titularidad puede formalizarse mediante una novación y que esta modificación debe constar en escritura pública.
La novación no debe confundirse con la extinción de condominio. La primera afecta al préstamo; la segunda, a la propiedad del inmueble.
¿Y si el banco acepta la salida de uno de los deudores?
En ese caso, la operación puede quedar correctamente coordinada.
Por ejemplo, una vivienda pertenece al 50 % a dos personas. Una de ellas se adjudica el 100 % mediante la extinción de condominio y el banco acepta que sea el único deudor del préstamo.
De esta manera quedan diferenciadas las dos consecuencias:
La vivienda pasa a ser propiedad exclusiva de una persona.
La deuda hipotecaria queda a cargo de quien ha asumido el préstamo, conforme a la modificación aceptada por el banco.
Es importante que la liberación quede documentada de forma expresa y no dependa únicamente de un acuerdo privado entre los antiguos copropietarios.
¿Qué ocurre si el banco no acepta?
Puede ser el principal problema de la operación.
Los propietarios pueden estar de acuerdo en extinguir el condominio, pero la entidad financiera puede considerar que la persona que pretende asumir sola la deuda no ofrece garantías suficientes.
En ese caso habrá que estudiar alternativas.
Puede mantenerse la cotitularidad, buscar nueva financiación, cancelar la hipoteca o valorar la venta del inmueble.
No existe una solución única para todos los casos.
¿Puede firmarse la extinción condicionada a que el banco libere al deudor?
Sí, puede estudiarse una estructura jurídica que vincule la eficacia de la operación al consentimiento de la entidad.
La Dirección General ha analizado casos en los que una extinción de condominio quedó sometida a una condición suspensiva: la operación produciría sus efectos si el banco aceptaba liberar al antiguo deudor y reconocer como único deudor al propietario adjudicatario.
Esto demuestra que, cuando existe incertidumbre sobre la respuesta del banco, puede ser conveniente diseñar la operación antes de firmarla de manera definitiva.
¿La hipoteca desaparece con la extinción?
No.
La extinción de condominio no cancela la hipoteca que grava la vivienda.
La hipoteca continúa afectando al inmueble mientras la deuda no haya sido cancelada y la garantía no haya sido objeto de la correspondiente cancelación registral.
Además, el Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica los derechos de terceros, incluidos los derechos de hipoteca existentes antes de la división.
Por tanto, la adjudicación de la vivienda a uno de los comuneros no elimina por sí misma la garantía hipotecaria.
¿Cómo se calcula la compensación entre propietarios?
La compensación depende del valor del inmueble, de los porcentajes de propiedad y de las cargas existentes.
Por ejemplo, si una vivienda vale 250.000 euros, existe una hipoteca pendiente de 100.000 euros y dos propietarios tienen el 50 %, no basta con dividir los 250.000 euros entre dos.
Hay que analizar la deuda pendiente, quién la asumirá y cómo queda económicamente cada propietario después de la operación.
El cálculo definitivo debe hacerse teniendo en cuenta la estructura concreta de la extinción y del préstamo.
¿Qué ocurre si la deuda pendiente es superior al valor de la vivienda?
La situación requiere todavía más cuidado.
Si la vivienda vale 200.000 euros y quedan 220.000 euros de hipoteca, existe una diferencia negativa que no puede ignorarse.
Antes de acordar una adjudicación habrá que determinar si el banco acepta que uno de los propietarios asuma el préstamo, si es necesario aportar garantías adicionales, si existe financiación complementaria o si resulta más conveniente estudiar la venta del inmueble.
Cuando existe una deuda superior al valor del bien, es especialmente importante no firmar una solución sin conocer previamente la posición de la entidad.
¿Quién paga las cuotas después de la extinción?
Dependerá de lo que se haya acordado y, sobre todo, de quién continúe siendo deudor frente al banco.
Si la entidad acepta que el adjudicatario sea el único deudor, será este quien responda del préstamo conforme a la nueva situación.
Si el banco no libera al otro titular, ambos pueden continuar obligados frente a la entidad aunque solo uno sea propietario.
¿Puede cambiar la cuota o las condiciones del préstamo?
Sí, puede ocurrir si la entidad condiciona la novación a una modificación de las condiciones financieras.
Antes de aceptar conviene comparar el tipo de interés, plazo, cuota mensual, comisiones y coste total pendiente.
El objetivo no debe ser únicamente conseguir que uno de los propietarios salga del préstamo, sino conocer exactamente las condiciones que tendrá el nuevo deudor.
Extinción de condominio con hipoteca en un divorcio
Es una situación especialmente habitual.
Una pareja se separa y acuerda que uno de los cónyuges se quede con la vivienda. La extinción de condominio puede resolver la titularidad, pero la hipoteca requiere un tratamiento independiente.
Si ambos eran deudores, habrá que comprobar si el banco acepta que solo uno continúe como titular.
El convenio o acuerdo entre los cónyuges puede establecer quién pagará las cuotas, pero no puede liberar por sí mismo al otro frente a la entidad financiera.
Extinción de condominio con hipoteca en una herencia
También puede ocurrir que varios herederos reciban una vivienda hipotecada y uno quiera adjudicársela.
En ese caso habrá que revisar la partición de la herencia, las cuotas de propiedad, la deuda pendiente y quién figura como deudor del préstamo.
Si uno de los herederos asume la vivienda y la deuda, será necesario comprobar igualmente si la entidad acepta modificar la titularidad del préstamo.
¿Qué conviene hacer antes de firmar?
Antes de formalizar una extinción de condominio con hipoteca recomendamos:
- Solicitar al banco información actualizada del préstamo.
- Comprobar quiénes son los deudores y garantes.
- Conocer el capital pendiente.
- Preguntar si la entidad acepta liberar al propietario que sale.
- Solicitar las condiciones de la posible novación.
- Calcular el valor del inmueble y la compensación.
- Revisar impuestos y gastos.
- Coordinar la escritura de extinción con la modificación hipotecaria.
- Comprobar que la liberación del deudor queda documentada.
- No firmar acuerdos sin conocer la posición del banco.
Preguntas frecuentes
¿Si dejo de ser propietario dejo de pagar la hipoteca?
No necesariamente. Solo dejarás de responder frente al banco si la entidad acepta modificar el préstamo y te libera de la deuda.
¿Puede el banco negarse a quitarme de la hipoteca?
Sí. La entidad no está obligada a aceptar el cambio de titularidad y puede valorar la solvencia y garantías del nuevo deudor.
¿Es suficiente un acuerdo entre los propietarios?
No frente al banco. El acuerdo puede regular las relaciones internas, pero no modifica por sí solo el contrato de préstamo.
¿Qué ocurre si uno se queda con la vivienda y el otro sigue en la hipoteca?
El antiguo propietario puede continuar respondiendo frente al banco aunque ya no sea titular del inmueble. Es una situación que conviene evitar cuando sea posible.
¿Puede hacerse una novación para sacar a uno de los titulares?
Sí, puede plantearse una novación, pero requiere el acuerdo de la entidad financiera.
¿Qué ocurre si el banco no acepta la novación?
Habrá que valorar otras alternativas según la situación: mantener la cotitularidad, buscar nueva financiación, cancelar el préstamo o vender el inmueble.
La propiedad y la hipoteca deben resolverse conjuntamente
La extinción de condominio puede permitir que uno de los copropietarios se quede con una vivienda, pero cuando existe una hipoteca es fundamental no confundir la propiedad con la deuda.
La persona que deja de ser propietaria no queda automáticamente liberada del préstamo. Para que esa liberación sea efectiva frente al banco, la entidad debe aceptar la modificación correspondiente.
Por eso, antes de firmar conviene conocer la posición del banco, calcular correctamente la compensación y coordinar la extinción de condominio con la modificación del préstamo.
En C&F Abogados podemos analizar la situación de los copropietarios, revisar la documentación de la vivienda y del préstamo y valorar cómo estructurar la operación para proteger los intereses de cada parte.
Si quieres quedarte con una vivienda hipotecada y que el otro propietario deje también de responder del préstamo, conviene resolver ambas cuestiones antes de firmar.
